Cần thiết giao dịch bất động sản qua sàn?

Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. Các chuyên gia đánh giá dự thảo luật lần này đề cập đến những vấn đề của kinh doanh bất động sản chi tiết hơn so với Luật 2014, song vẫn cần xem xét thêm.

Theo Dự thảo Luật (sửa đổi), hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Điều này sẽ làm rõ tính minh bạch, công khai thông tin giao dịch trên thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho biết, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch, trong khi Điều 60 quy định sàn bất động sản chỉ cần yếu tố “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.

Ông Hiệp cho rằng, quy định này hơi cứng nhắc bởi hiện xuất hiện nhiều công ty đầu tư bất động sản phối hợp giữa các sàn và chủ đầu tư. Tuy nhiên, số lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng luôn lớn hơn lượng bán từ các sàn bên ngoài. Nguyên nhân là do nhân sự có tâm huyết với dự án tốt hơn, chi phí hoa hồng cho các sàn bên ngoài luôn gấp đôi so với hoa hồng cho nhân viên của chủ đầu tư tự bán.

Ông Hiệp kiến nghị rằng phần trung gian này có nên được đưa ra trong khi chúng ta ngày càng muốn cắt giảm thủ tục trung gian để lược bỏ chi phí. Đồng thời, các giao dịch bất động sản cần phải công khai minh bạch qua các sàn do chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua sàn trung gian.

Mặt khác, việc xác nhận giao dịch bất động sản phải thông qua phòng công chứng cho nên nhiều ý kiến đang hoài nghi về khả năng pháp lý của các sàn bất động sản.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội đánh giá: "Liệu cách chúng ta đang đào tạo về kỹ năng, kiến thức chuyên môn cho nhân viên làm việc tại sàn đã đáp ứng yêu cầu của xã hội hay chưa, cả giám đốc sàn cũng như vậy. Giám đốc sàn mình đánh giá có bao nhiêu phần trăm được đào tạo, bài bản".

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh – Chuyên gia độc lập về bất động sản cho biết, đối với việc thực hiện công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, công chứng viên phải có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, bao gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện đưa bất động sản vào giao dịch, nếu không đủ điều kiện sẽ từ chối công chứng.

Công việc này của công chứng viên trùng với cách thức hoạt động của sàn giao dịch (Điều 61 của dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định). Trong đó, mức phí công chứng hợp đồng sẽ không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Mức phí trung gian ở sàn giao dịch mà bên mua và bán sẽ phải chịu cao hơn 2% hoặc lên đến 8% giá trị hợp đồng, đồng nghĩa việc gấp 20 – 80 lần so với quy định.

Hơn nữa, quy định này cũng khiến người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian, gây hạn chế quyền tự chủ kinh doanh cũng như cách lựa chọn quy trình tổ chức kinh doanh và ký kết hợp đồng với khách hàng.

Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch là không cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, phù hợp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu như trước đây sàn giao dịch chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao dịch bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao dịch bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao dịch qua sở giao dịch hàng hóa là rất cần thiết.