Luật hóa bất động sản logistics để thúc đẩy trưởng kinh tế nhanh và bền vững

Hạ tầng logistics chưa đủ làm đứt gãy cả chuỗi cung ứng hàng hóa

Xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng logistics, trước hết là các khu công nghiệp logistics, cụm logistics và trung tâm logistics và luật hóa các bất động sản logistics này ở Việt Nam là rất cần thiết và cấp bách hiện nay.

Nhiệm vụ của logistics là đảm bảo cho quá trình cung ứng hàng hóa và dịch vụ một cách kịp thời, đồng bộ và thông suốt trên thị trường, trong quá trình đó cơ sở hạ tầng logistics luôn giữ một vai trò rất quan trọng. Cơ sở hạ tầng logistics là sự tích hợp các hạ tầng giao thông, thương mại, công nghệ thông tin (CNTT) và các ngành dịch vụ khác cùng với hệ thống kho bãi, khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics (dành cho các doanh nghiệp logistics) trong nền kinh tế… là điều kiện cơ bản cho các hoạt động của hệ thống logistics vận hành trên thị trường một cách hiệu quả.

Tuy nhiên, một trong những hạn chế cơ bản đối với hệ thống logistics quốc gia hiện nay là sự yếu kém về cơ sở hạ tầng logistics, đặc biệt là hạ tầng kết nối và thiếu các bất động sản logistics (KCN logistics, cụm logistics và các trung tâm logistics...) ở cả cấp độ quốc gia, địa phương và vùng lãnh thổ.

Cơ sở hạ tầng logistics Việt Nam chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu cho các hoạt động tiếp tục sản xuất trong phân phối, lưu thông hàng hóa để làm gia tăng giá trị cho các hàng hóa và sản phẩm của các doanh nghiệp trên thị thị trường. Thậm chí có lúc, có nơi còn làm đứt gãy cả chuỗi cung ứng hàng hóa, trong khi khối lượng và trị giá hàng hóa tham gia quá trình cung ứng ngày càng lớn.

Ví dụ, các cảng biển nước sâu Việt Nam thiếu kết nối với các KCN logistics, trung tâm logistics thông qua hệ thống đường sắt để thu hút hiệu quả tàu biển có trọng tải lớn và thu hút hàng hóa trung chuyển từ các quốc gia vào cảng biển Việt Nam. Hiên tượng tắc nghẽn giao thông, xe tải nối đuôi nhau xếp thành hàng dài khi vào, ra cảng lấy hàng như ở Bà Rịa-Vũng Tàu, TP Hồ Chí Minh,TP Đà Nẵng, TP Hải Phòng... vẫn xảy ra thường xuyên…

Nguyên nhân cơ bản của tình hình trên là do hiểu biết và nhận thức chưa đầy đủ về logistics nói chung và cơ sở hạ tầng logistics – bất động sản, thị trường bất động sản logistics nói riêng.

Qua kết quả điều tra khảo sát tại các doanh nghiệp cung cấp và sử dụng dịch vụ logsitics tại một số địa phương, cho thấy các doanh nghiệp, hiểu biết mức thấp về logistics lên tới 54,3%, hiểu biết mức trung bình là 35,3%, hiểu biết từ khá trở lên về logistics chỉ có 10,3%.

Chưa xây dựng, vận hành thị trường bất động sản logistics hiệu quả

Mặc dù dịch vụ logistics đã được luật hóa từ năm 2005 với 8 Điều trong Luật Thương mại Việt Nam và dịch vụ logistics trở thành ngành dịch vụ quan trọng, mũi nhọn của nhiều địa phương, thành phố nhưng cơ sở hạ tầng logistics, đặc biệt các khu công nghiệp logistics, cụm logistics, trung tâm logistics và hệ thống kho tàng, bến bãi – bất động sản logistics lại chưa được quan tâm, đầu tư và phát triển, chưa được luật hóa, nhiều chính sách pháp luật Việt Nam vẫn chưa đề cập đến các vấn đề quan trọng này.

Cho đến nay Việt Nam chưa đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng logistics một cách bài bản, chưa xây dựng và vận hành thị trường bất động sản logistics một cách hiệu quả, chính sách và các điều kiện kinh doanh dịch vụ logistics chưa thật sự khuyến khích thu hút các doanh nghiệp logistics, tập đoàn logistics nước ngoài vào Việt Nam đầu tư kinh doanh.    

Và Việt Nam cho đến nay vẫn chưa có khu công nghiệp logistics nào dành cho các doanh nghiệp logistics trên cả nước mà chỉ trong các khu công nghiệp (dành cho các doanh nghiệp công nghiệp) ở các địa phương, thành phố, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng trung tâm phân phối (trung tâm logistics) của mình để cho thuê kinh doanh và phục vụ sản xuất kinh doanh.

