Doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị thêm kịch bản rủi ro

Dữ liệu từ Savills Prospects cho thấy hoạt động huy động vốn đầu tư bất động sản tại Châu Á - Thái Bình Dương đã giảm 6% vào năm 2022. Trong khi đó, mức giảm này tại Bắc Mỹ là 15% và tại Châu Âu là 28%. Tổng số vốn đầu tư tại Châu Á cũng chiếm thị phần cao hơn trong tổng số vốn huy động toàn cầu.

Mặc dù triển vọng tăng trưởng của bất động sản tại Châu Á vẫn được duy trì, khiến khu vực này trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Nhưng việc đầu tư bất động sản hiện nay tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn với vô số những yếu tố có thể tác động tới hiểu quả đầu tư như lạm phát, pháp lý, bất ổn địa chính trị, sự chững lại của đà tăng trưởng hay thay đổi thói quen và nhu cầu từ phía người tiêu dùng.

Các nhà đầu tư bất động sản cần phải nhìn nhận chính xác rủi ro để đưa ra quyết định chính xác. Các nhóm rủi ro mà nhà đầu tư bất động sản tại Châu Á - Thái Bình Dương tại thời điểm này cần lưu ý, bao gồm: Rủi ro cấu trúc, rủi ro chu kỳ và rủi ro thị trường.

Thứ nhất là rủi ro về cấu trúc, số hóa hiện đã mang tới sự thay đổi lớn về cấu trúc thị trường trên hầu hết các khu vực. Điện toán đám mây, mua sắm điện tử, video trực tuyến và mạng xã hội đang khiến chúng ta tham gia vào các hoạt động trực tuyến nhiều hơn từng ngày. Xu hướng này thậm chí được thúc đẩy mạnh mẽ trong thời đại dịch và được dự kiến sẽ phát triển nhanh hơn trong thời gian tới.

Ví dụ, tại Hàn Quốc – một trong số những thị trường mua sắm bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới - được ghi nhận có tới 37% giao dịch được thanh toán trực tuyến trong năm 2022, con số này dự đoán sẽ tăng lên đến 45% trong 5 năm tới. Ở các thị trường khác, thương mại điện tử được đánh giá là lĩnh vực rất tiềm năng, thậm chí sẽ còn có thể ghi nhận nhiều dư địa phát triển. Bán lẻ trực tuyến phát triển sẽ thúc đẩy thêm sự chú ý của các nhà đầu tư vào các phân khúc trung tâm dữ liệu và ngành logistics, thay đổi bộ mặt của ngành bán lẻ, đặc biệt là bán lẻ trực tiếp.

Thêm vào đó, ESG đang ngày một trở nên quan trọng đối với doanh nghiệp, đây cũng được coi là một trong số những biến số có khả năng tác động tới khung pháp lý cũng như cấu trúc các hoạt động đầu tư.

Thứ hai là rủi ro về chu kỳ, trong đó lạm phát là rủi ro có tính chu kỳ mà các nhà đầu tư bất động sản không chỉ tại Châu Á mà trên toàn thế giới đang phải đối mặt. Việc lãi suất tăng mạnh trong thời gian trước đã đẩy giá bất động sản lên cao. Về mặt tích cực, lạm phát đang giảm. Tại Úc, lạm phát đã giảm xuống mức 6,8% vào tháng 3/2023 từ mức đỉnh 8.4% vào tháng 12/2022.

Tuy nhiên, lãi suất vẫn ở mức cao, đi kèm với sự leo thang của chi phí vật tư và lao động sẽ tiếp tục là những vấn đề lớn mà các nhà đầu tư cần quan tâm. Lãi suất cao đồng thời mang tới rủi ro cho đà tăng trưởng. Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, tăng trưởng GDP toàn cầu sẽ giảm xuống 2,7% trong năm 2023, từ mức 3,2% năm 2022 và 6% vào năm 2021. Nếu tình trạng lãi suất cao còn kéo dài, nguy cơ kìm hãm tăng trưởng sẽ tiếp tục hiện hữu.

Thứ ba là rủi ro từ các vấn đề nội tại của thị trường. Thị trường bất động sản luôn phải đối mặt với rủi ro cung vượt cầu, vốn là lý do chính của tình trạng kém sôi động trong lĩnh vực này. Cung vượt cầu là vấn đề tại nhiều thị trường và phân khúc khác nhau.

Đơn cử như tại thị trường Trung Quốc, các rủi ro về thị trường khác bao gồm khung pháp lý. Cũng tại Trung Quốc, các nhà đầu tư bất động sản phải chú ý hơn tới các chính sách của chính phủ. Dù đã có động thái nới lỏng các hạn chế tài chính, cuộc khủng hoảng bất động sản tại quốc gia này cũng chưa có dấu hiệu chấm dứt. Trong khi tại các quốc gia đang phát triển như Indonesia, các nhà đầu tư cần chú ý về tính minh bạch của thị trường. Tiếp đó là tính ổn định chính trị, ví dụ sự bất ổn về chính trị tại Thái Lan tiếp tục là rào cản lớn đối với vấn đề đầu tư.

Tại Việt Nam, các tháng đầu tiên của năm đã ghi nhận sự hỗ trợ rõ rệt từ phía Chính phủ đối với việc giải quyết khó khăn trong bất động sản với các Nghị định và Nghị Quyết mới được ban hành. Thêm vào đó, trong tháng 3, Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành để bình ổn thị trường tiền tệ và hỗ trợ nền kinh tế đẩy nhanh tăng trưởng.

Những chính sách này được kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường, tuy nhiên thị trường cần thời gian để thẩm thấu. Triển vọng tươi sáng hơn được kỳ vọng sẽ bắt đầu từ Q3/2023.

Thách thức lớn hơn xoay quanh cấu trúc thỏa thuận và thủ tục giấy tờ pháp lý, đặc biệt là đối với các dự án đang được phát triển. Đây là cũng là vấn đề cần được can thiệp và hỗ trợ với một khung pháp lý rõ ràng, từ đó đẩy nhanh tốc độ các hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Có thể thấy, mỗi thị trường đều tồn tại những rủi ro về đầu tư riêng biệt. Các nhóm rủi ro thường sẽ có tính chồng chéo, không thực sự phân tách rõ ràng. Để giải quyết các khó khăn này, cần có biện pháp đồng bộ và tư vấn từ các chuyên gia có kinh nghiệm tại thị trường.

Trước tình hình thị trường hiện nay, các nhà đầu tư cần phối hợp cùng đơn vị chuyên nghiệp để có thể chuẩn bị trước các kịch bản nhằm giảm thiểu tác động của rủi ro tới quyết định đầu tư của mình.

(*) Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills châu Á Thái Bình Dương