Đại biểu Quốc hội: Nhiều dự án nhận đặt cọc 10 năm vẫn chưa triển khai xây dựng

Bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất

Tại phiên thảo luận, Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trong đó, về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đề xuất 2 phương án, gồm:

Phương án 1, “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Phương án 2, “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản”.

Về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, tiếp thu ý kiến của ĐBQH, UBTVQH đã chỉnh lý quy định tại khoản 8 Điều 24 và chỉnh lý kỹ thuật điểm c và điểm d khoản 2 Điều 14, theo đó: việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn trong dự án bất động sản thì bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất xây dựng gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không bắt buộc có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đối với diện tích đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, các ĐBQH tại Kỳ họp thứ 5, các Đoàn ĐBQH, các cơ quan của Quốc hội, UBTVQH đề xuất 2 phương án, bao gồm:

Phương án 1, “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua”.

Phương án 2, “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Phần giá trị còn lại của hợp đồng được khách hàng chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư mở tại tổ chức tín dụng để quản lý và chủ đầu tư không được sử dụng số tiền này; hình thức quản lý, các chi phí, lợi tức phát sinh liên quan đến khoản tiền này do chủ đầu tư và ngân hàng tự thỏa thuận.

Chủ đầu tư chỉ được sử dụng số tiền này cùng với lợi tức (nếu có) khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng”.

Cần bảo vệ bên yếu thế trong giao dịch bất động sản

Góp ý về bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Hữu Thông - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận cho rằng cần quy định rõ phạm vi bảo lãnh. Khoản 1 Điều 26 hiện đang quy định, nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ khách hàng và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Về nguyên tắc kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung - Đoàn ĐBQH tỉnh Long An nhất trí với phương án 1, nhằm đảm bảo việc đặt cọc được thực hiện khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, các điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh đã được quy định chi tiết cụ thể ở Điều 24 của luật này. Bên cạnh đó quy định như vậy có thể kiểm soát đượchành vi huy động vốn trái pháp luật của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án, giảm thiểu thấp nhất rủi ro cho khách hàng, hạn chế phát sinh tranh chấp trong tương lai, cũng là cách đánh giá được năng lực của chủ đầu tư để đưa dự án đó vào kinh doanh một cách phù hợp...

Đại biểu Triệu Quang Huy - Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn cũng đồng tình với phương án 1 của nội dung này. Cụ thể, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã được thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật. Theo đại biểu Triệu Quang Huy, phương án này là phù hợp, ít rủi ro hơn đối với khách hàng.

Liên quan đến quy định thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Triệu Quang Huy bày tỏ thống nhất lựa chọn phương án 1 để thống nhất trong công tác quản lý, hài hòa giữa quyền lợi của nhà đầu tư và khách hàng.

Đồng quan điểm với đại biểu Phan Thị Mỹ Dung và đại biểu Triệu Quang Huy, đại biểu Dương Khắc Mai - Đoàn ĐBQH tỉnh Đắk Nông cũng chọn phương án 1: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này”.

Đại biểu Vương Quốc Thắng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Nam cũng đồng tình với phương án 1 và đánh giá phương án này là phù hợp, nhằm tăng cường trách nhiệm bên bán, bên cho thuê mua.

Trong khi đó, đại biểu Dương Khắc Mai lại chọn phương án 2 vì cho rằng phương án này nhằm bảo đảm đồng bộ, thống nhất với quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tại dự thảo Luật và Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của khách hàng. Tuy nhiên, hạn chế của phương án này là khách hàng phải nộp nốt 5% giá trị hợp đồng còn lại trong khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Cho rằng cả 2 phương án đều có những điểm chưa hợp lý nhưng đại biểu Nguyễn Lâm Thành - Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Nguyên cũng nghiêng về phương án 2 nhiều hơn.

Phát biểu tranh luận về nguyên tắc kinh doanh nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại khoản 3, Điều 23, đại biểu Trương Trọng Nghĩa - Đoàn ĐBQH TP. Hồ Chí Minh đồng tình với phương án 1 của dự thảo Luật. Tuy nhiên, đại biểu Trương Trọng Nghĩa cũng nhận định phương án 1 rất ngắn gọn, trong khi phương án 2 quy định rõ thỏa thuận đặt cọc phải đáp ứng các điều kiện cụ thể, do vậy, nếu quy định theo phương án 1 cần bổ sung cụ thể hơn.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Hồng Nguyên – Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Thuận bày tỏ nhất trí với phương án 1 và lập luận được nêu trong báo cáo tiếp thu, giải trình. Khẳng định phương án này ít rủi ro hơn đối với khách hàng, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng khách hàng là bên yếu thế trong giao dịch bất động sản do việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh và hai bên đã chính thức ký kết hợp đồng, hạn chế phát sinh tranh chấp.

Đại biểu Trần Hồng Nguyên nhận thấy thời điểm được thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như hiện tại, phương án hai sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài, gây ra nhiều rủi ro hơn cho khách hàng. Trong khi đó, thị trường bất động sản thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án bất động sản lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự.

Khẳng định trên thực tế đã có nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc sau 5 năm, thậm chí 10 năm vẫn chưa được triển khai, đại biểu Trần Hồng Nguyên cho rằng cần phải có quy định để kiểm soát chặt chẽ hơn để hạn chế tình trạng này xảy ra.

Trung hòa cả 2 phương án, đại biểu Vũ Tuấn Anh – Đoàn ĐBQH tỉnh Phú Thọ đề nghị quy định khoản 5 Điều 23 theo phương án 1 và kết hợp với phương án 2. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán cho thuê, mua nhà ở công trình xây dựng, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.