Phân khúc bất động sản khu công nghiệp phát triển mạnh nhất trong năm 2023

Avison Young vừa công bố Báo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý IV và cả năm 2023. Báo cáo cho thấy sức bền của thị trường bất động sản Việt Nam bất chấp thách thức kinh tế toàn cầu và một số hạn chế trong nước nhưng triển vọng chung của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tích cực. Tâm lý thị trường đã cải thiện kể từ biến động vào năm 2022.

Năm thuận buồm xuôi gió với bất động sản công nghiệp

Theo báo cáo, trong quý IV/2023, phân khúc bất động sản công nghiệp phát triển mạnh nhất trên thị trường do giá thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy ổn định. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê đất công nghiệp đạt trung bình 232 USD/m2/kỳ hạn, khách thuê lấp đầy 93% tổng diện tích. Tại Hà Nội, giá thuê trung bình đạt 188 USD/m2/kỳ hạn với tỷ lệ lấp đầy ở mức 90%. Thị trường công nghiệp Đà Nẵng hiện có giá chào thuê thấp nhất là 95 USD/m2/kỳ, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước và tỷ lệ lấp đầy cao nhất đạt 94%.

Theo báo cáo, trong năm qua, bất động sản công nghiệp Việt Nam đã chứng minh là một thị trường tiềm năng cho các công ty muốn dời trụ sở sản xuất của họ, dẫn đến một lượng lớn các công ty tìm cách mở rộng hoạt động của mình tại đất nước này. Bên cạnh các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đà Nẵng đã là trung tâm phát triển công nghiệp, các khu công nghiệp (KCN) cũng đang được mở rộng đáng kể tại các khu vực vệ tinh và các tỉnh công nghiệp, tạo ra một mạng lưới rộng hơn của các cơ sở sản xuất trên khắp Việt Nam.

Một trong những động lực chính sau sự mở rộng này là sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà sản xuất linh kiện bán dẫn hàng đầu thế giới. Việt Nam đang chuẩn bị gia nhập ngành công nghiệp tỷ đô khi những nhà sản xuất này thể hiện sự quan tâm của họ đến việc thiết lập hoạt động tại đất nước này. Điều này tạo ra cơ hội đáng kể cho Việt Nam để củng cố vị trí của mình là một nhà cung cấp quan trọng trong sản xuất toàn cầu.

Ông Vũ Minh Chí, Quản lý cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp tại Avison Young Việt Nam cho biết, theo làn sóng chuyển địa điểm sản xuất và cơ sở hậu cần đến Việt Nam, các thị trường bất động sản công nghiệp ở phía Bắc gồm Hải Phòng, Quảng Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Vĩnh Phúc và Thái Bình sẽ được hưởng lợi. Ở miền Nam, ba tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Phước và Tây Ninh có thể trở thành những điểm nóng công nghiệp tương lai.

Một số xu hướng trung và dài hạn đang thay đổi nguồn cung bất động sản công nghiệp bao gồm phát triển bền vững, thị trường bán lẻ tập trung vào người tiêu dùng, sự tăng tốc của thương mại điện tử, phương thức quản lý hàng tồn kho chuyển từ kịp thời sang dự phòng, và đa dạng hóa chuỗi cung ứng.

Thời gian qua, chính quyền cả hai thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đã lập kế hoạch chuyển đổi các KCN hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Chẳng hạn, việc thành lập Trung tâm điện tử vi mạch bán dẫn TP. Hồ Chí Minh và Tổ hợp Techno Park Việt Nam – Hàn Quốc tại Hà Nội.

Tại TP. Hồ Chí Minh, chính quyền đang đẩy mạnh đầu tư phát triển ngành công nghiệp trong bối cảnh cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 cùng với việc tăng sự cạnh tranh với các địa phương lân cận. Thành phố đã có định hướng về việc hình thành 2 KCN mới và cho ra đề án chuyển đổi KCN - khu chế xuất (KCX), nhằm đáp ứng yêu cầu của nền công nghiệp tiên tiến, công nghệ cao hàm lượng giá trị lớn.

