Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Cần quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất

Sáng 12/4, tại Nhà Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội khai mạc Phiên họp chuyên đề pháp luật Tháng 4/2023, cho ý kiến về nhiều nội dung quan trọng trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chủ trì phiên họp.

Ngay sau phát biểu khai mạc của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội sẽ tập trung cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Sửa đổi, bổ sung nhiều điểm

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nêu sự cần thiết sửa đổi luật. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Về quan điểm xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng cho biết việc xây dựng bám sát Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nghị quyết, văn bản khác có liên quan của Chính phủ để thể chế hóa đầy đủ, kịp thời các quan điểm, chủ trương của Đảng về quản lý và phát triển thị trường bất động sản. Giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến bất động sản như đất đai, đầu tư, tài chính, tín dụng...

Tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính gắn với kiểm soát, giám sát việc thực hiện, đảm bảo quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương về thị trường bất động sản. Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; đảm bảo vận hành các quan hệ về kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, dự thảo luật bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Bổ sung quy định về áp dụng Luật Kinh doanh bất động sản và các luật khác có liên quan để xác định rõ việc áp dụng pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; đồng thời là nguyên tắc giải quyết khi có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa nội dung, quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt là kinh doanh bất động sản trong các dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh và đảm bảo sự phù hợp, tính tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản; Hợp đồng kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ bất động sản; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản; Điều tiết thị trường bất động sản; Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản…

Nhiều vấn đề cần tiếp tục làm rõ

Cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga tán thành với sự cần thiết của việc sửa đổi Luật này.

Tuy nhiên, để đảm bảo sự thống nhất của hệ thống pháp luật, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) liên quan đến nhiều Luật, đặc biệt là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự, Ủy ban Tư pháp đề nghị rà soát để làm rõ những nội dung còn chồng chéo, mâu thuẫn có liên quan đến các vấn đề như: chứng nhận quyền sử dụng đất, đặt cọc, bảo lãnh… “Hiện nay, chúng ta cũng đang sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở để làm sao sau khi sửa đổi các quy định này không còn vướng mắc khiến mâu thuẫn, chồng chéo trong các quy định của pháp luật”, bà Lê Thị Nga nêu quan điểm.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (điểm d khoản 4 Điều 24) cho thấy, quy định về đặt cọc là quy định mới và trong Bộ luật Dân sự cũng có quy định về đặt cọc. Chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Lê Thị Nga đề nghị làm rõ sự cần thiết, cơ sở đề xuất quy định này. Trường hợp cần thiết thì quy định những nội dung nào đặc thù trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, không cần thiết phải lặp lại quy định của Bộ luật Dân sự.

Tham gia thảo luận, Trưởng Ban Công tác Đại biểu Nguyễn Thị Thanh cho biết, Điều 9 trong dự thảo Luật về các hành vi bị cấm quy định, cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này. “Luật đã cấm cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng theo Luật, thì có cấm những người hành nghề môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề hay không? Đại biểu cho rằng cần có quy định cấm môi giới bất động sản không có chứng chỉ hành nghề để giải quyết vấn đề “cò đất” ở các địa phương”, Trưởng Ban Công tác Đại biểu nêu vấn đề.

Ngoài ra, bà Nguyễn Thị Thanh cũng cho biết, tại các địa phương, hoạt động của các sàn giao dịch bất động là không phổ biến, mà chủ yếu là thực hiện đấu giá giá trị quyền sử dụng đất. Do đó, luật cần có những quy định chặt chẽ để phân biệt giữa hành vi người đi môi giới để đi đấu giá đất với người có nhu cầu đấu giá đất thật sự.

Đồng thời đề nghị cần có sự thống nhất trong mẫu hợp đồng dân sự bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản giữa Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác.

Tại phiên họp, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, Ngân sách Nguyễn Hữu Toàn cho rằng, nội dung bên trong Luật điều tiết cả câu chuyện kinh doanh, hơi nghiêng về giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, cần hiểu được bất động sản là gì để hiểu được kinh doanh bất động sản, từ đó có các quy định rõ hơn. Mặt khác, Luật này không chỉ liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Dân sự... do đó, đề nghị Ban soạn thảo cần rà soát kỹ lưỡng hơn để phạm vi của luật đảm bảo tính phù hợp.

Phó Chủ nhiệm Nguyễn Hữu Toàn cũng đề nghị, Ban soạn thảo nghiên cứu thêm về các quy định cấm các hành vi thao túng thị trường, thổi giá đất,… Bởi những hành vi trên thực tế qua xảy ra rất nhiều, do chưa có quy định nên dẫn tới khó có biện pháp xử lý.

Về điều kiện của các tổ chức kinh doanh bất động sản, Điều 10 dự thảo Luật quy định phải đáp ứng điều kiện kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khoản 2 lại quy định các trường hợp không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại khoản 1. Do đó, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính, Ngân sách đề nghị quy định rõ ràng hơn về vấn đề này.

Phát biểu tại phiên họp, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá cao cơ quan chủ trì soạn thảo đã thể hiện tinh thần trách nhiệm cao, hồ sơ dự án luật tương đối công phu, đặc biệt Ủy ban Kinh tế đã đưa ra báo cáo thẩm tra sơ bộ với nhiều nội dung quan trọng, sâu sắc.

Về Hồ sơ dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết hiện còn thiếu báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp, vì vậy, cần tiếp tục rà soát, tránh thiếu sót, thể hiện không rõ nội dung, thiếu toàn diện.

Về bố cục của Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự thảo Luật có 92 Điều, 11 Chương, tăng lên 5 Chương so với luật hiện hành. Cho rằng bố cục chưa mạch lạc, thỏa đáng, Chủ tịch Quốc hội đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp.

Chủ tịch Quốc hội đề nghị ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đúng đắn và đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.

Nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó, quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Tuy nhiên, dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.

Chủ tịch Quốc hội cũng nêu, Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững. Tuy nhiên, trong dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung Nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo Luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về sân chơi, người chơi, luật chơi trên thị trường bất động sản, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như những vướng mắc lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

Về phạm vi điều chỉnh, Chủ tịch Quốc hội cho biết, dự án luật này có sự giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, lần sửa đổi luật này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

Tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, thay mặt cơ quan chủ trì soạn thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, sẽ nghiêm túc tiếp thu đầy đủ để đáp ứng yêu cầu đặt ra khi sửa đổi luật.