Thị trường bất động sản gặp khó, chủ đầu tư “đua nhau” tung chính sách đột phá để "tự cứu mình"

Viện Nghiên cứu kinh tế tài chính bất động sản Dat Xanh Services (Feri) vừa tổ chức buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2023. Báo cáo đã đề cập khá chi tiết và sát với thực tế về thị trường bất động sản thời gian qua.

Nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ đều giảm

Chia sẻ tại buổi công bố, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết, thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2023 tăng trưởng nhẹ so với quý I/2023, nhưng giảm mạnh về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ quý II/2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ rệt...

Trong 6 tháng đầu năm 2023, nguồn cung mới phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chỉ có hơn 2.000 sản phẩm, giảm lần lượt 89% và 91% theo năm. Tính chung 3 năm gần đây, nguồn cung mới căn hộ tại 2 thị trường này đã giảm 40% và 50% so với năm 2019.

“Lý do thứ nhất khiến nguồn cung mới giảm mạnh đến từ nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để. Hai là nút thắt liên quan tới nguồn vốn của doanh nghiệp đầu tư bất động sản khi trái phiếu doanh nghiệp 5 tháng đầu năm gần như đóng băng, sụt giảm 70% so với cùng kỳ 2022; đến quý II/2023 tổng chi phí lãi vay có giảm nhẹ nhưng vẫn còn ở mức cao, là áp lực lớn của nhiều doanh nghiệp và người dân”, bà Liên đề cập.

Về nguồn cung sơ cấp, có tới trên 90% nguồn cung đến từ dự án cũ hiện hữu. Điều này chứng tỏ giai đoạn này chủ yếu kinh doanh hàng tồn trước đó của chủ đầu tư.

Cụ thể, tại Hà Nội và tỉnh thành lân cận, trong 6 tháng qua, không có nhiều dự án ra được hàng, giỏ hàng sơ cấp tại miền Bắc chủ yếu là giỏ hàng tồn của các dự án cũ như Vinhomes Ocean Park (Vinhomes).

Loại hình căn hộ chiếm ưu thế tại thị trường Hà Nội, đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng chủ đầu tư như Rose Town (Xuân Mai), The Matrix One (MIK),... Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ; một số dự án giao dịch khá tốt như Capital Elite, Moonlight 1, Grand Sunlake,…

Trong 6 tháng 2023, nhìn chung toàn thị trường Hà Nội và lân cận giao dịch chậm. Cuối quý II/2023 có một số điểm sáng khi có giao dịch trở lại tại các dự án như HUD Sơn Tây, HUD Melinh Central, Reu De Charme (214 Nguyễn Xiển)…

Tại TP. Hồ Chí Minh, giỏ hàng sơ cấp phần lớn đến từ loại hình sản phẩm căn hộ khu Đông, giảm 70% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như Vinhomes Grand Park (Vinhomes), Lumiere Boulevard (Masterise Homes), The 9 Stellars (Sơn Kim Land),…

Tại Bình Dương, nguồn cung căn hộ chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ tại Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một như Bcons City (Bcons), Lavita Thuận An (Hưng Thịnh), HT Pearl (Nhà HT - Pearl), The Maison (C-Holding),…

Tại Đồng Nai, hạn chế nguồn cung dự án mới, nguồn cung sơ cấp giảm mạnh, chủ yếu là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như Aqua City (NovaLand), Gem Sky World (Dat Xanh Group), Fiato City (Thang Long Real)…

Tại Long An, nguồn cung thấp tầng vẫn chiếm ưu thế, chủ yếu cũng là giỏ hàng giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ như Waterpoint Long An (Nam Long), Diamond City (Thắng Lợi),…

Tại Đà Nẵng, nguồn cung sơ cấp chủ yếu tập trung loại hình căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm thành phố, tăng 50% theo năm, với các dự án như The Filmore (Filmore), The Royal Đà Nẵng (Sun Frontier), The 6 Nature Đà Nẵng (Minh Đông),..

