Luật Nhà ở (sửa đổi): Cần rà soát kỹ để tránh chồng lấn, xung đột với các luật khác

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) trong phiên họp sáng ngày 5/6, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng tán thành việc sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở. Đồng thời, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục nghiên cứu, rà soát để thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở, trong đó cần quan tâm vấn đề nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp; thực hiện phân cấp, phân quyền mạnh mẽ cho chính quyền địa phương, bảo đảm rành mạch, rõ trách nhiệm và điều kiện bảo đảm thực hiện.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật, hồ sơ dự án Luật cơ bản đáp ứng yêu cầu của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật; bên cạnh đó, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung đầy đủ các dự thảo văn bản quy định chi tiết thi hành Luật; tiếp tục nghiên cứu để luật hóa tối đa các nội dung đang được quy định trong các văn bản dưới luật đã rõ, được thực tiễn kiểm nghiệm và phát huy hiệu quả trên thực tế.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng nhận thấy, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có mối quan hệ mật thiết với nhiều luật có liên quan như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng..., do đó, cần rà soát kỹ để tránh chồng lấn, xung đột về phạm vi điều chỉnh.

Về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ, đề xuất phương án chỉnh lý để bảo đảm chặt chẽ, phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất về chính sách đất đai, nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, một số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật đề nghị quy định rõ tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về quyền sở hữu nhà ở (bao gồm cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) của cá nhân nước ngoài không gắn với quyền sử dụng đất, bảo đảm minh bạch, phù hợp với quy định tại Điều 5 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (Điều 38), Ủy ban Pháp luật nhận thấy, các nội dung mới được bổ sung trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không thống nhất với các quy định có liên quan của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến tại kỳ họp này.

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động chính sách toàn diện, thận trọng đối với các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại để quy định thống nhất nội dung này trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảo đảm tháo gỡ các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Đồng thời, làm rõ tính phù hợp của quy định Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại với yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5 (Khóa XIII) về “tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban Pháp luật cho rằng các quy định của dự thảo Luật cần phải tiếp tục được nghiên cứu, hoàn thiện, bổ sung các giải pháp khả thi để tháo gỡ các điểm nghẽn về: (1) Trình tự, thủ tục di dời cư dân ra khỏi các nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; (2) Lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; (3) Thống nhất phương án bồi thường, tái định cư sau khi lựa chọn được chủ đầu tư; (4) Trình tự, thủ tục đầu tư phức tạp, kéo dài đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Về bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho biết, đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật. Tuy nhiên, để bảo đảm tính minh bạch, khả thi và nâng cao trách nhiệm thực thi của chính quyền địa phương, đề nghị bổ sung quy định tỷ lệ phần trăm tối thiểu của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mà ngân sách địa phương được hưởng phải dành cho việc phát triển nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Ủy ban Pháp luật thấy rằng, theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành, ngoài việc bố trí 20% quỹ đất thì chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị còn phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ cho khu đất xây dựng nhà ở xã hội, nếu chỉ trích phần tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì thực chất vẫn là lấy từ tiền ngân sách nhà nước. “Vì vậy, đề nghị nghiên cứu quy định bổ sung trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị”, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nhấn mạnh.

Về ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua, cho thuê, đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật; đồng thời đề nghị tại khoản 2 Điều 82 bổ sung quy định tỷ lệ tối đa phần quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án nhà ở xã hội nhằm bảo đảm chặt chẽ, tránh sơ hở có thể bị lạm dụng trong việc đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng mục tiêu chính là để có đất xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại.

Về xác định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội không do Nhà nước đầu tư xây dựng, đa số ý kiến trong Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định của dự thảo Luật về các chi phí được tính đủ vào giá bán để thu hồi vốn đầu tư của doanh nghiệp, bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng của nhà đầu tư. Tuy nhiên, để bảo đảm minh bạch, chặt chẽ, đề nghị nghiên cứu làm rõ “các chi phí hợp lý khác” được tính vào giá bán hoặc quy định các nguyên tắc, điều kiện để chi phí có thể coi là hợp lý khi tính vào giá bán.

Liên quan đến việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, Ủy ban Pháp luật tán thành cần có chính sách xây dựng nhà ở cho công nhân làm việc trong khu công nghiệp để thể chế hóa chủ trương tại Nghị quyết số 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về quy hoạch, xây dựng, quản lý và phát triển bền vững đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Tuy nhiên, về việc xây dựng nhà lưu trú công nhân ở trong hàng rào khu công nghiệp, Ủy ban Pháp luật đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo làm rõ một số nội dung, đồng thời có giải pháp bảo đảm tính khả thi và tính thống nhất của hệ thống pháp luật, cụ thể như sau: (1) Quy định của dự thảo Luật chưa thống nhất với quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai hiện hành về việc quy hoạch, xây dựng nhà ở, công trình dịch vụ cho người lao động nằm ngoài khu công nghiệp; (2) Việc xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cần nghiên cứu, giải quyết đồng bộ các vấn đề như: Bảo đảm an toàn lao động, an ninh trật tự trong khu công nghiệp, nhất là những khu công nghiệp lớn, có đông người lao động làm việc; Quản lý hành chính về trật tự và an ninh chính trị trong khu công nghiệp trong điều kiện đẩy mạnh hội nhập quốc tế, ngày càng có nhiều người lao động nước ngoài đến làm việc trong các khu công nghiệp tại Việt Nam…

Do đó, Ủy ban Pháp luật đề nghị việc bố trí quỹ đất phát triển nhà ở cho công nhân khu công nghiệp cần thực hiện thống nhất theo khoản 10 Điều 201 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Ủy ban Pháp luật tán thành với quy định Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam là chủ đầu tư nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân. Tuy nhiên, khi Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm chủ đầu tư dự án nhà ở cho công nhân thì cần làm rõ tài chính dành cho các dự án đầu tư này sẽ lấy từ nguồn nào, từ kinh phí do đoàn viên công đoàn đóng, từ kinh phí 2% do cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp đóng hay bằng nguồn vốn đầu tư công do ngân sách nhà nước cấp hỗ trợ… “Vì vậy, đề nghị Cơ quan chủ trì soạn thảo giải trình làm rõ nội dung này, xác định trách nhiệm về những rủi ro tài chính (nếu có) khi thực hiện dự án đầu tư, đồng thời đề xuất sửa đổi đồng bộ quy định của các luật có liên quan để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật”, Ủy ban Pháp luật đề nghị.