Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cao bất ngờ: Sẽ phối hợp rà soát, sửa đổi bảo đảm hài hòa lợi ích các bên

Theo phản ảnh của bà Nguyễn Thị Hồng (Nghệ An), gia đình bà nộp hồ sơ xin chuyển đổi 300m² đất vườn sang đất ở và bất ngờ nhận được thông báo tính thuế với tổng số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 4,497 tỷ đồng, Nguyên nhân là theo quy định của Luật Đất đai 2024, mức giá đất sau chuyển đổi thay vì 85.000 đồng/m² như trước đây đã lên tới 15 triệu đồng/m². Số tiền này là quá lớn vượt quá khả năng chi trả của gia đình.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường: Hài hòa giữa người có đất bị thu hồi và người chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Tại cuộc họp báo thường kỳ tháng 6 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) sáng ngày 3/7, giải thích về trường hợp người dân phải nộp số tiền quá lớn để chuyển mục đích sử dụng đất, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ NN&MT) cho biết, đây là vấn đề áp dụng giá đất giữa hai nhóm đối tượng cần phải xem xét để có sự hài hòa và thống nhất, đó là: bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính thu tiền sử dụng đất cho người có đất chuyển mục đích sử dụng.

Theo ông Phấn, để thể chế hoá Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành TW Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao", Luật Đất đai 2024 bỏ quy định về khung giá đất; quy định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, và được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hằng năm; quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025, trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, nhằm đảm bảo sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, đảm bảo công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành Bảng giá đất lần đầu, do đó việc rà soát, điều chỉnh Bảng giá đất là cơ hội và điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong Bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng Bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 2024 để áp dụng từ ngày 01/01/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong Bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tạo phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý đất đai, điều này nhằm đảm bảo người có đất bị thu hồi được bồi thường theo giá cụ thể sát thực tế, đồng thời người chuyển mục đích sử dụng đất cũng cần đóng góp đúng mức vào ngân sách Nhà nước qua nghĩa vụ tài chính.

Phó Cục trưởng Mai Văn Phấn nhấn mạnh, việc thu tiền sử dụng đất hiện nay đang được thực hiện theo các quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ do Bộ Tài chính chủ trì. Trên cơ sở đó, Bộ NN&MT sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính để nghiên cứu phân loại xác định đối tượng, loại đất và thuế trong trường hợp áp dụng Bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất… bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Liên quan đến ảnh hưởng của chính sách giá đất tới thị trường bất động sản, ông Phấn khẳng định, giá đất là yếu tố cốt lõi, gắn chặt với sự vận hành của thị trường bất động sản. Theo Luật Đất đai 2024, chậm nhất đến ngày 31/12/2025, tất cả các địa phương phải hoàn thành xây dựng và ban hành Bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Đồng thời lưu ý, trong quá trình xây dựng, điều chỉnh phải tập trung vào phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, xác định khu vực, vị trí hợp lý đối với từng loại đất, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức, cá nhân liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội. Chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực (bao gồm tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực, kinh phí,…), cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng Bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024 (đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn)

Bộ Tài chính: Sẽ đánh giá toàn diện, phối hợp nghiên cứu sửa đổng

Trước đó, tại họp báo thường kỳ của Bộ Tài chính chiều ngày 2/7, chia sẻ về phương án “gỡ khó” cho người dân khi phải nộp 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, bà Nguyễn Thị Thoa, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), cho biết Bộ đã có văn bản gửi các địa phương yêu cầu báo cáo, đánh giá việc thu tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình.

Theo bà Thoa, từ Luật Đất đai 2013 đến Luật Đất đai 2024, quy định về nghĩa vụ tài chính đối với hộ gia đình, cá nhân khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đều không có sự phân biệt. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 bỏ khung giá đất, giao địa phương ban hành bảng giá đất để tiệm cận hơn với giá thị trường.

“Chúng tôi đã lường trước khả năng bảng giá đất sẽ tăng; trong khi đó, nghĩa vụ tài chính vẫn được tính theo giá trong bảng giá đất. Sau khi tổng hợp báo cáo từ các địa phương, Bộ sẽ đánh giá toàn diện và phối hợp với Bộ NN&MT để rà soát, kiến nghị sửa đổi quy định trong luật”, bà Thoa nói.

Đồng thời cho biết, trước-mắt, Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong đó, Bộ đề xuất bổ sung khoản 6 vào Điều 52 nhằm xử lý các trường hợp chuyển tiếp.

Cụ thể, khoản bổ sung này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở (trước đây được xác định là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở) sang đất ở.

Bộ Tài chính đề xuất, tiền sử dụng đất nên được thu bằng 50% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp, tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện Bộ Tài chính đang hoàn thiện dự thảo Nghị định để xin ý kiến Bộ Tư pháp.