Làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư bất động sản phá sản hoặc mất khả năng thanh toán?

Trên thực tế, người mua căn hộ thuộc dự án bất động sản tại Việt Nam phải thanh toán ít nhất 90 - 95% giá trị giao dịch trước khi dự án hoàn thành và trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư kéo dài hoặc trì hoãn tiến độ xây dựng do thua lỗ tài chính, dẫn đến việc người mua không thể nhận bàn giao căn hộ hợp pháp và có nguy cơ mất vốn.

Tại Sách Trắng 2025 do EuroCham phát hành mới đây, các chuyên gia phân tích, theo khoản 2 Điều 108 của Bộ luật Dân sự 2015, căn hộ dự án được coi là tài sản hình thành trong tương lai. Vì vậy, theo khoản 4 Điều 4 của Luật Phá sản 2014, nếu chủ đầu tư bị tuyên bố mất khả năng thanh toán hoặc phá sản, người mua căn hộ chỉ được xếp vào nhóm chủ nợ không có bảo đảm, tức là ở vị trí cuối cùng trong danh sách phân chia tài sản. Trong nhiều trường hợp, người mua có thể không còn cơ hội sở hữu căn hộ mà họ đã thanh toán.

Bên cạnh đó, theo khoản 1 Điều 5 của Luật Phá sản, sau ba tháng không thanh toán, chủ nợ có quyền yêu cầu tuyên bố phá sản. Quy định này mang tính tự động, dễ biến tranh chấp nợ thành yêu cầu phá sản. Nếu có tiền lệ cho việc chủ đầu tư bất động sản có thể tuyên bố phá sản, số lượng các trường hợp này có thể tăng mạnh, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua căn hộ dự án.

Trước rủi ro trên, các chuyên gia EuroCham cho rằng, cần bắt buộc yêu cầu chủ đầu tư thuê đơn vị kiểm toán độc lập để thực hiện kiểm toán tài chính hàng năm, đảm bảo đánh giá khách quan về tình hình tài chính của doanh nghiệp.

Sách Trắng khuyến nghị cơ quan quản lý Việt Nam ban hành các quy định pháp lý với tiêu chuẩn cụ thể về năng lực tài chính của chủ đầu tư bất động sản, bao gồm:

Thứ nhất, yêu cầu về thanh khoản: Quy định tỷ lệ thanh khoản tối thiếu, chẳng hạn tỷ lệ thanh khoản nhanh (quick ratio) tối thiểu 1:1, đảm bảo chủ đầu tư có khả năng đáp ứng nghĩa vụ tài chính ngắn hạn mà không phụ thuộc vào tài sản dài hạn.

Thứ hai, tỷ lệ khả năng trả nợ (DSCR): Xác định tỷ lệ DSCR tối thiểu, chẳng hạn từ 1.5 trở lên, để đánh giá khả năng quản lý nợ của chủ đầu tư và giảm rủi ro mất khả năng thanh toán.

Thứ ba, tiêu chuẩn về vốn chủ sở hữu: Tăng cường yêu cầu vốn tối thiểu, đặt ra các mức phù hợp với quy mô dự án. Ví dụ: Yêu cầu chủ đầu tư có ít nhất 20% vốn tự có đối với dự án dưới 20 ha và 15% đối với dự án trên 20 ha, với số liệu này được kiểm toán độc lập xác nhận trước khi khởi công dự án.

Đề xuất cơ quan chức năng định kỳ rà soát việc tuân thủ các chỉ tiêu nợ trên vốn chủ sở hữu và tín dụng theo

Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định số 96/2024/NĐ-CP, đặc biệt đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án cùng lúc, nhằm ngăn chặn tình trạng vay nợ quá mức và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

Một vấn đề khác liên quan được EuroCham chỉ ra, theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài được phép mua lại toàn bộ một công ty phát triển bất động sản trong nước thông qua giao dịch chuyển nhượng cổ phần. Tuy nhiên, trên thực tế, các cơ quan địa phương thường xử lý các giao dịch này như một hình thức chuyển nhượng dự án. Do đó, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải xin phê duyệt theo quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản.

“Về bản chất, hai loại giao dịch này hoàn toàn khác nhau. Trong giao dịch chuyển nhượng cổ phần, bên mua mua lại cổ phần từ các cổ đông hiện hữu (là người sở hữu cổ phần trong công ty bất động sản). Ngược lại, trong giao dịch chuyến nhượng dự án, bên mua mua lại dự án từ công ty bất động sản (bên bán). Vì vậy, quy trình đăng ký được quy định khác nhau trong Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và/hoặc Luật Kinh doanh Bất động sản. Việc xử lý giao dịch chuyến nhượng cổ phần như một giao dịch chuyển nhượng dự án khiến bên bán phải thực hiện thủ tục hai lần dù bản chất hai giao dịch này khác nhau”, chuyên gia của EuroCham phân tích.

Đối với vấn đề này, đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp châu Âu tại Việt nam khuyến nghị ban hành hướng dẫn cụ thể cho các cơ quan cấp tỉnh để tránh tình trạng diễn giải và áp dụng luật một cách tùy tiện trong các giao dịch này. Bắt buộc công khai tất cả các phê duyệt và quy trình liên quan nhằm tăng tính minh bạch và củng cố niềm tin của nhà đầu tư và các bên liên quan.