​​​​​​​Nguy cơ khủng hoảng thị trường bất động sản Trung Quốc và các góc nhìn về thị trường Việt Nam

Nguy cơ vỡ nợ của Evergrande - tập đoàn BĐS lớn thứ hai tại Trung Quốc

Tại Trung Quốc hiện nay, ngoài những bất ổn kinh tế gặp phải do tác động của đại dịch COVID-19 như hầu hết quốc gia khác trên thế giới, thì thị trường bất động sản (BĐS) của nước này còn xuất hiện nhiều vấn đề phức tạp liên quan đến khủng khoảng của Tập đoàn BĐS lớn Evergrande.

Đài CNBC cho biết Evergrande hiện là tập đoàn BĐS đang nợ sâu nhất thế giới với khoản nợ khổng lồ lên tới hơn 300 tỷ USD.

Các công ty BĐS Trung Quốc đối mặt với nguy cơ sụp đổ trong bối cảnh Tập đoàn BĐS hàng đầu nước này đang đứng trên bờ vực vỡ nợ - cảnh báo của bà Jenny Zeng, chuyên gia của Công ty quản lý tài sản toàn cầu AllianceBernstein (trụ sở New York, Mỹ). Theo bà Zeng, một lượng lớn các nhà phát triển BĐS Trung Quốc đang trong tình trạng "khủng hoảng nghiêm trọng" và "không thể trụ nổi" nếu tiếp tục bị các kênh tái cấp vốn đóng thêm một quãng thời gian dài nữa. Bản thân Tập đoàn Evergrande cũng đã từng nhiều lần cảnh báo họ có thể vỡ nợ. Ngân hàng cũng đã từ chối gia hạn các khoản vay mới cho những người mua dự án chưa hoàn thành của Evergrande, Tập đoàn này liên tục bị hạ điểm xếp hạng và sụt giảm giá rất mạnh trên TTCK Trung Quốc vì suy giảm thanh khoản.

Evergrande đang cố gắng huy động vốn để thanh toán cho nhiều chủ nợ và nhà cung cấp của mình. Tuy nhiên, theo đơn vị quản lý tài sản của công ty này thì cổ phiếu Evergrande giảm thêm hơn 11% vào ngày 20/9 sau khi các cơ quan quản lý Trung Quốc cảnh báo nếu không được xử lý, khoản nợ 305 tỷ USD của Tập đoàn này có thể dẫn đến tổn thất trên diện rộng đối với hệ thống tài chính Trung Quốc. Kết thúc phiên giao dịch cùng ngày  ở TTCK Hồng Kông, giá cổ phiếu Evergrande giảm 10,2% xuống mức 2,28 HKD. Trong phiên giao dịch này, cổ phiếu Evergrande có lúc giảm tới 19% xuống mức thấp chưa từng thấy kể từ tháng 5/2010 (theo Reuters).

"Bom nợ" Evergrande kích hoạt sẽ có thể tạo làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro. Thậm chí, một vài chuyên gia kinh tế đã cảnh báo rằng sự sụp đổ của Evergrande có thể trở thành "khoảnh khắc Lehman" cho Trung Quốc - Ám chỉ việc Tập đoàn Lehman Brothers (Mỹ) sau khi bị phá sản do khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn, đã trực tiếp châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra năm 2008.

Tuy nhiên, lại cũng có những ý kiến như bà Jenny Zeng cho rằng, những rủi ro tài chính hoặc xã hội liên quan trực tiếp đến Evergrande là "có thể kiểm soát được", bởi thị trường BĐS Trung Quốc vốn phân mảnh và độc lập nhau, mà Evergrande chỉ chiếm khoảng 4% trong đó.