Rõ ràng, đang có sự bất cập trong quy hoạch các khu công nghiệp và các trung tâm logistics (KCN logisics) ở Việt Nam. Hình như chúng ta chỉ chú ý đến quy hoạch phát triển các KCN mà không tính đến các khu công nghiệp logistics dành cho các doanh nghiệp logistics và thương mại…

Vì vậy, việc phát triển cơ sở hạ tầng logistics cần hướng vào đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng logistics cả phần cứng và phần mềm (các khu công nghiệp logistics, KCN logistics công nghệ cao, trung tâm logistics, cụm logistics…) đồng bộ, hiện đại, đồng thời, xây dựng thị trường bất động logistics Việt Nam để thu hút đầu tư logistics trong và ngoài nước.

Đồng thời ưu tiên xây dựng hạ tầng kết nối mạng lưới giao thông vận tải theo hướng vận tải đa phương thức để khai thác hiệu quả hệ thống cơ sở hạ tầng logistics hiện có nhằm giảm chi phí logistics ở Việt Nam.

Và đẩy nhanh việc đầu tư xây dựng các KCN logistics, KCN logistics công nghệ cao, trung tâm logistics, hệ thống kho hàng theo tiêu hướng hiện đại để kết nối các phương thức vận tải, hiện thực hóa liên kết kinh tế, thúc đẩy sản xuất và gia tăng giá trị cho các sản phẩm của các địa phương và doanh nghiệp.  

Đẩy nhanh việc xây dựng các BĐS logistics –KCN logistics, trung tâm logistics nhằm góp phần giảm áp lực quá tải lên đường bộ, đường không, giảm ùn tắc và tai nạn giao thông, đặc biệt là để giảm chi phí logistics cho các doanh nghiệp trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt hiện nay.

Bên cạnh đó cần xây dựng các KCN logistics, KCN logistics công nghệ cao, trung tâm logistics, hệ thống kho hàng đồng bộ, hiện đại là cơ sở cho phát triển kinh tế xanh , kinh tế tuần hoàn, xây dựng giao thông và thương mại văn minh, “thông minh”, hiện thực hóa kinh tế số trong logistics: Đừng để Quốc lộ 1A, đường Hồ Chí Minh, đường cao tốc ven biển đang được xây dựng và các tuyến đường cao tốc khác lại đi vào “vết xe” như trong xây dựng và phát triển các khu đô thị ở các thành phố hiện nay thiếu khu vui chơi, trường học, phát triển KCN mà thiếu công nghiệp hậu cần, cả tuyến đường Hồ Chí Minh không quy hoạch, xây dựng lấy một điểm hậu cần (logistics), điểm dừng nghỉ dẫn đến sử dụng kém hiệu quả, trong khi đường quốc lộ 1A lại quá tải…  

Phát triển và Luật hóa bất động sản logistics  

Việc luật hóa bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics, trên cơ sở đó hình thành các chính sách phát triển kịp thời, phù hợp mang lại nhiều lợi ích kinh tế- xã hội cho cả nền kinh tế và các doanh nghiệp.

Trên góc độ nền kinh tế quốc dân, việc phát triển các bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics là tiền đề để Việt Nam thu hút được các nhà đầu tư logistics, các tập đoàn logistics nước ngoài vào đầu tư kinh doanh logistics nhằm góp phần thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm, xuất nhập khẩu, đặc biệt gia tăng giá trị cho hàng hóa, nông sản phẩm của Việt Nam và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và của các địa phương.

Thông qua hoạt động của các khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics, hệ thống kho tàng mà các vùng kinh tế và các địa phương hiện thực hóa liên kết kinh tế một cách hiệu quả và đi vào thực chất, xóa bỏ kiểu liên kết kinh tế hành chính và hình thức như hiện nay…

Luật hóa bất động sản logistics, Nhà nước Trung ương và địa phương có điều kiện để quản lý tập trung, thống nhất các nguồn thu cho ngân sách từ các hoạt động logistics trên thị trường, nguồn thu của các doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước bao gồm cả nguồn thu từ các giao dịch bất động sản logistics không chính thức trên thị trường hiện nay.