Chính quyền cũng đã lập kế hoạch chuyển đổi các KCN hiện hữu sang những mô hình công nghiệp mới, hiện đại hơn nhằm phục vụ các ngành công nghiệp sử dụng công nghệ hiện đại và giá trị cao. Trong tháng 9/2023, Khu công nghệ cao của Thành phố ra mắt Trung tâm điện tử, vi mạch bán dẫn (ESC). Việc ra mắt trung tâm này mang ý nghĩa quan trọng về khía cạnh chính trị, ngoại giao và chiến lược phát triển kinh tế khi Việt Nam đang trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng khu vực và toàn cầu trong ngành công nghệ thông tin, điện tử và viễn thông.

Một trong những động lực chính sau việc mở rộng này là sự quan tâm ngày càng tăng từ các nhà sản xuất linh kiện bán dẫn hàng đầu thế giới. Việt Nam đang chuẩn bị gia nhập ngành công nghiệp tỷ đô khi những nhà sản xuất này thể hiện sự quan tâm đến việc thiết lập hoạt động tại đây. Điều này tạo ra cơ hội đáng kể cho Việt Nam củng cố vị trí là một nhà cung cấp quan trọng trong chuỗi sản xuất toàn cầu.

Một số KCN sắp hết hạn thuê đất có thể gây cản trở trong việc thu hút đầu tư

Với mục tiêu là trung tâm quốc gia về công nghệ và là động lực thúc đẩy phát triển khoa học – công nghệ của cả nước, TP. Hồ Chí Minh vừa hoàn thành giai đoạn 1 đề án khoa học nhằm thí điểm chuyển đổi 5 KCN – KCX.

Cụ thể, KCX Tân Thuận (quận 7) sẽ chuyển đổi theo hướng thu hút các dự án thuộc lĩnh vực công nghệ cao, KCN Cát Lái (TP.Thủ Đức) chuyển đổi thành KCN logistics, KCN Tân Bình (Tân Phú – Bình Tân) được đầu tư theo mô hình KCN công nghệ cao, KCN Bình Chiểu (TP.Thủ Đức) chuyển đổi một phần theo hướng dịch vụ phục vụ công nghiệp. Trước bối cảnh bùng nổ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, việc tái cấu trúc các KCN – KCX để chuyển sang ngành nghề, lĩnh vực công nghệ cao, có năng suất lao động, hàm lượng tri thức cao là điều cần thiết.

Hiện Thành phố đang gấp rút triển khai các thủ tục để sớm hình thành KCN Phạm Văn Hai I (379 ha) và KCN Phạm Văn Hai II (289 ha) sau khi được Thủ tướng Chính Phủ đồng ý việc điều chỉnh, bổ sung hai KCN này.

Trong bối cảnh hơn 10 năm qua Thành phố chưa có thêm KCN mới, việc hai dự án này được chấp thuận đã thu hút được sự quan tâm từ nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước. Cụ thể, trong tháng 7 hàng loạt nhà đầu tư về hạ tầng KCN đã gửi văn bản đăng ký đầu tư cho dự án. Dự kiến dự án sẽ được khởi công vào quý II/2025.

"Việc 2 KCN này đi vào vận hành được kỳ vọng sẽ giúp cho TP. Hồ Chí Minh có thêm quỹ đất để thu hút các nhà đầu tư lớn, do khó khăn hiện nay của Thành phố là thiếu những quỹ đất lớn khiến cho nhiều nhà đầu tư lựa chọn các KCN ở Bình Dương và Đồng Nai để thay thế. Ngoài ra, Thành phố cũng đang đối mặt với việc thời hạn thuê đất của một số KCN sắp hết, việc này cũng có thể gây cản trở trong việc thu hút đầu tư", đại diện Avison Young Việt Nam nói.