Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp: Cần có sự đồng bộ về chính sách đến khơi thông quỹ đất

Thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022, Bộ Xây dựng được giao chủ trì soạn thảo dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) và báo cáo Chính phủ để Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến vào Kỳ họp thứ 5 diễn ra vào tháng 5/2023.

Để khơi thông nguồn lực đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, cần có sự đồng bộ về chính sách cho đến quỹ đất để triển khai (ảnh minh họa: Internet)

Một trong những nội dung đáng chú ý, nhận được sự quan tâm của các chuyên gia đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là bài toán nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Những bất cập trong triển khai nhà ở xã hội thời gian qua cho thấy, một số địa phương chưa thực hiện nghiêm quy định của pháp luật về nhà ở theo quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội. Nguồn vốn dành để phát triển nhà ở xã hội hạn chế, phụ thuộc vào ngân sách. Quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.

Việc ưu đãi chủ đầu tư để thực hiện nhà ở xã hội chưa đủ khuyến khích thu hút đầu tư. Nguồn vốn cho các chương trình mục tiêu về nhà ở, nhất là nguồn vốn từ Trung ương còn hạn chế. Ngoài ra, đối tượng thụ hưởng chính sách, phạm vi thực hiện chính sách vừa thừa vừa thiếu, chưa hiệu quả.

Từ những bất cập trong việc triển khai nhà ở xã hội, TS.Nguyễn Văn Tuân - Hội Luật gia Việt Nam đề nghị Chính phủ khi sửa đổi Luật Nhà ở cần xem lại khái niệm “nhà ở xã hội” và nội hàm của nó. Khái niệm “nhà ở xã hội” có mối quan hệ cũng như có sự phân biệt với “nhà ở thương mại” và “nhà ở công vụ”.

Khái niệm nhà ở nói chung và nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội cần được xây dựng trên tiêu chí là công trình để ở của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội có sự khác nhau là chủ thể được ở trong những ngôi nhà đó. Nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường (mua, thuê), nhà ở công vụ theo chế độ công vụ (thuê), còn nhà ở xã hội theo cơ chế ưu tiên, ưu đãi (mua, thuê). Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở xã hội được hình thành và phát triển như thế nào lại là một vấn đề cần làm rõ trong dự thảo Luật. Vì vậy, TS.Nguyễn Văn Tuân đề nghị làm rõ cấu trúc và nội dung của chương VI. Chương này có tên là “Nhà ở xã hội” với 02 nội dung chính là: Đối tượng được mua hoặc thuê nhà ở xã hội; chủ thể được xây dựng nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê.

TS.Nguyễn Văn Tuân - Hội Luật gia Việt Nam

Ngoài ra, theo TS.Nguyễn Văn Tuân, cần rà soát lại các quy định của chương VI của dự thảo Luật đã thể chế hóa đầy đủ nội dung của văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng về nhà ở xã hội chưa? Văn kiện nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội” (Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2016-2020 và phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2021-2025). Do vậy, cần xác định đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội là ai ở trong dự án Luật.

Tình trạng sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội còn bị buông lỏng

Một trong những nguyên nhân khiến cho việc triển khai nhà ở xã hội dành cho người nghèo, thu nhập thấp chưa đạt được yêu cầu đề ra là chính sách xây dựng nhà ở xã hội vẫn còn triển khai chậm chạp.

GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này chỉ đề cập một cách chung về việc người được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc ngân hàng được Nhà nước chỉ định, có những chỗ chỉ nói chung là được vay vốn ưu đãi. Như vậy, vấn đề vốn để phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa có giải pháp khả thi.

Vốn ngân sách cho đầu tư công ở ta rất hạn chế, cũng khó có thể trông chờ vào gói tín dụng ưu đãi tiếp theo của Chính phủ. Dự thảo Luật lần này có đưa ra thêm quy định tạo kinh phí 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn do UBND cấp tỉnh có trách nhiệm thu để bổ sung vào một khoản mục riêng trong Quỹ đầu tư phát triển của địa phương nhằm để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của dự án; bồi thường, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn. Hiện nay, quá nhiều khoản trông vào tiền thu từ đất (kể cả Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi), cần xem có đồng bộ với Luật Ngân sách không và ý kiến của Bộ Tài chính thu chi ngân sách nhà nước ra sao.

GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường

Chính sách lấy đất của các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội được thay thế bằng chính sách cho các dự án nhà ở xã hội được sử dụng 20% quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại. Việc xác định quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội vẫn dựa hoàn toàn vào quy hoạch và quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, vẫn không có gì thay đổi so với trước đây. Câu chuyện lúc này xoay quanh câu hỏi là tại sao quy hoạch đã có đất cho nhà ở xã hội nhưng lại không được thực hiện. Đây cũng là nhược điểm của cơ chế giao đất không thu tiền, lợi ích đang gây khó khăn cho triển khai. Do đó, cần phải quản lý chặt chẽ, tránh lợi dụng quỹ đất được giao không thu tiền để sinh lợi không đúng mục tiêu.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này đề cập tới các nhóm nhà ở xã hội bao gồm: (1) Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị; (2) Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp; (3) Nhà ở cho lực lượng vũ trang; (4) Nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thụ hưởng chính sách nhà ở mà tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Như vậy, không còn nhóm nhà ở xã hội cho sinh viên, học sinh và tách nhà ở cho các lực lượng vũ trang thành một nhóm riêng. Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang được quy định khá chi tiết và hợp lý. Vấn đề vướng mắc vẫn là nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, cả về nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, Luật Nhà ở năm 2005 đã không có chỗ trong các quy định đối với trường hợp người dân vùng nông thôn tách hộ. Họ phải được bình đẳng với các nhóm dễ bị tổn thương khác. Luật Nhà ở thường hay coi họ thuộc phạm vi được hưởng các chương trình mục tiêu về nhà ở tại nông thôn. Chương trình là một cơ chế để thực thi luật pháp, vậy trong luật phải quy định về nhà ở xã hội cho khu vực nông thôn, thậm chí vùng cao, vùng sâu, vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số... Nhà ở đối với vùng nông thôn cũng phải tính theo tỷ lệ thu nhập trên giá nhà ở trung bình, không thể dựa vào tiêu chí hộ nghèo hay hộ cận nghèo. Cách tính tương tự như thu nhập ở đô thị không thuộc diện phải chịu thuế thu nhập là thu nhập thấp và thuộc diện được hưởng ưu đãi về nhà ở xã hội.

Bên cạnh những góp ý cho chính sách phát triển nhà ở xã hội, còn nhiều việc phải làm nữa mang tính vĩ mô. Một là vẫn cần cải cách chế độ tiền lương song hành với cải cách bộ máy hành chính nhằm cải thiện thu nhập của người lao động. Việt Nam không thể giữ mãi tình trạng để lương thấp nhằm thu hút đầu tư. Khi mức lương cao lên thì tự nhiên vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ bớt khó khăn hơn.

Hai là cần phải cải cách thuế bất động sản nhằm tạo dựng một thị trường bất động sản có giá nhà đất thấp đi, lúc đó tự cơ chế thị trường sẽ tạo động lực để giải quyết vấn đề nhà ở. Nếu còn việc hình thành các đại gia bất động sản mà thu nhập của đại đa số người lao động vẫn chưa đủ để lo nhà ở thì vấn đề nhà ở xã hội còn nan giải.

TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm- Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam

Cho ý kiến về vấn đề trên, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm- Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam nêu quan điểm:  Chính sách xây dựng nhà ở xã hội là nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở và là một nội dung đã nêu trong nhiệm vụ 5 giải pháp phát triển kinh tế-xã hội của Chiến lược phát triển kinh tế-xã hội giai đoạn 2021 - 2030 đã được Đại hội Đảng toàn quốc lần XIII thông qua. Đó là "Có chính sách hỗ trợ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội". Gần đây, Chính phủ đã có kế hoạch xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội nhưng còn nhiều vấn đề trong tổ chức thực hiện nên cần có quy định.

Tuy nhiên, theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, hiện còn một số chi tiết cần lưu ý như đất xây dựng nhà ở xã hội nên theo hướng ưu tiên dành quỹ đất trong các khu đô thị mới để xây dựng nhà ở xã hội nhằm tạo công bằng về chất lượng sống cho cư dân, tránh phân hóa giàu, nghèo. Về xác định giá bán nhà ở xã hội nên tập trung theo phương án chủ đầu tư xác định qua kiểm toán nếu có sai phải đền bù người mua.