Việc luật hóa bất động sản logistics (khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics) và thị trường bất động sản logistics, một mặt vừa cho phép thu hút các nhà đầu tư logistics trong và ngoài nước, mặt khác, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho người lao động ở các địa phương và thành phố, tăng thu nhập cho người lao động và tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

 Phát triển các bất động sản logistics góp phần quan trọng giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông ở các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hà Nội, TP Hải Phòng… nhờ hạn chế xung đột giao thông, hạn chế các phương tiện chạy xuyên qua các thành phố, các phương tiện giao thông, kho bãi nhỏ lẻ và các cảng cạn được tập trung vào các khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics. Chính điều này làm giảm ô nhiễm môi trường cho các thành phố, địa phương từ khói bụi của các phương tiện và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp logistics nằm rải rác khắp thành phố, địa bàn như hiện nay.

Luật hóa bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics chính là để đẩy nhanh việc xây dựng nền kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn ở Việt Nam, góp phần xây dựng hệ thống giao thông, thương mại hiện đại, thông minh nhờ thu hút, tập trung các hoạt động logistics, các doanh nghiệp logistics phân tán ở các đô thị, địa phương vào kinh doanh tại các khu công nghiệp logistics và trung tâm logistics được quy hoạch và xây dựng bài bản, hiện đại với tầm nhìn dài hạn.

Đối với doanh nghiệp, việc luật hóa bất động sản logistics (khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics) và có các chính sách phát triển phù hợp chính là tạo môi trường kinh doanh logistics tập trung thuận lợi cho các hoạt động logistics của chính các doanh nghiệp logistics hiện nay đang nằm len lõi trong các ngõ ngách ở các địa phương, thành phố mà các địa phương rất khó quản lý.

Doanh nghiệp logistics trong nước có cơ hội để mở rộng đầu tư kinh doanh và mở rộng thị trường trong lĩnh vực logistics, liên khết chặt chẽ hơn với các nhà sản xuất, nhờ đó nâng cao hiệu quả kinh doanh, đóng góp nhiều hơn cho nguồn thu của ngân sách nhà nước tại các địa phương và thành phố.

Đồng thời, giúp các doanh nghiệp logistics Việt Nam học tập được kinh nghiệp điều hành, kinh nghiệm quản lý, tiếp thu các công nghệ hiện đại về bảo quản, đông lạnh sâu hàng hóa, công nghệ giao nhận hàng hóa và công nghệ sau thu hoạch tiên tiến... từ các tập đoàn logistics nước ngoài vào đầu tư kinh doanh trong các khu công nghiệp logistics và trung tâm logistics vì hiện nay họ mới chỉ dừng lại mở các chi nhánh và văn phòng đại diện ở Việt Nam là chính.

Với việc tập trung kinh doanh logistics vào các khu công nghiệp logistics, trung tâm logistics “làng logistics”, các doanh nghiệp logistics Việt Nam có điều kiện kết nối làm ăn với các doanh nghiệp logistics nước ngoài, nhờ vậy có thể vươn ra thị trường ngoài nước, phấn đấu vươn lên thành các doanh nghiệp logistics đầu đàn, có như vậy mới có thể chiếm lĩnh được thị trường logistics Việt Nam.

Vì đáng tiếc hiện nay, doanh nghiệp logistics Việt Nam vẫn chủ yếu làm thuê từng công đoạn cho các tập đoàn logistics nước ngoài (qua các văn phòng, chi nhánh, doanh nghiệp FDI), cũng như hàng hóa xuất khẩu của Việt Nam có tới 90%  đi bằng đường biển nhưng doanh nghiệp logistics Việt Nam mới chỉ đảm nhận có 10 – 12% trong số đó mà thôi!

Doanh nghiệp logistics trong và ngoài nước sẽ có sân chơi thống nhất “làng logistics” hiện đại, vận hành theo đúng quy tắc thị trường, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp logistics thiết lập các mối quan hệ kinh tế bền vững trong cung ứng hàng hóa dịch vụ, cạnh tranh vươn lên, hiện thực hóa liên kết kinh tế giữa các doanh nghiệp logistics và giữa các doanh nghiệp logistics với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong vùng…

Như vậy, việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng logistics, trước hết là các khu công nghiệp logistics, khu công nghiệp logistics công nghệ cao, cụm logistics và trung tâm logistics và luật hóa các bất động sản logistics là rất cần thiết và cấp bách hiện nay.

Việc luật hóa bất động sản logistics và đưa vào Luật Đất đai (sửa đổi) lần này lại càng có ý nghĩa quan trọng hơn bao giờ hết, là tiền đề cho sự phát triển ngành logistics Việt Nam trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, xây dựng cơ chế và chính sách phát triển các bất động sản logistics và thị trường bất động sản logistics kịp thời, phù hợp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhanh và bền vững ở nước ta trong bối cảnh hiện nay.

(*) Viện Thương mại kinh tế quốc tế Trường ĐH Kinh tế Quốc dân