Cần thắt chặt tín dụng đối với hoạt động mua bất động sản đầu cơ

GS. TS Hoàng Văn Cường phát biểu tại Hội nghị

Ngân hàng còn lo hơn cả doanh nghiệp bất động sản

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì ngày 17/2, GS. TS Hoàng Văn Cường cho rằng thị trường bất động sản đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế.

Do vậy, khi thị trường bất động sản bị ngưng trệ, sẽ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ theo sẽ là nguy cơ gây đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Thị trường bất động sản còn là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của NHNN, dư nợ bất động sản hiện đang chiểm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng, cộng thêm với dư nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thì tổng dự nợ bất động sản hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ bất động sản trên GDP năm 2012, cũng khoảng 36-40% GDP.

Có ngân hàng còn lo hơn cả doanh nghiệp vì tiền vốn ngân hàng cho vay đang nằm ở các dự án bất động sản chưa hoàn thành sản phẩm để bán.

Nếu thị trường bất động sản bị sụp đổ thì không chỉ làm các doanh nghiệp bất động sản phá sản mà mà kéo theo hàng loạt các ngành nghề và hoạt động kinh tế đình trệ, tất yếu sẽ kéo theo đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫ đến suy thoái kinh tế và sẽ cuốn theo cả hệ thống tài chính mất thanh khoản và đưa nền kinh tế rơi vào khủng hoảng, sẽ gây mất lòng tin, thậm chí là sự phẫn nộ của những người dân đang nắm giữ trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường bất động sản không chỉ là giải cứu bất động sản mà đó chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án bất động sản dở dang.

Do vậy, ông Hoàng Văn Cường đánh giá cao việc Thủ tướng đã liên tục có những chỉ đạo về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, từ Chỉ thị 03 đã nhắc đến tháo gỡ khó khăn cho bất động sản; tiếp đến chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước gỡ khó tín dụng cho bất động sản và hôm nay tổ chức hội nghị toàn quốc để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác trước

Khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng của thị trường bất động sản năm 2010-2012, là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung bất động sản nên giá giảm rất sâu nhưng hàng hoá bất động sản vẫn không bán được. Trái lại, hiện nay, thị trường bất động sản đình trệ nhưng giá các loại bất động sản có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng và trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, như báo cáo của Bộ Xây dựng, giảm 50%, thậm chí có phân khúc gần bằng không.

Như vậy, thị trường đình trệ do thiếu nguồn cung bất động sản nhà ở, trong khi cầu về nhà ở vẫn có, thị trường bất động sản công nghiệp vẫn phát triển tốt, các luồng thu hút đầu tư đang tăng, nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mở rộng nên dự báo cầu bất động sản sẽ sớm phục hồi và tăng nhanh.

Cần can thiệp để tái lập nguồn cung

Trong bối cảnh đó, nếu được tháo gỡ các nút thắt để tái lập nguồn cung thì thanh khoản của thị trường sẽ hồi phục trở lại. Như vậy, các nguồn lực bỏ ra để giải quyết các nút thắt của bất động sản sẽ nhanh chóng được hoàn trả.

Do vậy, giải pháp gỡ khó cho thị trường bất động sản hiện nay được nhìn nhận rõ ràng hơn, mức độ rủi ro ít hơn nếu can thiệp kịp thời, nhưng nếu can thiệp quá muộn, hoặc Nhà nước không can thiệp sẽ sinh ra hiệu ứng domino, sẽ là nguy cơ đổ vỡ cả nền kinh tế.

Ông Hoàng Văn Cường chỉ ra nguyên nhân của đình trệ bất động sản lần này là do 2 nhân tố. Một là, thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán.

Hai là, do vướng mắc về pháp lý đối với các dự án bất động sản không được triển khai, thậm chí nhiều dự án đang triển khai phải dừng, có những dự án gần hoàn thành nhưng không đủ căn cứ pháp lý để đưa ra tiêu thụ hoặc đưa ra tiêu thụ nhưng không được công nhận quyền tài sản.

