ĐBQH: Cần bắt buộc thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản

Thao túng, làm giá sẽ tạo thành bong bóng bất động sản

Tại phiên thảo luận, đại biểu Trình Lam Sinh - Đoàn ĐBQH tỉnh An Giang bày tỏ thống nhất với Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đại biểu cho biết, đây là dự án Luật rất quan trọng, có nhiều nội dung liên quan dẫn chiếu với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) và một số luật khác, được cử tri, nhân dân và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rất quan tâm. Nếu luật được Quốc hội thông qua sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn, giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, đồng thời giúp cho công tác quản lý nhà nước hiệu lực và hiệu quả hơn.

Góp ý về các hành vi bị cấm, đại biểu Trình Lam Sinh đề nghị Ban soạn thảo bổ sung thêm quy định về hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, quy định rõ các dấu hiệu của việc thao túng làm nhiễu loạn thị trường bất động sản. Bởi trong thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường bất động sản và làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Đại biểu Trình Lam Sinh đánh giá, quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 9 về điều kiện để kinh doanh bất động sản còn chung chung. Để thống nhất với các quy định của Bộ luật Hình sự, Luật Xử lý vi phạm hành chính, đồng thời đảm bảo đầy đủ điều kiện, tránh trường hợp bỏ sót nhiều tổ chức không đủ điều kiện nhưng vẫn tham gia kinh doanh bất động sản, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo cân nhắc điều chỉnh, bổ sung điều khoản theo hướng: "Trong thời gian đang bị cấm kinh doanh, đang bị cấm huy động vốn hoặc đã chấp hành xong án phạt nhưng chưa được xóa án tích về tội phạm trong hoạt động, hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hoặc đang bị tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề có thời hạn, hoặc chưa hết thời hạn được coi là chưa bị xử lý vi phạm hành chính về hành vi vi phạm trong hoạt động hoặc có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản".

Góp ý về sự liên quan của dự án Luật này với Luật Nhà ở, đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai cho rằng cần làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Cụ thể, tại Luật Nhà ở, Điều 57 quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ, việc bán, cho thuê, mua các loại nhà được quy định trong luật này hoặc Luật Kinh doanh bất động sản, tuy nhiên trong dự án Luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ cho cá nhân. Do vậy, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, việc cho thuê hoặc kinh doanh cũng cần điều chỉnh trong dự án Luật này.

Liên quan đến các hành vi cấm tại Điều 18 của dự thảo Luật, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị vấn đề này cần tiếp tục được quy định và làm rõ hành vi cấm, thao túng, làm giá đối với thị trường bất động sản. Đại biểu An cho rằng, hành vi thao túng trong thị trường bất động sản nguy hiểm không kém gì hành vi thao túng trong thị trường chứng khoán.

"Hiện nay, thao túng trong kinh doanh bất động sản rất tinh vi, tình trạng bong bóng, giá trên trời so với thực tế. Do đó, cần cấm hành vi này trong luật và có quy định để loại trừ", đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị.

Đại biểu Trịnh Xuân An chỉ rõ, việc thao túng thị trường bất động sản không chỉ thông qua việc đấu thầu bỏ giá cao, bỏ cọc mà còn dùng giá dự án này để kích giá cho dự án khác và tăng mặt bằng giá lên rất cao. Nếu không xử lý vấn đề này triệt để thì sẽ tạo thành bong bóng. Vì vậy, cần quy định hành vi cấm thao túng giá trong dự án Luật này.

Liên quan đến điểm c khoản 2 Điều 9, đại biểu Trịnh Xuân An đề nghị bỏ quy định về điều kiện tỉ lệ dư nợ tín dụng và tỉ lệ dư nợ trái phiếu doanh nghiệp, vì quy định như vậy là không cần thiết và phức tạp thêm, Luật hiện đã có điều kiện cụ thể về vốn, tư cách pháp nhân.

Góp ý vào dự án Luật này, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình khẳng định, Luật Kinh doanh bất động sản là luật rất quan trọng đối với việc phát triển kinh tế - xã hội, phát triển thị trường bất động sản, liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức. Do đó, đại biểu cho rằng, các quy định của luật cần chặt chẽ, tránh sơ hở, phải đáp ứng yêu cầu phòng chống tham nhũng tiêu cực trong lĩnh vực này.

Tại Khoản 6 Điều 7 quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường cho rằng, đối với giao dịch bất động sản, nhà nước cần thực hiện chính sách bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt, do đó đề nghị sửa lại nội dung quy định này để đảm bảo thực hiện mục tiêu phòng chống tham nhũng.