Cùng quan điểm trên,  S&P Global Ratings cũng đưa ra dự báo là nhiều khả năng chính phủ Trung Quốc sẽ không can thiệp để hỗ trợ trực tiếp cho Evergrande. S&P nhận định: "Chúng tôi tin Bắc Kinh sẽ chỉ phải can thiệp nếu có rủi ro lây lan sâu rộng khiến hàng loạt nhà phát triển BĐS lớn sụp đổ và tạo ra rủi ro hệ thống lớn đến nền kinh tế. Nếu chỉ Evergrande gục ngã thì khó có khả năng kịch bản giải cứu của chính phủ sẽ xảy ra".

Trong một kịch bản khác, Ngân hàng Hà Lan ING thì cho rằng chính phủ Trung Quốc sẽ giúp Evergrande ít nhất có được một số vốn nhưng Evergrande có thể phải bán một số cổ phần cho bên thứ ba, chẳng hạn một doanh nghiệp nhà nước.

Hiện kinh tế Trung Quốc đang có khá nhiều vấn đề khiến chính phủ phải quan tâm giải quyết như chi tiêu ngân sách không đủ để trang trải các khoản đầu tư cần thiết nhằm thúc đẩy mục tiêu tăng trưởng kinh tế đã đặt ra cho năm 2035. Nợ chính phủ chính thức của Trung Quốc hiện đã tăng mạnh lên mức 45,8% GDP vào cuối năm 2020 (so với mức 38,5% năm trước đó). Tổng nợ thực sự có thể còn cao hơn nhiều nếu cộng thêm các khoản vay mang tính nợ ẩn của các tổ chức công tại các địa phương của nước này. Mặc dù năm 2020, GDP của nền kinh tế thứ 2 thế giới này đã tăng 2,3% và đạt 101.598 tỷ Nhân dân tệ (tương đương 15,52 nghìn tỷ USD), nhưng là mức tụt sâu so với các mức tăng trưởng cao liên tục các năm trước đó và là mức tăng thấp nhất của Trung Quốc kể từ khi nước này tiến hành cải cách mở cửa năm 1978.

Lo sợ nợ ẩn sẽ là khủng hoảng mới cho hệ thống tài chính quốc gia, Trung Quốc dự định cắt giảm lượng trái phiếu địa phương được phép ban hành và khống chế thâm hụt ngân sách trong năm nay. Theo Bloomberg, điều này đồng nghĩa với việc thu hẹp các biện pháp kích thích kinh tế được áp dụng trong đại dịch COVID-19. Các chuyên gia của Bloomberg dự đoán Trung Quốc sẽ không phát hành trái phiếu đặc biệt chống virus nữa. Năm ngoái, Trung Quốc đã phát hành 1.000 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu loại này. 

Thị trường BĐS Việt Nam trong đại dịch COVID-19 và những vấn đề đặt ra

Do dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, thị trường BĐS Việt Nam trong tháng 8 và tháng 9/2021 tiếp tục chịu nhiều ảnh hưởng. Lượng tin đăng quảng bá và mức độ quan tâm đến BĐS đều có sự sụt giảm so với tháng 7. Riêng một số thị trường cấp tỉnh, thành phố ở khu vực phía Bắc có chỉ số đi lên nhờ những hiệu ứng tích cực từ hạ tầng.

Cũng trong tháng 8/2021, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hai trung tâm đang triển khai giãn cách xã hội theo chỉ thị 16, mức độ quan tâm BĐS giảm lần lượt 36% và 17% so với tháng 7/2021. Mức giảm ghi nhận ở hầu hết các loại hình BĐS chính như nhà riêng và nhà mặt phố.Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng tại một số tỉnh khu vực miền Bắc như Bắc Giang, Hải Phòng, Bắc Ninh với mức độ quan tâm tăng lần lượt 26%, 8% và 7%.  Chỉ số giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ổn định trong tháng 8/2021. So với cùng kỳ 2020, giá tăng 8 đến 9%.

