Bất động sản nhà ở: Nhiều yếu tố thách thức tăng trưởng ngành

Chỉ số ngành bất động sản lao dốc

Với những vi phạm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, gây thất thoát tài sản Nhà nước và việc thắt chặt huy động vốn lĩnh vực bất động sản, chỉ số ngành bất động sản đã lao dốc 25% so với đầu năm 2022, giảm sâu hơn mức 21,3% của VN-Index.

Doanh thu tổng hợp trong quý I/2022 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 19,6% so với cùng kỳ do việc bàn giao và hoạt động xây dựng bị gián đoạn trong năm 2021 và quý I/2022 trước sự ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Các doanh nghiệp giảm doanh thu đáng chú ý gồm KDH (-83%), NVL (-57%), DXG (-39%), VHM (-31%). Trong khi đó, lợi nhuận ròng quý I/2022 giảm nhẹ 5,7% nhờ các khoản thu nhập một lần từ việc bán buôn và đánh giá lại. Các công ty ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ròng quý I/2022 ấn tượng gồm: NTL (+177%), BCG (+130%) và NVL (+101%).

VNDIRECT Research nhận định ngành bất động sản đang đối mặt nhiều thách thức ảnh hưởng đến triển vọng ngành bao gồm các yếu tố: lãi suất tăng ảnh hưởng quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và giám sát chặt chẽ hơn trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN).

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 40% tổng giá trị phát hành trong quý I/2022 với mức tăng trưởng mạnh mẽ. Gần đây, Chính phủ yêu cầu cần giám sát thị trường TPDN do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Để giảm thiểu rủi ro và tăng cường tính minh bạch của thị trường, Bộ Tài chính đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. Khi hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) bị giám sát chặt chẽ, các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022

Tuy nhiên, với xu hướng đẩy mạnh hoạt động bán hàng, chậm lại trong việc mở rộng quỹ đất, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022. Các chủ đầu tư có thể sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền. Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong 2022, với KDH (+14 lần), DXG (+300%), NLG (+105%), với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch COVID-19.

Ngoài ra, các chủ đầu tư có thể sẽ thận trọng hơn trong việc mở rộng quỹ đất và có thể sẽ giảm ngân sách cho hoạt động này, đồng thời hợp tác phát triển dự án bất động sản với các đối tác có nguồn tiền dồi dào hoặc các nhà phát triển nước ngoài trong bối cảnh nguồn vốn thắt chặt như hiện nay. Nhìn chung, việc kiểm soát trái phiếu sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

VNDIRECT Research cho rằng giá cổ phiếu bất động sản bị điều chỉnh trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn, điều này cho thấy nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản và ổn định thị trường nhà ở khi giá nhà đất tăng trưởng nóng trong bối cảnh cầu nhu cầu phục hồi, áp lực lạm phát gia tăng và đầu cơ bùng phát.