“Để giải quyết 2 nút thắt này, tôi cho rằng cần có sự vào cuộc của Chính phủ về tín dụng, xử lý trái phiếu doanh nghiệp và giải quyết các vướng mắc pháp lý”- ông Hoàng Văn Cường nói.

Về vốn tín dụng, theo ông Hoàng Văn Cường, thứ nhất, đối với các bất động sản đã hoàn thành, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị bất động sản với lãi suất bằng không.

Các khoản vay lên đến 70% giá trị của những bất động sản giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. Do vậy, ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua bất động sản núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các bất động sản không phải là nhà ở thu nhập thấp, để buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua bất động sản đầu cơ.

Thứ hai, đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ.

Việc làm như trên không chỉ giúp các hoạt động đầu tư, kinh doanh và thị trường bất động sản được tái lập mà các nguồn vốn vay của ngân hàng đã đổ vào dự án sẽ được thu hồi. Cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

Đây chính là việc thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt: mở rộng đối với các dự án có triển vọng, nhưng thắt chặt đối với các doanh nghiệp xác chết và mua bất động sản đầu cơ.

Về trái phiếu doanh nghiệp, vấn đề quan trọng nhất là phải đảm bảo lòng tin của người dân đối với thị trường trái phiếu, là cơ sở để phát triển thị trường này trong tương lai. Phải có những giải pháp đảm bảo cho người dân đã mua trái phiếu doanh nghiệp yên tâm không bị mất các khoản tiền đã đầu tư, thậm chí có thể sẽ thu được nguồn lợi nhiều hơn, nếu kiên trì theo đuổi đầu tư dài hạn.

Do vậy, bên cạnh việc sửa Nghị định 65 theo hướng gia hạn thêm thời gian thực hiện các điều kiện của doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư chuyên nghiệp, cũng như gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu, trong bối cảnh cấp bách như hiện nay, Chính phủ nên cho phép thực hiện 2 giải pháp đặc biệt như sau.

Một là, cho phép các doanh nghiệp phát hành thoả thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ thành trái phiếu công trình có khả năng chuyển đổi thành các sản phẩm khi công trình hoàn thành, dưới hình thức như các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Nhà đầu tư có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau, người nắm giữ trái phiếu coi như người góp vốn đầu tư chờ khi dự án hoàn thành sẽ nhận sản phẩm hoặc giá trị tương ứng với lượng sản phẩm được quyền chuyển đổi.

Phương thức này thực chất là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản và người có vốn mua trái phiếu trở thành người góp đầu tư bất động sản và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành.

Hai là, một số dự án bất động sản quan trọng (về qui mô, tính chất loại hình bất động sản và vị trí dự án), nếu không được tài trợ vốn, các doanh nghiệp có nguy cơ sẽ bán lại cho các nhà đầu tư nước ngoài. Thực tế hiện nay, nhiều quỹ đầu tư bên ngoài đang chuẩn bị sẵn tiền chờ cơ hội thâu tóm các dự án này khi các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn phải bán. Điều này sẽ có nguy cơ gây hệ luỵ lâu dài đối với việc kiểm soát thị trường bất động sản và nhiều vấn đề khác của đất nước.

Trong trường hợp này, Chính phủ cần phải can thiệp trực tiếp bằng phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các trái phiếu doanh nghiệp (với lãi suất thấp hơn, thời gian dài hơn để người dân sẽ yên tâm không bị rủi ro đối với tiền vốn đã mua trái phiếu doanh nghiệp); chuyển các khoản nợ này cho các tổ chức quản lý nợ như DATC hoặc VAMC quản lý và kiểm soát hoạt động của các dự án này tiếp tục đầu tư đến khi thu hồi vốn. Trong trường hợp này, không nên hình sự hoá đối với doanh nghiệp mà để họ có cơ hội tiếp tục các hoạt động phục hồi dưới sự kiểm soát của cơ quan quản lý nợ của nhà nước.