Giá trị giao dịch BĐS nửa đầu năm 2021 vẫn tăng so với quý IV/2020 mặc dù số lượng giao dịch giảm 24%. Trong 4 tháng đầu năm 2021, có 67 quốc gia đầu tư vào Việt Nam, trong đó không ít nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Từ góc độ nguồn cung, có thể thấy, đại dịch COVID-19 là rủi ro nhưng cũng là cơ hội cho thị trường BĐS. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã thay đổi chiến lược phát triển sản phẩm. Những đơn vị có nền tảng cơ bản tốt, danh mục sản phẩm đa dạng, hướng đến nhu cầu ở thực của người mua có nhiều cơ hội dựa vào cầu của thị trường thực tế để phát triển hiệu quả hơn.

Thị trường BĐS vẫn xuất hiện một số điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô, xuất phát từ làn sóng bỏ phố về quê” khi dịch bệnh xuất hiện. Xu hướng này phát triển suốt năm 2020 và có phần chững lại vào thời điểm cuối năm 2020 sang đầu năm 2021 khi đất nền “sốt” ở một số khu vực. Đến tháng 5/2021, khi dịch bệnh tái bùng phát với mức độ nghiêm trọng hơn, xu hướng này đã nóng trở lại. Chẳng hạn, các khu đất có lợi thế về cảnh quan, thiên nhiên khu vực ven Hà Nội như: Hòa Lạc, Sóc Sơn, Ba Vì, Vân Canh, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai… vẫn được nhiều người quan tâm tìm mua, giao dịch đều, giá tiếp tục tăng từ 2 đến 7% so với vài tháng trước.

Bên cạnh đó, thị trường nhà chung cư cũng vẫn nhận được sự quan tâm một cách ổn định vì nó phục vụ phần lớn là nhu cầu thực. Giá chung cư chỉ tăng nhẹ ổn định, ở ngưỡng hợp lý, không bị “sốt” hay thổi giá theo hạ tầng như đất nền. Vài năm gần đây, chung cư Hà Nội có mức tăng giá trung bình chỉ từ 1 đến 3% /năm.

Dù thị trường đang căn bản có xu hướng giảm và đứng do dịch bệnh, nhưng nếu so với 10 năm trước thì loại hình BĐS nào cũng đều tăng giá trị khá cao. Cũng như vậy, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đón nhận tín hiệu tích cực trong đại dịch và đây vẫn sẽ là kênh trú ẩn khá an toàn trước các biến động kinh tế. Tuy nhiên, đại dịch cũng đã làm thay đổi quan điểm về các sản phẩm BĐS và tiêu chí lựa chọn của nhiều nhà đầu tư. Nhìn về dài hạn, BĐS Việt Nam vẫn luôn là thị trường có tiềm năng.

Các giải pháp tiếp tục kích hoạt và giữ cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển tích cực

Đại dịch COVID-19 đã kéo theo đồng thời ba cuộc khủng hoảng liên đới chồng lên nhau và xen nhau, đó là: khủng hoảng trực tiếp về y tế và sức khỏe; khủng hoảng suy thoái về kinh tế; và  khủng hoảng về an sinh xã hội. Sự lây lan nhanh chóng của đại dịch, buộc các quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng phải thực hiện các giải pháp khẩn cấp cách ly xã hội trên diện rộng. Kéo theo đó là các tác động liên quan đến dừng thông thương giữa các quốc gia, làm đứt gãy các chuỗi cung ứng hàng hóa trên qui mô toàn cầu cũng như trong mỗi quốc gia, làm cho hệ thống sản xuất, kinh doanh, lưu thông hàng hóa “bị đột ngột dừng lại”- tạo tác nhân chủ yếu gây nên khủng hoảng và suy thoái kinh tế trên diện rộng. Ngành BĐS cả trước mắt và về lâu dài chắc chắn không thể tránh khỏi chịu tác động.

Từ những nhìn nhận thực tế thời gian qua có thể rút ra một số giải pháp nhằm tiếp tục kích hoạt và giữ cho thị trường BĐS Việt Nam phát triển tích cực một cách bền vững.

