Những lưu ý khi tài sản thế chấp là đất trong quy hoạch

Luật sư Lại Ngọc Thanh, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH LLA Legal

Phóng viên: Thưa luật sư, đối với quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch của Nhà nước và sẽ bị thu hồi, giải phóng mặt bằng thì ngân hàng có được nhận làm tài sản thế chấp? Việc nhận tài sản là đất trong quy hoạch có vi phạm quy định không?

Luật sư Lại Ngọc Thanh: Để trả lời được câu hỏi này, trước hết chúng ta cần tìm hiểu quy định của pháp luật, rằng quyền sử dụng đất được phép tham gia các loại giao dịch (trong đó có giao dịch về thế chấp quyền sử dụng đất), thì cần phải đáp ứng những điều kiện gì. Theo đó, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về 4 điều kiện cần phải đáp ứng khi đưa quyền sử dụng đất tham gia giao dịch, cụ thể như sau: thứ nhất, có Giấy chứng nhận; thứ hai, đất không có tranh chấp; thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất.

4 điều kiện trên là những điều kiện chung cần phải đáp ứng, tuy nhiên, riêng đối với việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất đối với đất quy hoạch, thì căn cứ theo khoản 7 và 8, Điều 49 về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung năm 2018), có thể phân biệt ra thành một số trường hợp.

Thứ nhất, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công tbố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền và được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo những quy định trên, thì không phải trường hợp nào đất nằm trong quy hoạch cũng bị hạn chế việc mang đi thế chấp tại ngân hàng, và kể cả đất đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng sau 3 năm vẫn chưa thực hiện, thì chủ sử dụng đất vẫn được quyền mang đất đi thế chấp.

Phóng viên: Nếu nhận tài sản thế chấp là đất trong quy hoạch thì khi Nhà nước thu hồi, ngân hàng có bị thiệt hại?

Luật sư Lại Ngọc Thanh: Hiện nay theo tôi được biết, hầu hết các mẫu biểu Hợp đồng thế chấp của các Ngân hàng đã được sửa đổi, hoàn thiện theo hướng bao quát nhất các rủi ro có thể xảy đến và dường như trong mọi trường hợp, quyền lợi của ngân hàng thường được bảo đảm.

Trong Hợp đồng thế chấp, các ngân hàng thường ràng buộc thêm các trách nhiệm đối với Bên thế chấp nếu có xảy ra các sự kiện làm ảnh hưởng tới quyền của ngân hàng, ví dụ như nếu đất, nhà ở, công trình xây dựng thế chấp bị thu hồi, bị giải tỏa, thì tiền đền bù, hỗ trợ cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp; hay ví dụ như, tài sản thế chấp được mua bảo hiểm mà xảy ra các sự kiện bảo hiểm, thì số tiền bảo hiểm cũng sẽ thuộc tài sản thế chấp.

Theo những thực tế về nghiệp vụ tại nhiều ngân hàng mà tôi được biết như trên, luôn có một thỏa thuận tiên lượng về rủi ro xấu có thể xảy đến với tài sản thế chấp, mà khi xảy ra các sự kiện đó, quyền lợi của ngân hàng có thể được bảo đảm. Tất nhiên, vẫn sẽ có những trường hợp ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại, nếu trong hợp đồng thế chấp thỏa thuận chưa kỹ về nội dung này, hoặc tiền đền bù, hỗ trợ thu về thấp, không đúng như kỳ vọng của bên thế chấp và ngân hàng.

Phóng viên: Khi nhận tài sản này, ngân hàng cần lưu ý những gì nhằm đảm bảo thu hồi được nợ và tránh thiệt hại?

Luật sư Lại Ngọc Thanh: Theo một số ý mà tôi đã trao đổi nêu trên, để nhận thế chấp tài sản là đất đã có quy hoạch, ngoài 4 điều kiện cần phải đáp ứng theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, thì cần phải đánh giá thêm về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện (đã có hay chưa, và thực hiện như thế nào).

Ngoài ra là về vấn đề định giá tài sản thế chấp, theo tôi ngoài việc định giá tài sản thế chấp theo nghiệp vụ thông thường, nên tiến hành bổ sung thêm việc định giá trong trường hợp tài sản thế chấp đó bị thu hồi, bị giải tỏa, thì tiền đền bù, hỗ trợ có thể đạt đến mức là bao nhiêu để làm căn cứ nhận thế chấp tài sản và cấp tín dụng.