Đà tăng giá của chung cư Hà Nội đang chậm lại

Phóng viên: Thưa bà, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã diễn biến ra sao trong quý đầu tiên của năm 2025 về nguồn cung và thanh khoản?

Bà Nguyễn Hoài An: Nguồn cung căn hộ Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2025 đến từ 7 dự án, cung cấp cho thị trường khoảng 4.000 căn hộ. Đây là mức tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000 – 9.000 căn một quý của ba quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng bốn năm trở lại đây, kể từ năm 2022.

Nguồn cung mới trong quý chủ yếu tập trung ở các dự án phát triển tại các quận, huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự đa dạng hơn về phân khúc, bao gồm cả trung cấp, cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, kể từ năm 2022, thị trường chung cư Hà Nội vẫn chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.

Thanh khoản của thị trường chung cư Hà Nội trong quý đầu tiên của năm 2025 duy trì trạng thái ổn định. Các dự án thuộc các khu đô thị lớn ở phía Đông và phía Bắc thành phố, với ưu thế về pháp lý minh bạch và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, vượt mức 70% ngay trong quý đầu mở bán, mặc dù quy mô mở bán mới của mỗi dự án là tương đối lớn.

Phóng viên: Từ những quan sát diễn biến của thị trường căn hộ, bà có thể cho biết căn hộ chung cư trong quý I/2025 còn duy trì đà tăng giá liên tiếp như các quý của năm 2024 và năm trước đó?

Bà Nguyễn Hoài An: Sau giai đoạn tăng trưởng nóng, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý đầu tiên của năm 2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ 2024 là hơn 30%, nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023. Một số dự án mở bán mới, nhờ lợi thế từ uy tín chủ đầu tư, vị trí trong các khu đô thị quy mô lớn với đầy đủ tiện ích, hoặc nằm trong khu dân cư hiện hữu với kết nối thuận tiện đến trung tâm Hà Nội, tiếp tục ghi nhận mức giá chào bán sơ cấp cao.

Tại thị trường thứ cấp, đà tăng giá bán quý này cũng tiếp tục chậm lại. Tại thời điểm cuối quý I/2025, giá bán thứ cấp trung bình các dự án chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 50 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so với cùng kỳ 2024, mức giá này đã tăng gần 20%, tuy nhiên, đà tăng theo quý đã chậm lại, ghi nhận ở mức 3% theo quý, là mức tăng theo quý thấp nhất kể từ quý III/2023. Các dự án sở hữu vị trí đắc địa, gần khu dân cư hiện hữu và có tiềm năng cho thuê tốt, đặc biệt tại các khu vực Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng, Long Biên và Gia Lâm, ghi nhận mức tăng nhẹ từ 2% đến 3% theo quý. Trong khi đó, giá bán của các dự án còn lại không có nhiều biến động so với quý trước.

Phóng viên: Đà tăng giá đang chậm lại, vậy theo bà, câu chuyện chung cư cắt lỗ trên truyền thông thời gian qua là xu hướng hay chỉ là hiện tượng cục bộ?

Bà Nguyễn Hoài An: Tôi cho rằng câu chuyện cắt lỗ mà bạn đang đề cập là cách mà các môi giới bất động sản sử dụng từ ngữ để rao bán sản phẩm. Đây là một cách để tiếp cận và tìm kiếm khách hàng. Còn trên thực tế, câu chuyện cắt lỗ chung cư không phải là cắt lỗ thực sự mà là giảm kì vọng vào giá chào bán ra thị trường. Nếu chủ nhà mua căn hộ từ 2-3 năm trước và chào bán ở thời điểm hiện tại thì gần như không có câu chuyện cắt lỗ ở đây. So với giá chào bán khi chung cư ở thời kì đỉnh giá năm ngoái thì nhiều chủ nhà đang cân đối lại giá đưa ra thị trường. Để thanh khoản nhanh, họ giảm giá so với giá kì vọng, giá của thời kì đỉnh. Không có chuyện cắt lỗ căn hộ ở thời điểm này nếu căn hộ đó được mua vào từ 2-3 năm trước.

Phóng viên: Bà có thể đưa ra nhận định về giá chung cư trong các quý tiếp theo của năm 2025?

Bà Nguyễn Hoài An: Thị trường chung cư Hà Nội đã có 8 quý liên tiếp tăng giá. Với 8 quý liên tiếp tăng trưởng cao, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã có một chu kì phát triển rực rỡ. Sau bất kỳ chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nào, thì giá chào bán sẽ có sự điều chỉnh và tăng chậm lại. Đến thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư cũng đã thiết lập ở mức cao. Các quý tiếp theo trong năm 2025, ở những dự án có vị trí tương tự như năm 2024 sẽ ko có mức tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá tăng hay giảm còn phụ thuộc vào cung cầu của thị trường. Trên thực tế, nguồn cung thị trường trong năm 2024 và 2025 khá dồi dào. Khi nguồn cung ổn định, giá sẽ tăng chậm lại. Tuy nhiên, với mặt bằng giá hiện tại, khả năng tiếp cận nhà ở của người chưa có nhà là khó khăn. Câu chuyện nhà ở xã hội về dài hạn sẽ giúp mức giá của thị trường ổn định hơn.

Phóng viên: Cảm ơn bà về cuộc trao đổi này!