Cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi): Đề xuất minh bạch định giá, đẩy mạnh số hóa

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI, ngày 29/10, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn và sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Các đại biểu thống nhất sự cần thiết sửa đổi luật nhằm thể chế hóa Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV và các nghị quyết, kết luận quan trọng của Bộ Chính trị. Nhiều ý kiến tập trung vào việc hoàn thiện quy định pháp luật, tháo gỡ vướng mắc trong thực tiễn và bảo đảm tính đồng bộ, khả thi khi triển khai.

Quy định rõ giao dịch phải công chứng, hoàn thiện dữ liệu số

Về quy định các giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, đại biểu Đỗ Thị Việt Hà (Đoàn ĐBQH tỉnh Bắc Ninh) cho rằng, khoản 4 Điều 21 dự thảo luật giao Chính phủ quy định các loại hợp đồng bắt buộc công chứng chưa làm rõ cơ sở lý luận, pháp lý và thực tiễn. Cách quy định này cũng có thể chưa thống nhất với Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đại biểu đề nghị quy định trực tiếp trong Luật Đất đai các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải công chứng. Đây là những giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao để hạn chế tranh chấp. Theo đại biểu, công chứng không phải rào cản cải cách thủ tục hành chính mà là một cấu phần của chuyển đổi số, giúp xác thực tính pháp lý của giao dịch khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện.

Đồng tình với quan điểm này, đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh (Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh) dẫn kết quả lấy ý kiến qua VNeID tại Công văn số 11927 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cho biết hơn 67% người có ý kiến đối với nội dung này đồng tình với việc quy định các giao dịch bắt buộc công chứng. Tại thảo luận tổ, có 37/39 ý kiến ủng hộ quy định ngay trong luật, trong khi 2/39 ý kiến đồng tình với phương án giao Chính phủ quy định.

Đại biểu Nguyễn Thị Hồng Hạnh cũng lưu ý Luật Công chứng được Quốc hội thông qua ngày 23/4/2025, có hiệu lực từ ngày 1/1/2027, quy định giao dịch phải công chứng là giao dịch quan trọng, đòi hỏi mức độ an toàn pháp lý cao và được luật quy định. Dự thảo Luật Nhà ở cũng xác định 6 loại giao dịch phải công chứng, chứng thực. Trong khi đó, qua rà soát 2 dự thảo nghị định với tổng cộng 411 điều trong tài liệu, đại biểu chưa thấy quy định về các giao dịch bắt buộc công chứng, chứng thực. Vì vậy, đại biểu đề nghị đưa nội dung này vào Luật Đất đai (sửa đổi).

Bên cạnh đó, đại biểu Tạ Đình Thi (Đoàn ĐBQH TP. Hà Nội) đề nghị hoàn thiện quy định về quản trị dữ liệu đất đai tại Điều 78. Theo đại biểu, mọi giao dịch và thủ tục hành chính về đất đai cần được thực hiện trên nền tảng dữ liệu số, không yêu cầu người dân cung cấp lại thông tin mà cơ quan nhà nước đã có. Cách làm này góp phần cắt giảm thủ tục, hạn chế cơ chế “xin - cho” và giảm tham nhũng vặt.

Đại biểu Tạ Đình Thi đề nghị dữ liệu đất đai được cập nhật theo thời gian thực, kết nối với dữ liệu dân cư, thuế, công chứng, ngân hàng; đồng thời bổ sung cơ chế “một cửa số” trong chia sẻ dữ liệu và quy định trách nhiệm của cơ quan chủ quản trong bảo đảm chất lượng dữ liệu trước khi chia sẻ.

Về Giấy chứng nhận điện tử, đại biểu Tạ Đình Thi đánh giá quy định công nhận giá trị pháp lý tương đương bản giấy là bước tiến quan trọng, song đề nghị làm rõ giá trị của giấy chứng nhận khi giao dịch dân sự, thế chấp tại ngân hàng hoặc giải quyết tranh chấp tại tòa án. Đại biểu Tạ Đình Thi cũng kiến nghị nghiên cứu quy định về chữ ký số, xác thực điện tử để người dân có thể thực hiện trực tuyến các thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp.

Minh bạch định giá đất, bảo đảm quyền lợi các bên

Về định giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) cho rằng việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở khu vực giáp ranh. Giá đất quá cao sẽ làm tăng chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp; ngược lại, giá quá thấp có thể khiến người có đất bị thu hồi chịu thiệt thòi.

Đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị quy định rõ nguyên tắc, phương pháp và quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất, tăng công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy giám sát độc lập. Đồng thời, cần phân định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giá chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường.

Cùng quan tâm đến vấn đề này, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH TP. Hải Phòng) đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, UBND quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định. Tuy nhiên, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá, loại bỏ giao dịch bất thường hoặc có dấu hiệu thao túng; đồng thời có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với những trường hợp có tác động lớn.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn cũng kiến nghị làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường và thời hạn giải quyết. Mục tiêu là xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng.

Liên quan đến trách nhiệm trong định giá, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) cho rằng cần có quy định pháp lý rõ ràng để đánh giá trách nhiệm của cơ quan, cá nhân theo điều kiện khách quan tại thời điểm định giá. Nếu nhiều năm sau, tuyến đường mới hình thành hoặc thị trường tăng giá mạnh, việc lấy mặt bằng giá mới để đánh giá ngược quyết định trước đây có thể dẫn đến nhận định thiếu khách quan, ngay cả khi người thực thi đã sử dụng dữ liệu hợp pháp và làm đúng trách nhiệm.

Đại biểu Lê Văn Thế đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc việc xem xét tính hợp pháp và trách nhiệm trong định giá đất phải căn cứ quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá; không chỉ dựa vào biến động giá phát sinh sau đó để kết luận quyết định trước đây trái pháp luật. Theo đại biểu, bảo vệ người làm đúng không có nghĩa bao che sai phạm; những trường hợp cố ý làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi vẫn phải bị xử lý nghiêm.

Về tần suất điều chỉnh bảng giá đất và hệ số K, đại biểu Hoàng Quốc Khánh (Đoàn ĐBQH tỉnh Lai Châu) đề nghị HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, nguyên tắc và phạm vi điều chỉnh hệ số K; UBND cấp tỉnh được quyết định, điều chỉnh hệ số trong phạm vi đã được thông qua và báo cáo HĐND cùng cấp. Phương án này nhằm tăng tính chủ động trước biến động thực tế nhưng vẫn bảo đảm vai trò giám sát.

Trong khi đó, đại biểu Lê Văn Thế đề nghị bảng giá đất được quyết định định kỳ 5 năm một lần, có thể sửa đổi, bổ sung trong chu kỳ khi cần thiết; riêng hệ số điều chỉnh giá đất cần được rà soát ít nhất mỗi năm một lần. Theo đại biểu, cơ chế này sẽ giúp xử lý kịp thời những khu vực, tuyến đường mới hình thành chưa được quy định giá trong bảng giá đất, hạn chế ảnh hưởng đến tiến độ dự án và quyền lợi người dân.

Giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trịnh Việt Hùng cho biết, trong hai ngày 22 và 29/10/2026, Quốc hội đã thảo luận tại tổ và hội trường về dự thảo luật, với 208 lượt ý kiến tại tổ, 32 ý kiến và 4 lượt tranh luận tại hội trường. Đa số đại biểu tán thành với hồ sơ dự án luật được chuẩn bị đầy đủ, công phu.

Về công chứng, chứng thực, Bộ trưởng cho biết Chính phủ đề xuất giao Chính phủ quy định loại hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất phải công chứng, chứng thực, phù hợp với lộ trình chuyển đổi số và kết nối liên thông dữ liệu. Phương án này nhằm tạo tính chủ động, linh hoạt, giảm thủ tục tuân thủ cho người dân, đồng thời bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Phát biểu kết luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết hầu hết đại biểu thống nhất về sự cần thiết, cấp bách phải sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2024. Phó Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Đảng, kiểm soát quyền lực, phòng, chống tham nhũng, tiêu cực trong xây dựng pháp luật; đồng thời nhận diện các quy định có thể tạo bất bình đẳng trong tiếp cận đất đai, làm gia tăng nguy cơ trục lợi chính sách, lợi ích nhóm, thất thu ngân sách và lãng phí nguồn lực.

Dự thảo luật cần bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi), đồng thời giải quyết căn bản những vướng mắc trong thực tiễn. Sau phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội được đề nghị phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính tổng hợp ý kiến, gửi Chính phủ tiếp thu, giải trình và hoàn thiện dự thảo, bảo đảm tiến độ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua vào cuối kỳ họp.