Khắc phục những chồng chéo trong quy định về công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Còn chồng chéo trong quy định về công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 sau gần 8 năm triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung. Tại phiên họp chuyên đề tháng 4/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tiến hành cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Tại Điều 45 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Dự thảo Luật cũng quy định, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hợp đồng được hoàn thành công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra

Thẩm tra dự án Luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng, cần hoàn thiện báo cáo rà soát các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, cần phân tích, làm rõ sự phù hợp, thống nhất của các quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với quy định tại các luật hiện hành và các dự thảo Luật đang được trình Quốc hội có liên quan để có hiệu lực thi hành đồng thời với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi được Quốc hội thông qua, đặc biệt là dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bảo đảm sự thống nhất, rõ ràng, khả thi, tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh bất động sản và sự vận hành thông suốt của thị trường bất động sản; bổ sung nội dung rà soát một số luật khác có liên quan như: Luật Quy hoạch, Luật Công chứng, Luật Doanh nghiệp, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công…

Về việc xác nhận các giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn được quy định tại khoản 5 Điều 61 dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng cần quy định rõ hơn các nguyên tắc cơ bản để bảo đảm an toàn pháp lý của các giao dịch, mối quan hệ giữa việc xác nhận giao dịch qua sàn với công chứng và đăng ký đất đai chưa đủ rõ ràng.

Cùng với đó, cần quy định và làm rõ tính chất liên thông, kết nối giữa hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và các hệ thống cơ sở dữ liệu khác có liên quan như hệ thống thông tin quốc gia về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai, hệ thống thông tin công chứng các giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật về công chứng.

Tham gia thảo luận về vấn đề này, Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cho rằng, cần rà soát, nghiên cứu kỹ đối với quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng trong kinh doanh bất động sản, vì quy định như tại khoản 3 Điều 45, “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận” có thể hiểu là có những hợp đồng kinh doanh bất động sản không cần thực hiện công chứng, chứng thực. Trong khi đó, mặt hàng giao dịch có giá trị rất lớn, tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp, do đó cần cân nhắc quy định về việc đảm bảo tính pháp lý cho hợp đồng giao dịch để bảo vệ quyền, lợi ích cho các bên, nhất là cho người dân.

Tổng Thư ký Quốc hội, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường phát biểu

Cũng cho ý kiến về vấn đề hợp đồng kinh doanh bất động sản có cần công chứng hay không, Phó Chủ tịch Quốc hội Trần Quang Phương chỉ ra rằng bản chất các sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, tư vấn. Vậy công chứng phải quy định như thế nào khi lợi ích của họ thiên về chủ đầu tư chứ ko thiên về người tiêu dùng. Hơn nữa các sàn giao dịch cũng không thiên về khả năng an toàn pháp lý như công chứng. Công chứng thì thiên về đảm bảo an toàn pháp lý cho cả người bán và người mua. Do đó, đối với việc công chứng giữa đối tượng người mua hoặc người bán với sàn giao dịch, Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị ban soạn thảo cần xem xét, rà soát kỹ xem có nên quy định hay không.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc Y Thanh Hà Niê Kđăm cho biết, việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay đang được quy định tại một số luật khác.

Cụ thể, khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014 quy định: Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng; Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng. Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra, nội dung này cũng được quy định tại Bộ luật Dân sự, Luật Hôn nhân và Gia đình.

Chủ tịch Hội đồng Dân tộc đề nghị cần rà soát, bảo đảm thống nhất giữa các quy định của các Luật khác nhau, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, nếu có thì nên quy định tập trung tại một dự án luật, như Luật Công chứng (sửa đổi) để dễ dàng áp dụng thi hành.

Bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản: Nên hay không?

Quan tâm đến dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều chuyên gia pháp lý nhận định, việc quy định chức năng xác nhận giao dịch của người đại diện theo pháp luật sàn giao dịch bất động sản thay cho Công chứng viên của các tổ chức hành nghề công chứng là không phù hợp chức năng, vai trò của hoạt động công chứng, mâu thuẫn với Luật Công chứng năm 2014. 

