Không có nguồn cung mới, thị trường bất động sản Đà Nẵng “ngủ đông”

Biệt thự nghỉ dưỡng “đóng băng”

Theo DKRA Group, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng trong quý III không có dự án mới mở bán. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm xấp xỉ 59% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà và được quản lý vận hành bởi đơn vị quốc tế 4-5 sao. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ và vẫn duy trì ở mức cao từ 9,1-131,1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, các chính sách chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất... vẫn được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng cũng không ghi nhận mở bán nguồn cung mới trong quý, thị trường rơi vào trạng thái "đóng băng". Phần lớn nguồn cung đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1-16,3 tỷ đồng/căn.

Phân khúc condotel cũng không khả quan hơn khi thị trường gần như "đóng băng" trong 9 tháng đầu năm. Sức cầu vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng 4% so với cùng kỳ, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà và đi vào vận hành với tổng giá trị khoảng 2,0-3,5 tỷ đồng/căn. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10-15% so với giá bán trên hợp đồng, chủ yếu tập trung ở những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

DKRA Group nhận định, tâm lý e ngại của nhà đầu tư giữa bối cảnh nền kinh tế suy thoái, nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như tốc độ tăng trưởng du lịch chưa như kỳ vọng phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn thời gian tới.

Đất nền đóng giỏ hàng, nhà phố đi ngang

Trong khi đó, nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý III ghi nhận giảm 68% so với quý trước và giảm 95% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, 93% tỷ trọng nguồn cung tập trung tại Quảng Nam, Thừa Thiên Huế. Lượng tiêu thụ đất nền giảm, bằng 14% so với quý trước, tương đương 2% so với cùng kỳ. Phần lớn các dự án đóng giỏ hàng để chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường.

Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thứ cấp ghi nhận ở mức trung bình - thấp, mức giảm trung bình 8-10%, tập trung ở các dự án đã triển khai lâu năm nhưng chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Việc hoàn thiện các hồ sơ quy hoạch, thủ tục đầu tư, hệ thống pháp luật liên quan của phân khúc đất nền còn nhiều bất cập, vướng mắc đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung cũng như thanh khoản của thị trường thời gian qua.

Tương tự, phân khúc nhà phố/biệt thự cũng không ghi nhận nguồn cung mới trong quý III. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước bối cảnh khó khăn chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ. Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp bằng 19% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản. Thị trường thứ cấp kém sôi động, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước nhưng giảm 3 - 6% so với giai đoạn đầu năm. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.

Duy có phân khúc căn hộ là ghi nhận sự phục hồi tích cực khi nguồn cung mới đưa ra thị trường trong quý III/2023 tăng gấp 2,8 lần so với quý trước, gấp 4,5 lần so với cùng kỳ. Phân khúc căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới, lần lượt chiếm 52,5% và 47,5% tổng nguồn cung mở bán mới toàn thị trường.

Lượng tiêu thụ nguồn cung mới của phân khúc căn hộ trong quý ghi nhận sự phục hồi tích cực, gấp 3,6 lần so với quý trước hay gấp 5,4 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Phần lớn các dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý cũng như chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường vào thời điểm cuối năm. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, cục bộ một số dự án điều chỉnh tăng 2 - 5% so với đợt mở bán trước đó. Thanh khoản thứ cấp cải thiện so với nửa đầu năm 2023 tuy nhiên vẫn ở mức thấp, khó có đột biến trong ngắn hạn.

Dự báo quý IV tiếp tục xu hướng đi ngang và tăng nhẹ

Dự báo thị trường quý IV, DKRA Group cho rằng nguồn cung mới phân khúc đất nền trong quý cuối năm có thể tăng nhẹ so với quý III/2023 và dao động trong khoảng 180 - 220 sản phẩm. Thị trường Quảng Nam và Đà Nẵng giữ vị thế chủ đạo về nguồn cung mới trong quý tiếp theo. Thừa Thiên Huế tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới trong quý.

Giao dịch thị trường phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, ược triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với những lần mở bán trước đó, các chính sách ưu đãi, chiết khấu,... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, mặt bằng giá chưa đạt tín hiệu tích cực so với quý III/2023.

Đối với phân khúc căn hộ, dự kiến trong quý IV/2023, nguồn cung mới sẽ tăng nhẹ, tập trung tại Đà Nẵng với khoảng 300 - 500 căn, phần lớn là giai đoạn tiếp theo của dự án đã mở bán, trong khi Thừa Thiên Huế và Quảng Nam tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn căn hộ hạng A và hạng sang tiếp tục là phân khúc chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, tập trung phân bổ tại quận Liên Chiểu và quận Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay,… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài. Thanh khoản thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp có thể sẽ duy trì đà phục hồi, nắm bắt nhu cầu mua nhà ở tăng cao trong dịp cuối năm.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới dự kiến tăng so với quý III/2023, dao động khoảng 50 - 80 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với quý III, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức ổn định, những chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Dưới áp lực về dòng tiền có thể thị trường sẽ tiếp tục ghi nhận tình trạng giảm giá ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

Bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức thấp. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động so với quý III/2023. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến độ,… vẫn tiếp tục được nhiều chủ cầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.