Thứ nhất, khách hàng sẽ quan tâm nhiều hơn đến những yếu tố then chốt tạo nên sự phát triển ổn định, lâu dài. Do đó, vị trí của dự án BĐS phải là yếu tố đầu tiên cần được chú trọng. Theo đó, dự án cần phải nằm ở khu vực trung tâm giúp duy trì giá trị BĐS nhờ khả năng sinh lời bền vững như tiềm năng tăng giá bán, khai thác cho thuê. Phát triển BĐS phải gắn với các yếu tố pháp lý minh bạch, thông tin minh bạch, đảm bảo sự an toàn và tính thanh khoản cho sản phẩm.

Thứ hai, kết hợp lãi suất ưu đãi từ ngân hàng và nỗ lực từ các doanh nghiệp BĐS để triển khai nhiều chính sách đồng bộ và hướng tiếp cận mới với khách hàng. Lãi suất vay mua nhà tại các ngân hàng cần tiếp tục duy trì ở mức ổn định (từ 5,9  - 8,3%/năm) nhằm hỗ trợ kích cầu BĐS vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay.

Thứ ba, các tập đoàn BĐS cần đưa ra nhiều chính sách, cơ chế kích cầu để thu hút và tạo niềm tin cho khách hàng. Một số nội dung cần triển khai ngay là: đăng thông tin đại chúng về các cơ chế ưu đãi, gồm: giảm giá, tăng tỷ lệ chiết khấu cho khách hàng truyền thống, kéo dài thời gian thanh toán, sử dụng nhiều hình thức thanh toán linh hoạt, tặng sổ tiết kiệm, tặng gói bảo hiểm sức khoẻ và tài sản, mở rộng đối tượng khách hàng liên doanh đầu tư chung…

Thứ tư, hình thức quảng bá, giao dịch trong bối cảnh đại dịch vì phải giãn cách, phải hạn chế giao lưu nên các doanh nghiệp BĐS cần khai thác mạnh các phương thức tiếp cận khách hàng qua phương tiện công nghệ số. Theo đó, phải áp dụng nhiều hơn các hoạt động mở bán online, đặt cọc, livestream bán hàng, áp dụng công nghệ thực tế ảo, giúp khách hàng trải nghiệm không gian nhà ở, văn phòng qua công nghệ 3D, đưa thông tin đến khách hàng một cách cập nhật và an toàn.

Thứ năm, doanh nghiệp BĐS cần mạnh dạn mở rộng quỹ đất, công khai kế hoạch triển khai và quảng bá sản phẩm ở nhiều phân khúc hợp với những cấp độ nhu cầu và tiềm lực khác nhau của bên mua nhằm chứng tỏ doanh nghiệp BĐS đã chuẩn bị một nền tảng vững chắc ngay trong bối cảnh dịch bệnh để đón chờ sự trở lại sức ấm, sức nóng của thị trường BĐS khi tình hình dịch bệnh được kiểm soát. Đặc biệt, các doanh nghiệp cũng cần đón trước năng lực phủ sóng tiêm vaccine được triển khai rộng khắp mọi đối tượng sẽ dẫn đến việc miễn dịch cộng đồng toàn dân, thị trường BĐS sẽ có cơ hội và hy vọng sáng sủa cho quá trình phục hồi trở lại nhanh chóng.

Thứ sáu, trong bối cảnh hiện nay, Nhà nước nên đẩy mạnh phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, dự án và qui hoạch tổng thể các vùng kinh tế sẽ không chỉ tạo đà phát triển kinh tế chung mà cũng là động lực thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. 

Thứ bảy, Nhà nước nên mở rộng các hoạt động thông tin toàn cầu về các cơ chế thu hút nhà đầu tư công nghệ song song với đầu tư liên doanh các dự án phát triển BĐS đáp ứng nhu cầu phát triển các khu kinh tế xanh sạch và đa dạng hóa trên thị trường tiêu thụ BĐS.