Luật sư Nguyễn Hữu Phước: Đánh thuế bất động sản thứ 2 giúp ngăn chặn đầu cơ và lũng đoạn giá, bảo đảm quyền lợi người mua nhà thực tế (Bài cuối)

Loạt bài viết "Hệ lụy của giá ảo và bài toán nhà ở cho người dân” do Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ thực hiện. Trân trọng giới thiệu tới độc giả.

Bài kỳ trước: Vì sao giá nhà tăng đột biến: Giải pháp nào để ngăn chặn tình trạng thao túng giá bất động sản? (Bài 2)

Phóng viên: Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng cho biết, sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Bộ Tài chính được đề nghị cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ 2 hoặc bỏ hoang, không sử dụng. Dưới góc nhìn của luật sư, ông nhìn nhận thế nào về tính pháp lý của việc đánh thuế bất động sản thứ 2?

Luật sư Nguyễn Hữu Phước: Từ góc độ pháp lý, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là một biện pháp có cơ sở vững chắc để điều tiết thị trường và ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Đây là một chính sách phổ biến ở khá nhiều quốc gia nhằm tạo sự công bằng hơn cho những người chưa có cơ hội sở hữu nhà, đồng thời, giúp Nhà nước thu được một nguồn thuế lớn để tái đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng và nhà ở xã hội cho người dân. Nếu có được một khuôn khổ pháp luật minh bạch và rõ ràng, chính sách này hoàn toàn khả thi trong thực tế.

Điều quan trọng là cần phải có quy định rõ ràng về các đối tượng áp dụng, mức thuế cụ thể và các trường hợp ngoại lệ phải thật minh bạch, rõ ràng, dễ áp dụng để bảo đảm rằng chính sách này không vi phạm quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người dân. Nếu thực hiện đúng cách, nó không chỉ góp phần làm giảm tình trạng đầu cơ bất động sản mà còn thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản.

Phóng viên: Như ông vừa nói, việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là phổ biến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Vậy, Việt Nam có thể học hỏi gì từ những quốc gia này không, thưa ông?

Luật sư Nguyễn Hữu Phước: Singapore đã áp dụng các biện pháp thuế mạnh tay đối với người sở hữu nhiều bất động sản và hạn chế quyền sở hữu của người nước ngoài, đồng thời phát triển mạnh nhà ở xã hội để mọi người dân đều có cơ hội sở hữu nhà. Úc đã giới hạn quyền sở hữu nhà của người nước ngoài nhằm ngăn chặn đầu cơ quốc tế và áp dụng thuế cao đối với những căn nhà bị bỏ hoang quá lâu.

Thụy Điển thực hiện chính sách "thuế ngủ đông," đánh thuế cao những căn nhà bỏ hoang nhằm khuyến khích chủ sở hữu đưa chúng vào sử dụng hoặc bán lại cho những người có nhu cầu thực sự.

Hay như tại Nhật Bản, chính phủ nước này đã khuyến khích phát triển các căn hộ mini, giúp người dân có thể tiếp cận nhà ở với chi phí thấp. Điều này không chỉ giảm bớt áp lực lên quỹ đất mà còn tạo ra những giải pháp thực tiễn cho vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn.

Tôi cho rằng, Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi từ các biện pháp quản lý bất động sản của các quốc gia phát triển này.

Phóng viên: Vậy theo ông, nếu đề xuất này được đưa vào thực tiễn, nên áp dụng thế nào để vừa đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, vừa giúp điều tiết thị trường, ngăn chặn đầu cơ?

Luật sư Nguyễn Hữu Phước: Từ góc độ của người làm luật tại Việt Nam, tôi nhận thấy rằng việc đánh thuế bất động sản thứ 2 là một bước đi cần thiết và theo xu thế trong việc điều tiết thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của những có nhu cầu muốn người mua nhà thực sự. Chính sách này có thể giúp giảm tình trạng đầu cơ bất động sản, làm chậm lại đà tăng giá nhà đất như hiện nay, đồng thời tạo ra một cơ chế phân phối công bằng hơn trong việc sở hữu tài sản của công dân.

Tuy nhiên, các cơ quan có thẩm quyền cần có sự cân nhắc cẩn thận về cách thức áp dụng để đảm bảo rằng nó không trở thành một gánh nặng không cần thiết cho những người thực sự cần sở hữu căn nhà thứ hai vì mục đích sử dụng thực tế.

Nếu đề xuất này được thông qua trong thời gian tới, tôi cho rằng cần áp dụng một số nguyên tắc cơ bản để vừa đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, vừa ngăn chặn tình trạng đầu cơ trên thị trường, cụ thể:

Thứ nhất, cần phân loại rõ ràng giữa các loại bất động sản. Ví dụ, nếu một cá nhân mua căn nhà thứ 2 để làm nhà nghỉ dưỡng hoặc để ở cho người thân, việc áp dụng thuế suất cao có thể được điều chỉnh lại cho hợp lý. Ngược lại, đối với những trường hợp mua nhà với mục đích đầu cơ, tức là không có nhu cầu sử dụng thực tế hay bỏ hoang, mức thuế nên được áp dụng để hạn chế tình trạng tích lũy bất động sản không cần thiết.

Thứ hai, chính sách thuế mới ban đầu nên ở mức thấp để mọi người tập làm quen dần rồi tăng dần lên theo thời gian có thể là một giải pháp tối ưu. Bên cạnh đó, thuế suất đối với căn nhà thứ 2 có thể thấp hơn so với căn nhà thứ 3, thứ 4 và cứ thế tăng dần. Điều này sẽ giúp giảm bớt gánh nặng cho những người có nhu cầu thực tế, đồng thời ngăn chặn việc tích trữ bất động sản quá mức.

Thứ ba, việc quản lý và thực thi chính sách này cần đảm bảo minh bạch và công bằng. Các quy định cần được thiết lập một cách rõ ràng, dễ hiểu và thực thi công bằng, tránh việc người dân cảm thấy bị đối xử không công bằng hoặc bị áp dụng chính sách một cách bất lợi.

Cuối cùng, cần có các biện pháp bảo vệ đối với những người sở hữu bất động sản thứ 2 vì lý do chính đáng, chẳng hạn như để chăm sóc người thân hoặc đảm bảo cuộc sống ổn định cho gia đình. Trong những trường hợp này, có thể nên có chính sách miễn, giảm thuế nào đó để đảm bảo rằng chính sách không gây tác động tiêu cực đến những người không tham gia đầu cơ nhưng vẫn phải đối mặt với các quy định nghiêm ngặt về vấn đề này.