Quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản để tháo gỡ những vướng mắc trước mắt và lâu dài

Đây là quan điểm được Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đưa ra khi cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại phiên họp chuyên đề pháp luật do Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa tổ chức.

Để tiếp tục hoàn thiện dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý một số vấn đề lớn, đề nghị các cơ quan cần quan tâm làm rõ, cụ thể:

Về hồ sơ, Chủ tịch Quốc hội đề nghị bổ sung báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp; đề nghị tiếp tục rà soát lại và biến những nội dung liên quan đến đánh giá tác động về giới, các vấn đề liên quan đến tính tương thích của các dự án luật vào dự án luật này.

“Rà soát các nội dung này tránh làm hình thức cho đủ thủ tục, rà soát một đằng nhưng định hướng xử lý những vấn đề đó lại không được thể hiện rõ trong dự án luật hay là dự thảo nghị định đưa ra cũng chỉ để cho có, cho đủ thủ tục”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh,.

Liên quan đến bố cục, Chủ tịch Quốc hội chỉ rõ dự án luật có 92 điều, tăng lên 10 điều so với luật hiện hành nhưng lại tăng thêm 5 chương, từ 6 chương lên đến 11 chương là điều chưa thực sự thỏa đáng. Do đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu để cơ cấu lại dự án luật mạch lạc hơn.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị Ban soạn thảo cũng như cơ quan chủ trì thẩm tra tiếp tục rà soát, nghiên cứu để thể chế hóa đầy đủ các chủ trương của Đảng và Nhà nước trong kinh doanh bất động sản như Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 13 đề cập đến phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản.

Nhấn mạnh hai vế của vấn đề là vừa phát triển, vừa phải quản lý chặt chẽ, quản lý chặt chẽ cũng là để phát triển bền vững, Chủ tịch Quốc hội đặt ra câu hỏi: Giải quyết hai yếu tố này trong khi dự án Luật này như thế nào, chỗ nào là kiến tạo để phát triển thị trường, chỗ nào phải quản lý chặt chẽ?.

“Lĩnh vực này rủi ro rất lớn, vốn đầu tư lớn, giá trị cao, nhạy cảm. “Câu chuyện "bong bóng bất động sản” vừa có yếu tố kinh tế thực, nhưng yếu tố đầu cơ, đầu tư cũng rất lớn, hơn nữa còn liên quan đến thị trường vốn, thị trường tiền tệ, tín dụng cho nên phải lưu ý cả hai yếu tố là phát triển nhanh và quản lý chặt chẽ”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Chủ tịch Quốc hội cho biết liên quan lớn nhất đến thị trường bất động sản là vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, vấn đề phát triển các dự án, cơ cấu các loại thị trường này. Hiện nay, chúng ta quy hoạch theo lãnh thổ, vùng làm nhà ở, đô thị…nhưng thiếu đi trục quy hoạch theo thời gian. Nếu trong cùng một thời gian mà tung ra quá nhiều dự án chắc chắn cung sẽ vượt cầu. Cung vượt cầu thì chắc chắn sẽ có nhiều bất động sản không bán được. Ngược lại, nếu khan hiếm cung thì giá sẽ tăng lên.

Vậy nên, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, tái cấu trúc là tái cấu trúc về cả thị trường, tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cấu trúc sản phẩm và xuất phát điểm vẫn là từ vấn đề quy hoạch và kế hoạch. Tuy nhiên, “bóng dáng” của những vấn đề này trong dự thảo Luật còn rất “yếu”.

Chủ tịch Quốc hội phân tích thêm, dự thảo Luật có quy định về điều tiết thị trường bất động sản nhưng thị trường có quy luật phát triển của thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước không phải ngồi điều tiết thị trường như điều tiết sản phẩm thiết yếu. Đây là điều tiết từ xa, từ sớm.

Chủ tịch Quốc hội dẫn chứng nội dung được đặt ra trong Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Trong đó nêu rõ tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

“Như vậy, tăng cường sử dụng tiền thanh toán không dùng tiền mặt, không nói áp dụng 100% thanh toán không dùng tiền mặt. Nếu áp dụng được được thì quá tốt, nhưng có khả thi không, cũng không ai nói là 100% phải lên sàn giao dịch”, Chủ tịch Quốc hội nêu quan điểm và đưa ra định hướng: “Do đó, chỉ có thể quy định thiết chế về sàn giao dịch, địa vị pháp lý của sàn giao dịch, điều kiện thành lập sàn giao dịch, cơ chế hoạt động của sàn giao dịch. Người mua có quyền chọn tham gia hay không. Tham gia sàn này hay tham gia sàn kia là quyền của người mua. Nếu dự thảo Luật quy định bắt buộc giao dịch qua sàn thì sẽ khó cho thị trường”.

Chủ tịch Quốc hội lưu ý: nói đến kinh doanh bất động sản, tức là luật này điều chỉnh đến thị trường. Mà thị trường nói nôm na sẽ gồm sân chơi, người chơi và luật chơi.

Thứ nhất, câu hỏi đặt ra là người chơi là ai? Ai là những chủ thể tham gia thị trường này? Năng lực của người chơi như thế nào để khắc phục gây tình trạng có thể xảy ra hoặc đã từng xảy ra là nhà nhà đi kinh doanh bất động sản, người người đi kinh doanh bất động sản, công ty nào cũng đi kinh doanh bất động sản.

Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự thảo Luật có một chương liên quan đến điều kiện của kinh doanh bất động sản nhưng các quy định còn mang tính định tính không có định lượng được về năng lực tài chính, năng lực khác của nhà đầu tư, không có quy định ràng buộc ai được vào tham gia thị trường. Do vậy, Chủ tịch Quốc hội đề nghị rà soát lại để làm kỹ lưỡng vấn đề này.

Thứ hai, đã là thị trường thì phải quản lý chủ thể tham gia thị trường bán gì và mua gì. Vai trò quan trọng nhất của Nhà nước là đạo diễn để có hàng hóa có chất lượng, không có hàng giả, hàng nhái, hàng kém chất lượng, còn càng nhiều người mua thì càng tốt.

Chủ tịch Quốc hội lưu ý quản lý phần gốc, quản lý hàng chứ không phải là quản lý người mua. Người mua có luật chơi của người mua chứ không phải là tùy tiện nhưng trọng tâm là quản lý các chủ thể tham gia thị trường và hàng bán.

Trên cơ sở đó, Chủ tịch Quốc hội đề nghị phải tổng kết những vướng mắc hiện nay để đưa ra những quy định, những điều kiện quản lý chặt chẽ thị trường kể về sân chơi, người chơi và luật chơi để vừa tháo gỡ những vướng mắc trước mắt và tháo gỡ lâu dài, tạo điều kiện thuận lợi và đừng “đẻ” ra những vướng mắc khác. Do đó các quy định về thủ tục cũng phải thuận lợi cho người ta chơi. Những gì mà Bộ luật Dân sự đã quy định rồi thì Luật này không quy định, chỉ quy định những gì thực sự đặc thù trong lĩnh vực này.

“Mục tiêu sửa đổi luật là phải là tạo thuận lợi cho thị trường đang phát triển minh bạch, công khai và phải thể hiện nhất quán trong các điều khoản. Đồng thời phải rà soát phạm vi điều chỉnh và đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa luật này với hệ thống pháp luật như Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Tiếp cận thông tin, Luật công chứng…”, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ lưu ý.