Tỷ lệ nợ công đang ở mức khá thấp, là dư địa để thực hiện chính sách tài khoá mở rộng hỗ trợ cho thị trường và phát triển trong bối cảnh hiện nay. Việc này cũng không làm tăng cung tiền đầu tư nên góp phần kiểm soát lạm phát.

Theo ông Hoàng Văn Cường, những vướng mắc về pháp lý chủ yếu là do các quy định của pháp luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn hoặc không rõ ràng cụ thể, làm cho các cơ quan quản lý e ngại, sợ vi phạm, không dám quyết định. Có những vướng mắc từ các quy định trong các Nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ, song cũng có những vướng mắc do các qui định trong các luật khác nhau, thuộc thẩm quyền của Quốc hội. Nếu rà soát để chỉnh sửa hết các Nghị định hoặc chờ sửa xong các luật có liên quan thì sẽ mất nhiều thời gian, thậm chí hằng năm sau thì sẽ quá muộn đối với tình huống cần hành động cấp bách hiện nay. Do vậy, để giải quyết kịp thời các vướng mắc pháp lý, cần có hành động kịp thời đồng bộ, kịp thời cả từ phía Chính phủ và cả từ Quốc hội.

Về phía Chính phủ, cần thành lập một Ban giải quyết xử lý các vướng mắc pháp lý từ Trung ương đến từng địa phương, đứng đầu cấp Trung ương là Thủ tướng Chính phủ và đứng đầu địa phương là Chủ tịch UBND các địa phương, với sự tham gia của đại diện các cơ quan, ban, ngành để đưa ra quyết định xử lý các vấn đề vướng mắc pháp lý với 3 yêu cầu: Lựa chọn vận dụng một trong số các quy định của pháp luật có qui định liên quan đến vấn đề cần giải quyết; Trong số các phương án có thể xử lý thì phương án được lựa chọn quyết định được Ban đánh giá là phù hợp nhất trong bối cảnh tại thời điểm ra quyết định: đáp ứng được tốt nhất yêu cầu của các bên có liên quan, những lợi ích mang lại được đánh giá là nhiều nhất, những thiệt hại nếu có được đánh giá là thấp nhất; Công khai thông tin của quyết định lựa chọn cho mọi người dân được biết.

Về phía Quốc hội, cần thông qua một Nghị quyết để: 1) Xử lý ngay những vướng mắc, mâu thuẫn về các quy định pháp luật; 2) Cho phép Chính phủ quyết định các biện pháp tức thời trong việc phát hành trái phiếu Chính phủ mua lại các khoản nợ trái phiếu doanh nghiệp đối với các dự án quan trọng cần nắm giữ; 3) Cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu công trình có chuyển đổi thành sản phẩm; 4) Cho phép Chính phủ quyết định lựa chọn vận dụng các quy định của pháp luật khi có các quy định không thống nhất, chồng chéo hoặc không rõ ràng, cụ thể; 5) Cho phép các doanh nghiệp được chuyển nhượng các dự án khi đã có giấy chứng nhận đầu tư (nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng dự án theo Luật Kinh doanh bất động sản) trên nguyên tắc: Nhà nước sẽ định giá lại giá trị đất của dự án và phần giá trị chênh lệch từ giá trị đất đai tăng lên phải nộp vào ngân sách nhà nước.

Ông Cường cho rằng, dành ngân sách hình thành quỹ đầu tư đủ lớn như đề nghị của Bộ Xây dựng để có nguồn tài trợ cho phát triển nhà ở cho người thu hập thấp, nhà ở xã hội.

Cuối cùng, về phía doanh nghiệp, phải tự tái cấu trúc các danh mục đầu tư để tập trung nguồn lực cho các hoạt động trọng tâm, có khả thi để vượt qua khó khăn.