Tại Bình Định không có dự án mới trong 6 tháng đầu năm, tiếp tục chào bán giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ (nguồn cung căn hộ đã tăng mạnh trong những năm gần đây), với các dự án như Quy Nhơn Melody (Hưng Thịnh), Phú Tài Central Life (Phú Tài),…

Về giá bán, thị trường sơ cấp có giá bán tương đối ổn định. Đất nền giảm giá ở hầu hết khu vực trên cả nước, mức giảm từ 5-15%. Tại miền Trung, giá căn hộ giảm nhiều nhất 10 - 15%. Ở Hà Nội và lân cận, phân khúc shophouse giảm 10-15%.

Về tỷ lệ hấp thụ, toàn thị trường đạt tỷ lệ khoảng 10-15%. Trong đó, miền Trung và miền Tây đạt tỷ lệ 5%, miền Bắc đạt 15-20%, miền Nam đạt 10-20%.

Điểm đáng chú ý, hiện khách nước ngoài quan tâm khá nhiều tới thị trường căn hộ Hà Nội, do mức giá bình quân căn hộ ở vị trí tương đương có giá rẻ hơn từ 30% so với thị trường TP. Hồ Chí Minh, khách nước ngoài đang có dịch chuyển dần sự quan tâm từ TP. Hồ Chí Minh ra Hà Nội.

Môi giới rời bỏ thị trường

Nếu cuối 2022, chủ đầu tư tập trung vào tái cấu trúc quy mô, nguồn vốn, khoản nợ… thì hiện chủ đầu tư tập trung phát triển sản phẩm lõi, xây dựng dự án còn dở dang, điều chỉnh chính sách kinh doanh đột phá để ra hàng tồn.

Cụ thể, chủ đầu tư tiếp tục duy trì và điều chỉnh chính sách ưu đãi đặc biệt cho khách hàng để kích cầu; ân hạn nợ gốc và hỗ trợ lãi suất cho khách, có trường hợp lên đến 36 tháng; chính sách thanh toán đột phá với phương thức thanh toán đợt 1 thấp từ 10%, tổng thời gian thanh toán lên đến 5 năm.

Chủ đầu tư mở rộng và đa dạng kênh phân phối hơn trước, liên kết đại lý với nhiều chính sách hấp dẫn như không ký quỹ, phí hoa hồng cao, đối chiếu phí dịch vụ nhanh… Đồng thời chủ đầu tư có xu hướng xây dựng sàn kinh doanh nội bộ, hạn chế giao độc quyền dự án cho một đơn vị môi giới.

Tương tự, doanh nghiệp môi giới giảm bớt tái cấu trúc mà tập trung triển khai kinh doanh, xu hướng rõ là đa dạng hóa sản phẩm và ngành nghề kinh doanh, không phân phối 2,3 sản phẩm, mà đa dạng phân khúc. Đồng thời, dịch chuyển phân phối cả sản phẩm thứ cấp, thay chỉ phân phối sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư…

Theo báo cáo, sau 1 năm kể từ ngày bất động sản rơi vào khó khăn, một số công ty môi giới đã bị bỏ lại phía sau, còn sếp, còn chủ nhưng không còn nhân viên. Tuy nhiên, một số nổi lên như một hiện tượng, còn lực còn vốn tuyển dụng đẩy mạnh triển khai kinh doanh chiếm lĩnh thị phần.

Theo khảo sát, sau 6 tháng, lượng môi giới đã giảm 60 - 70% so với cuối năm 2022. Và vẫn có 10% dự kiến rời ngành bất động sản trong năm nay; 19% làm công việc khác song song bất động sản, chỉ có khoảng 70% dự kiến ở lại ngành trong năm nay.

Với nhân viên đã nghỉ việc, 36% cho biết sẽ trở lại khi thị trường phục hồi. Nhóm có ý định trở lại vì yêu nghề nhớ nghề chỉ 12%. Dự báo cuối năm 2023 số lượng môi giới chỉ còn 25-30% so với cuối năm 2022.

Mặc dù vậy, theo báo cáo, hiện bất động sản vẫn là kênh được nhiều người lựa chọn đầu tư. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư được nhận định là lựa chọn mua trong 6 tháng cuối năm. Ở phân khúc này, căn hộ dưới 2,5 tỷ được quan tâm nhiều.

Có hai trở ngại khiến khách hàng chưa quyết định mua sản phẩm, đó là: Một là, suy nghĩ thị trường chưa xuống đáy; hai là, khách hàng ngại vay, ngại trả lãi cao.