Bảng giá đất mới tại TP.HCM tác động thế nào đến giá nhà?

Theo dự thảo điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về bảng giá đất trên địa bàn thành phố do Sở TN&MT TP.HCM đang lấy ý kiến, giá đất ở tại một số quận, huyện dự kiến sẽ tăng cao.

Giá đất tăng đột biến

Cụ thể, tại các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20 - 30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024. Giá đất tăng cao nhất tại huyện Nhà Bè là 23 lần và Bình Chánh là 29 lần.

Đặc biệt, huyện Hóc Môn là địa phương có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30 - 50 lần. Điển hình như tuyến Song hành quốc lộ 22 tăng từ 780.000 đồng/m2 lên 39 triệu đồng/m2.

Tại khu vực TP. Thủ Đức, giá đất mới có mức tăng phổ biến từ 20 - 30 lần. Từ năm 2020 đến nay, bảng giá đất tại khu vực này có giá chỉ từ 2,3 - 8 triệu đồng/m2, có nơi trên 20 triệu đồng/m2, tuy nhiên giá đất dự kiến sẽ vọt lên tới 295 triệu đồng/m2 ở một số khu vực trong thời gian tới.

Ở khu vực “lõi” trung tâm của TP.HCM, dù bảng giá đất mới ở những tuyến đường đắc địa đã tăng đến 5 lần nhưng vẫn chưa bằng 20% giá giao dịch thực tế.

Trong đó, đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi có giá đất mới lên tới 810 triệu đồng/m2. Các tuyến đường như Hai Bà Trưng (đoạn từ bến Bạch Đằng đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), Công xã Paris, Công trường Mê Linh… có giá đất mới là 484 triệu đồng/m2 (tăng 5 lần).

Trong bảng giá đất lần này, TP.HCM cũng dự kiến đất thương mại, dịch vụ bằng 80% giá đất ở liền kề. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp được tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.

Đất trong khu công nghệ cao được tính theo mặt bằng giá đất ở, sau đó quy định bảng giá các loại đất trong khu công nghệ cao.

Sở TN&MT cho biết, bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 đến hết ngày 31/12/2024. Sau đó, Sở cùng các đơn vị sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội để tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2025 đến ngày 31/12/2025.

Liệu giá nhà có phi mã?

Nhận định về tác động của bảng giá mới, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng, bảng giá đất mới theo dự thảo của Sở T&MT TP.HCM không tác động xấu đến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Do đa số các doanh nghiệp địa ốc được tính tiền sử dụng theo phương pháp thặng dư, còn các dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất. Xét theo hướng nào đó, doanh nghiệp còn được hưởng lợi.

Ông Thắng cũng cho biết, giá bán bất động sản sơ cấp sẽ không dễ tăng đột biến khi tiền sử dụng đất tăng theo bảng giá mới. Do mọi sự điều chỉnh phải đảm bảo hài hòa cán cân cung - cầu, nếu tăng giá diễn ra quá nhanh và lớn, nhu cầu thị trường không theo kịp, dự án sẽ dễ mất thanh khoản. Cho nên các chủ đầu tư sẽ không thể tự ý tăng mà cần lộ trình để thị trường thích ứng.

Dù vậy, Giám đốc đầu tư DKRA Group lưu ý tình trạng sốt nóng cục bộ vẫn sẽ xuất hiện ở một số nơi khi giá đất có sự điều chỉnh tăng mạnh thời gian tới.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, bảng giá đất tăng sẽ lập tức tác động đến thị trường bất động sản và giá nhà ở sẽ tăng theo.

Theo phân tích của ông Châu, do giá nhà được cấu thành bởi nhiều yếu tố, trong đó có giá đất nên tiền sử dụng đất cũng là một căn cứ để chủ đầu tư quy định giá bán. Thông thường, chi phí này chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ tại các dự án chung cư, và từ 30 - 50% cho loại hình nhà phố và biệt thự.

Như vậy với bảng giá đất mới, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình để xin cấp giấy chứng nhận đối với đất ở sẽ tăng lên cao. Đồng thời, sẽ tác động trực tiếp đến thị trường khi chi phí đầu vào như bồi thường, giải phóng mặt bằng gia tăng.

Trên thực tế, ngay khi có thông tin áp dụng bảng giá đất mới, nhiều người dân trên địa bàn TP.HCM đã bày tỏ sự lo lắng khi số tiền họ phải trả cho chi phí sử dụng đất tăng gấp nhiều lần khi quy định mới áp dụng sớm hơn dự kiến.

Theo các chuyên gia, việc áp dụng có phần gấp gáp của thành phố cũng ảnh hưởng không ít tới người dân. Trong đó, bộ phận người dân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ nhu cầu an sinh như xây cất mới nhà cửa, chia đất cho con cái xây nhà… là những người bị ảnh hưởng nhiều nhất. Theo quy định trước đó, bảng giá đất cũ vẫn được áp dụng đến cuối 2025.

"Ở các khu vực còn khó khăn trên địa bàn như các huyện ngoại thành thì việc tăng giá lại càng cao. Người dân sẽ rất khó chấp nhận việc 'nói là làm liền' của TP.HCM như trường hợp này", ông Phan Công Chánh - Tổng Giám đốc Phú Vinh Group chia sẻ. Do đó, ông Chánh kiến nghị lùi thời gian áp dụng để người dân có điều kiện thích nghi và chuẩn bị.