Bộ Xây dựng: Có đủ chế tài xử lý các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở

Thời gian qua, tại các đô thị trên cả nước, nhiều sàn môi giới bất động sản và chủ đầu tư các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai do chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chưa được cấp phép xây dựng… đã lách luật huy động vốn bằng hình thức mời chào “đặt cọc giữ chỗ” hay “hợp đồng góp vốn.”

Thực trạng trên khiến không ít khách hàng phải ôm “trái đắng” - mất tiền oan vì lỡ đầu tư vào dự án “ảo.” Điều này không chỉ khiến khách hàng đối mặt nguy cơ mất trắng tiền tỷ, gây mất an ninh trật tự, “rối” thị trường, mà còn phá vỡ quy hoạch đô thị. Vậy nhưng, việc xử lý các dự án “ảo” đến nay vẫn lúng túng, phức tạp.

Liên quan tới tình trạng trên, mới đây, cử tri tỉnh Trà Vinh đã gửi kiến nghị tới Ban Dân nguyện (Ủy ban Thường vụ Quốc hội), với nội dung: “đề nghị quy định chế tài để xử lý việc đặt cọc giữ chỗ tại các dự án nhà ở khi đầu tư chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai để có cơ sở xử lý theo đúng quy định.”

Trả lời kiến nghị cử tri về nội dung nêu trên, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, một trong các hành vi bị cấm là: Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết.

Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: "Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật."

Với những quy định trên, Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

“Đối với việc ký kết hợp đồng đặt cọc mà không nhằm mục đích huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự,” đại diện Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Vụ việc gây chấn động dự luận trong những năm gần đây là “siêu lừa” địa ốc Alibaba. (Ảnh: Sỹ Tuyên/TTXVN)

Nhìn nhận thêm về mặt pháp lý, giới luật sư cho rằng nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là tiền thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Như vậy, xét về bản chất vấn đề, nếu xác định đối tượng của hợp đồng “đặt tiền giữ chỗ” là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ Luật dân sự là chưa thuyết phục.

Trong diễn biến liên quan, thông tin về tình trạng giá bất động sản tăng “nóng, ảo” trong thời gian gần đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho rằng không loại trừ việc có một số nhóm “đầu cơ” mua đi bán lại, ăn chênh lệch qua các lần giao dịch, không có nhu cầu sử dụng bất động sản mà chỉ tham gia vào thị trường để kiếm lợi nhuận thông qua các kỹ thuật đẩy giá, mua rẻ bán cao, từ đó khiến cho giá bất động sản tăng nóng…

Để giải quyết vấn đề trên, ông Khởi cho rằng trước hết sẽ cần xác định cụ thể nơi nào có tăng nóng, sốt ảo, nguy cơ bong bóng để có biện pháp phù hợp. Về tổng thể, Bộ Xây dựng mới trình Thủ tướng phê duyệt Đề án phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh; tổng quan tình hình thị trường bất động sản và giải pháp tháo gỡ khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh COVID-19.

Bên cạnh đó, thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường đôn đốc địa phương hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý I/2021 để sớm triển khai lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường, góp phần bình ổn giá.