Điều 6 quy định về công khai minh bạch thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh, đại biểu nhận thấy, quy định này còn có một số bất cập. Các Điều 24, Điều 30 quy định về điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành cho công an ở, đất có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh thì phải có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện.

Đại biểu cho rằng, đây thực chất là một loại giấy phép con đối với bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định giấy phép con có lợi ích là bảo đảm sự an toàn của giao dịch nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tiêu cực. Tuy nhiên, dự thảo không quy định về trách nhiệm của cơ quan nhà nước đối với việc xác nhận này.

Bên cạnh đó, dự thảo quy định trong thời hạn 15 ngày thì cơ quan nhà nước phải trả lời về việc đủ điều kiện hay không đủ điều kiện chuyển nhượng. Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường nhận thấy, dự thảo luật lại không quy định rõ nếu quá thời hạn này mà không trả lời thì giải quyết thế nào và giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong dự thảo nghị định, Chính phủ quy định là nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước không trả lời thì chủ đầu tư được ký hợp đồng bán, cho thuê và tự chịu trách nhiệm. Như vậy, cơ quan nhà nước có thể trả lời, hoặc không trả lời và quy định này cũng mâu thuẫn quy định về các thông tin phải công khai.

Với các quy định như vậy, đại biểu Nguyễn Mạnh Cường đề nghị xem xét lại có cần việc xác nhận đủ điều kiện của cơ quan nhà nước nữa hay không. Còn nếu quy định thì phải quy định rõ trách nhiệm của cơ quan nhà nước một cách cụ thể và chặt chẽ.

Đảm bảo thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi)

Đánh giá dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, đại biểu Trần Khánh Thu – Đoàn ĐBQH tỉnh Thái Bình cho biết, một số nội dung quan trọng và phức tạp của dự thảo luật tác động trực tiếp đến người dân, doanh nghiệp, kinh tế vĩ mô của quốc gia, có liên quan đến nhiều dự thảo luật đang được Quốc hội xem xét, cho ý kiến. Để tránh chồng chéo, đại biểu đề nghị cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra tiếp tục rà soát kỹ lưỡng, thận trọng để quy định rõ ràng, chặt chẽ hơn các quy định về kinh doanh bất động sản gắn với quy hoạch sử dụng đất, bảo đảm đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật, để dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).

Về các quy định cụ thể, đại biểu Trần Khánh Thu đề nghị ban soạn thảo xem xét, bổ sung thêm nội dung vào Điều 8 các hành vi bị cấm, theo đó, cần cấm các hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân đối với các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện về pháp lý, vì trong quá trình phòng ngừa đấu tranh tội phạm, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, ngành công an đã phát hiện, xử lý một số tổ chức, cá nhân thực hiện các hành vi kinh doanh, giao dịch các lô đất trúng đấu giá khi dự án, lô đất này chưa có đầy đủ thủ tục về pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Ngoài ra, đại biểu Trần Khánh Thu cũng đề nghị làm rõ quy định tổng vốn đầu tư tại điểm d khoản 2 Điều 9 để có cơ sở thực hiện, đảm bảo đúng quy định, thống nhất với quy định của Luật Đầu tư.

Đánh giá cao dự thảo luật đã tiếp thu nhiều ý kiến của các đại biểu Quốc hội, tuy nhiên, đại biểu Lê Xuân Thân - Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa cũng cho rằng, cần minh định cơ chế giải quyết tranh chấp trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Đại biểu Lê Xuân Thân nêu rõ, trong dự thảo luật lần này, chưa có điều khoản cụ thể nào về nội dung giải quyết tranh chấp, cả ở tòa án hay ở trọng tài thương mại. Trong nội dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, khoản 5 của Điều 79 trong dự thảo luật có đề cập đến hoạt động thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản.

Cho rằng tranh chấp trong kinh doanh bất động sản liên quan tới những giá trị lớn, dễ gây bất ổn xã hội, đại biểu Lê Xuân Thân đề nghị bổ sung nội dung giải quyết tranh chấp vào khoản 5 Điều 79 của dự thảo Luật. Đồng thời, bổ sung một điều luật về giải quyết tranh chấp kinh doanh bất động sản với 2 nội dung gồm: Một là, Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về kinh doanh bất động sản thông qua thương lượng, hòa giải; hai là tranh chấp về kinh doanh bất động sản do Tòa án nhân dân, Trọng tài thương mại giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại biểu Lê Xuân Thân cho biết, trong bộ ba pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, có sự liên thông, thống nhất chặt chẽ. Luật Đất đai, Luật Nhà ở đã có điều luật về giải quyết tranh chấp, vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cũng cần có quy định về nội dung này.