Doanh nghiệp bất động sản và “cuộc chơi” mới

Theo Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), do khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản trầm lắng suốt nhiều tháng qua, nhiều chủ đầu tư phải tiếp tục dời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch, doanh nghiệp thì chờ đợi tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư sáng sủa hơn...

Dữ liệu của một số công ty nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường BĐS có xu hướng giảm rõ rệt trong giai đoạn cuối năm 2022 và những tháng đầu năm 2023. Cùng đó là sự thiếu vắng nguồn cung nhà ở phù hợp túi tiền của số đông người dân. Qua thống kê, nguồn cung ra thị trường quý I/2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc, cơ cấu nguồn cung chủ yếu gồm sản phẩm thấp tầng, đất nền chiếm 50%. Nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều, thường tập trung ở vùng Tây Nam Bộ (chiếm hơn 40% tổng nguồn cung). Tỷ lệ tiêu thụ quý I/2023 chỉ đạt 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so cùng kỳ năm ngoái.

Tuy nhiên, trong bối cảnh mới của thị trường dẫn đến sự thay đổi, phân hóa rõ nét đối với các chủ đầu tư. Theo một phân tích của

Batdongsan.com.vn trong báo cáo quý I/2023, có thể chia doanh nghiệp BĐS đang hoạt động trên thị trường thành 4 nhóm điển hình là rủi ro, cân bằng, tiềm lực và “người chơi mới”. Việc phân chia này dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ so sánh với quy mô tài sản của các doanh nghiệp dựa theo số liệu từ báo cáo tài chính mà doanh nghiệp công bố.

Theo đó các doanh nghiệp ở nhóm “rủi ro” khi áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này bao gồm một số đơn vị như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM),

Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (SJS)... Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang nỗ lực thu gọn quy mô để cân bằng thông qua tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng việc bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho bằng cách điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Còn nhóm các doanh nghiệp có vị thế “cân bằng” với tỷ lệ nợ và quy mô tài sản ở mức hợp lý. Đại diện của nhóm này là Văn Phú Invest (VPI), Đất Xanh (DXG), IDICO (IDC), Nam Long (NLG), Sài Gòn Thương Tín (SCR), C.E.O (CEO), Kinh Bắc (KBC)... Giải pháp của các doanh nghiệp này là tối ưu vận hành và tập trung vào thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định, ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ rủi ro lớn trong ngắn hạn.

Thị trường đang trông chờ vào nhóm chủ đầu tư BĐS “tiềm lực” có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH) và một nhà đầu tư phát triển dự án nước ngoài. Những doanh nghiệp nhóm này tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững, tìm kiếm cơ hội với phân khúc, loại hình mới và thu mua quỹ đất hợp lý, mở rộng đến khu vực địa lý mới.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “người chơi mới”, song hiện nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư... đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp BĐS phù hợp hoặc tự thành lập doanh nghiệp BĐS để phát triển sản phẩm riêng.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định, thực tế hiện nay giá nhà đất một số địa phương vẫn có xu hướng tăng giá rao bán là do kỳ vọng của người mua. Nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì giá sẽ giảm. Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu.

Dự báo trong năm 2023 sẽ không thể xảy ra cơn sốt đất, bởi thị trường BĐS đang ở trạng thái trầm lắng, thanh khoản thấp, đặc biệt là loại hình đất nền, nhà trung cao cấp. Tuy nhiên, xét về dài hạn, nhà đất vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm phù hợp, có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó như có thể xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng hoặc trở thành căn nhà thứ hai. Hiện nay, tỷ lệ đô thị hoá của Hà Nội khoảng 49% và TP. Hồ Chí Minh khoảng 70%; cả nước có 8 tỉnh thành có tỷ lệ đô thị hoá trên 50%. Như vậy, vẫn còn nhiều dư địa phát triển và nhu cầu về nhà đất luôn hiện hữu trong dân cư. Đây cũng là cơ hội để các chủ đầu tư cũ và mới chấn chỉnh, cơ cấu lại hoạt động kinh doanh, tài chính sao cho phù hợp để bước từ vùng rủi ro, chuyển qua vùng an toàn, cân đối.