Từ thực tiễn giải quyết vụ việc pháp lý, ThS.Luật sư Lê Lâm, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho rằng, tổ chức hành nghề công chứng đóng vai trò là cơ quan độc lập, không phụ thuộc về lợi ích kinh tế với chủ đầu tư. Công chứng đóng vai trò phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm bên yếu thế là người tiêu dùng, cũng như trật tự an toàn xã hội. Vì vậy, nên chuyển giao dịch xác nhận của người đại diện theo pháp luật của sàn giao dịch về cho tổ chức hành nghề công chứng.

ThS.Luật sư Lê Lâm, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Luật sư Lê Lâm cũng phản ánh, hiện nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang là nguyên nhân khiến nhiều giao dịch bị tuyên bố vô hiệu, dù các bên hoàn toàn tự nguyện và có đầy đủ thông tin trong giao dịch. Do có nhiều bất cập trong việc công chứng, chứng thực bắt buộc, nên cần phát triển hình thức chứng thực tự nguyện. Thực tiễn xét xử cho thấy có những trường hợp Tòa án xử lý giao dịch về quyền sử dụng đất như không tồn tại quy định yêu cầu công chứng, chứng thực, bởi rất khó xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi phải công chứng.

Cung cấp thêm thông tin thực tiễn, Luật sư Lê Lâm cùng nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng, việc chuyển sang công chứng, chứng thực tự nguyện đem lại nhiều lợi ích rõ rệt. Cụ thể, theo quy định của Luật Công chứng, khi người tham gia giao dịch có sự nghi ngờ đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà họ muốn xác lập, họ vẫn có thể yêu cầu sự trợ giúp của công chứng viên bằng cách yêu cầu công chứng giao dịch của họ. Hơn nữa, pháp luật dân sự đã có chế tài cho người gian lận thông qua quy định về giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, do lừa dối hay do giả tạo, đó cũng là một cơ chế để bảo vệ người ngay tình khi có sự gian lận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia pháp lý cũng cho rằng, trong vấn đề này, vẫn còn vướng mắc vì chồng chéo trong quy định của pháp luật. Cụ thể, Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm đã quy định rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Công chứng lại quy định hợp đồng được công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng. Do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, nên đến nay, thực tiễn áp dụng vẫn còn vướng mắc, làm ảnh hưởng đến chất lượng giải quyết các vụ việc liên quan. Vì vậy, cần có điều chỉnh tổng thể trong hệ thống pháp luật liên quan đến nội dung này để quy định thống nhất về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Ông Hoàng Trường Minh, Giám đốc Công ty TNHH Kỹ thuật công nghiệp Hoàng Minh

Cùng quan tâm đến vấn đề này, Chuyên gia bất động sản Hoàng Trường Minh, Giám đốc Công ty TNHH Kỹ thuật công nghiệp Hoàng Minh phản ánh, hiện nay nhận thức pháp luật của người dân chưa cao, nhiều người tham gia giao dịch bất động sản nhưng không nắm được hết các quy định của pháp luật có liên quan, đặc biệt là không ý thức được rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải lập hợp đồng có công chứng chứng thực. Cùng với đó, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu còn chưa cao nên việc giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện qua giấy mua bán viết tay, không có công chứng chứng thực. Chính vì vậy, các vụ việc vi phạm về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chiều hướng leo thang.

Từ góc độ doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Kỹ thuật công nghiệp Hoàng Minh cho rằng quy định của pháp luật cần bám sát với diễn biến, điều kiện giao dịch trên thực tế để có quy định phù hợp. Với tình hình nhiều giao dịch bất động sản vẫn đang được thực hiện trên tinh thần “thuận mua vừa bán” với giấy tờ viết tay, cần sửa đổi quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thể hiện bằng văn bản nhưng không bắt buộc phải công chứng chứng thực.