Căn hộ thị trường tỉnh: Giá thuê đang suy giảm

Căn hộ thị trường tỉnh cho thuê: Từng một thời sốt nóng

Hơn 5 năm về trước, giai đoạn thị trường bất động sản chưa đóng băng, các thị trường bất động sản tỉnh là một trong những tâm điểm của làn sóng đầu tư. Rất nhiều nhà đầu tư Hà Nội đổ về các thị trường tỉnh đầu tư đất nền, biệt thự, liền kề, shophouse trong các dự án hoặc mua chung cư rồi cho thuê lại. Trong đó mua căn hộ chung cư rồi cho thuê là một hướng đi được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Vào năm 2018, một căn hộ chung cư có khoảng giá 3,5-4 tỷ đồng tại Hà Nội chỉ cho thuê được từ 15-18 triệu đồng/tháng thì chung cư tại các thị trường tỉnh phát triển mạnh về công nghiệp, thu hút FDI có mức đầu tư thấp hơn nhưng mức giá thuê đạt được thì cao hơn hẳn. Đơn cử, vào những năm 2017-2019, căn hộ Mường Thanh (Hà Nam) có tổng giá trị đầu tư chỉ khoảng 1,2-1,3 tỷ đồng nhưng giá thuê đạt được là 10 triệu đồng/tháng. Tương tự, cùng biên độ thời gian, tại Bắc Ninh – thủ phủ công nghiệp miền Bắc, giá thuê chung cư ở đây ngang với giá thuê chung cư cao cấp tại Hà Nội, trong khi tổng suất đầu tư bỏ ra chỉ bằng 2/3 so với chung cư Hà Nội.

Vào những năm này, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Cát Tường New – tòa thương mại (đường Lý Thái Tổ) là 14-17 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ là 18-25 triệu đồng/tháng. Tại dự án chung cư Viglacera (ngã 6 đường Lý Thái Tổ), căn hộ 2 phòng ngủ có giá thuê dao động 12-16 triệu đồng/tháng, căn 3 ngủ giá thuê là 17-22 triệu đồng/tháng. Tại dự án Mường Thanh, những căn 1 ngủ có giá thuê từ 10-12 triệu đồng/tháng, căn 2 ngủ là từ 14-17 triệu đồng/tháng, căn 3 ngủ là 18-23 triệu đồng/tháng. Hay tại dự án Royal Park, giá chào thuê căn hộ 1 phòng ngủ dao động 9-11 triệu đồng/tháng, căn 2 phòng ngủ là từ 13-17 triệu đồng/tháng, các căn 3 phòng ngủ có giá thuê từ 17-25 triệu đồng/tháng.

Hay tại Bắc Giang, vào năm 2018, căn hộ 60m2 tại hệ thống khách sạn Ravatel Home (phường Lê Lợi, thành phố Bắc Giang), đầy đủ nội thất, giá thuê đạt mức 13-15 triệu đồng/tháng. Cùng thời gian, căn hộ ở chung cư Quang Minh, diện tích 40-52m2 có giá bán chỉ khoảng 600 triệu đồng nhưng giá thuê một tháng đạt 7-8 triệu đồng/tháng. Những căn diện tích lớn hơn (58-66m2), giá mua chỉ khoảng 700 triệu đồng/căn nhưng giá thuê đạt tới 9-12 triệu đồng/tháng.

Chính bởi suất đầu tư thấp hơn trong khi hiệu suất cho thuê cao hơn nên giai đoạn này đã chứng kiến làn sóng nhà đầu tư ồ ạt mua căn hộ chung cư ở các thị trường tỉnh rồi cho thuê trong những năm trước.

Giá thuê đang sụt giảm mạnh, nhà đầu tư rời bỏ thị trường

Thị trường căn hộ cho thuê ở các tỉnh đã qua giai đoạn huy hoàng. Hiện giá thuê đã quay đầu giảm. Sự sụt giảm này bắt nguồn từ việc nguồn cung ngày càng nhiều lên, các dự án được tung ra thị trường ở giai đoạn sau mới hơn, hiện đại và nhiều tiện ích - dịch vụ hơn, trong khi các dự án chung cư xây trước đó bắt đầu xuống cấp. Khảo sát của Batdongsan.com.vn ở thời điểm hiện tại ghi nhận giá thuê chung cư Mường Thành tại Hà Nam đã giảm nhẹ với căn 2 phòng ngủ, từ mức 10 triệu đồng/tháng, về mức 8-9 triệu đồng/tháng. Tại Bắc Ninh, giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án Cát Tường New – tòa thương mại, giá thuê hiện tại phổ biến là 12-14 triệu đồng/tháng, thay vì mức 14-17 triệu đồng/tháng của nhiều năm trước, căn 3 phòng ngủ, giá thuê giảm từ mức 18-25 triệu đồng/tháng về mức 16-23 triệu đồng/tháng. Dự án Cát Tường (tòa nhà ở xã hội), giá thuê với căn 2 ngủ cũng chỉ dao động 5-6,5 triệu đồng/tháng, tùy việc có đồ hay không có đồ.

Tại dự án chung cư Viglacera (ngã 6 đường Lý Thái Tổ), căn hộ 2 phòng ngủ từ mức giá thuê của thời kì đỉnh cao là 12-16 triệu đồng/tháng, thì nay giá thuê đang sụt giảm, về mức phổ biến là 9-12 triệu đồng/tháng. Giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ Royal Park cũng từ mức 11-12 triệu đồng/tháng về mức phổ biến hiện tại là 9-10 triệu đồng/tháng. Mức sụt giảm tương tự cũng diễn ra với các căn hộ chung cư cho thuê tại Bắc Giang.

Theo các môi giới địa phương, trong khoảng 2 năm qua, chứng kiến sự sụt giảm của giá thuê, nhiều nhà đầu tư đã rao bán các căn hộ chung cư tại các thị trường tỉnh, đặc biệt là các nhà đâu tư đến từ Hà Nội. Tuy nhiên, nếu như giá chung cư Hà Nội "lên đồng" trong khoảng 3 năm qua liên tục tăng giá mạnh thì tại các thị trường tỉnh, giá chung cư chỉ tăng nhẹ, mức tăng trung bình trong 3-5 năm đạt 15-30%. Một số chung cư ở vị trí đắc địa, quản lý, vận hành tốt mới có mức tăng mạnh hơn. Anh Nguyễn Văn Tường, môi giới chung cư tại Bắc Ninh cho biết, làn sóng nhà đầu tư rút khỏi thị trường ngày càng mạnh mẽ, nhất là thời điểm hiện tại, khi nhiều thị trường đất nền sốt nóng theo thông tin sáp nhập tỉnh thành khiến nhiều nhà đầu tư càng muốn rút vốn khỏi chung cư, đổ tiền vào các thị trường mới.