Hạn chế rủi ro khi ngân hàng nhận tài sản bảo đảm là bất động sản

Ưu điểm của việc nhận bất động sản là tài sản bảo đảm

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, BĐS  là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. Ngân hàng thường nhận  BĐS làm tài sản bảo đảm xuất phát từ chính ưu điểm của loại hàng hóa đặc biệt này:

- Do đặc tính cố định của BĐS nên BĐS không thể di dời như các động sản, khi nhận BĐS làm tài sản thế chấp, các ngân hàng dễ dàng thực hiện quá trình xác định, định giá, giám sát trong và sau khi cho vay;

- Do BĐS có tính khan hiếm và do sự phát triển của thị trường BĐS nên tính thanh khoản đối với hàng hóa BĐS luôn ở mức tốt so với các loại hàng hóa thông thường, vì vậy, ngân hàng dễ dàng thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS. Giá chuyển nhượng BĐS trong thực tế được chứng minh là luôn tăng trong dài hạn do đặc tính khan hiếm, mặc dù, trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các qui định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường.

- Do BĐS có tính bền vững, đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS có thể là trên 40 năm... BĐS ít hao mòn, trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí, giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị.

- Hàng hóa BĐS là những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng rõ ràng nhất, nhờ đó mà việc xác nhận chủ sở hữu hay người sử dụng tương đối dễ dàng. Khi có sự thay đổi như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định đều phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với các quy định trong các lĩnh vực khác.

Rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là BĐS

Do BĐS thường có giá trị lớn nên BĐS được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay lớn và trong thời hạn dài. Mặc dù BĐS có nhiều ưu điểm hơn so với các loại tài sản khác nhưng thực tế ngân hàng vẫn gặp nhiều rủi ro khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm là BĐS để thu hồi nợ.

Rủi ro rất phổ biến đó là quy trình tín dụng và nhận tài sản bảo đảm không được tuân thủ chặt chẽ. Hiện nay, quy trình cho vay của các ngân hàng được xây dựng khá chặt chẽ và hạn chế hầu hết rủi ro nhưng rủi ro vẫn xảy ra thường do quy trình bị bỏ sót hoặc do cán bộ tín dụng chưa có kinh nghiệm, còn yếu về nghiệp vụ không thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng. Có nhân viên ngân hàng đã thẩm định tài sản bảo đảm nhưng ký hợp đồng thế chấp mang đi làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ thế chấp thì thấy đều hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân. Đến khi khách hàng không trả được nợ, ngân hàng đi kiểm tra mới phát hiện ra tại địa chỉ đó không phải tài sản đã thẩm định trước mà là tài sản khác có giá trị thấp hơn. Một rủi ro nữa là do ngân hàng thực hiện đầy đủ các thủ tục liên quan đến tài sản thế chấp, hợp đồng thế chấp  được công chứng theo đúng quy định nhưng chữ ký không đúng hoặc chữ ký của người khác. Chỉ đến khi khách hàng không trả được nợ phải xử lý tài sản bảo đảm, bên thế chấp căn cứ vào điểm này để cho rằng, hợp đồng thế chấp vô hiệu nhằm không phải thực hiện trách nhiệm xử lý tài sản bảo đảm với ngân hàng.

Rủi ro đến với ngân hàng khi khách hàng làm giả các giấy tờ để lừa đảo ngân hàng, có trường hợp làm giả toàn phần, có trường hợp sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm từ phôi thật để giả con dấu và chữ ký, hoặc có trường hợp phôi thật, con dấu thật nhưng chữ ký giả nên rất khó nhận biết. Trong khi đó, cán bộ ngân hàng và các công chứng viên dù cũng đã được đào tạo về nghiệp vụ nhận biết, phân biệt giấy tờ giả nhưng do thủ đoạn làm giả ngày càng tinh vi nên bằng mắt thường và kinh nghiệm, nhiều lúc thật sự rất khó để nhận biết các loại giấy tờ thật và giấy tờ giả.

 Rủi ro đến với ngân hàng khi nhận thế chấp BĐS là hộ gia đình chưa xem xét hết các thành viên trong hộ gia đình nên khi nhận thế chấp còn thiếu chữ ký của thành viên trong hộ gia đình nhất là những hộ gia đình có con, cháu làm ăn xa…
Rủi ro khi ngân hàng định giá BĐS không chính xác. Việc định giá không chính xác có thể là do cán bộ tín dụng đã tạo điều kiện cho khách hàng bằng cách cố tình nâng giá trị của BĐS lên cao hơn so với thực tế để khách hàng rút được tiền vay nhiều hơn. Ngoài ra, có trường hợp cán bộ ngân hàng chỉ định giá tài sản bằng cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất ở của khu vực có tài sản thế chấp thông qua internet, hoặc thông qua các nguồn thông tin khác mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định hiện trạng nhà, đất cùng với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, nên đã định giá tài sản bảo đảm cao hơn giá thị trường, chỉ đến khi xử lý tài sản bảo đảm mới phát hiện ra sai sót này.

Rủi ro khi ngân hàng không xác định được tài sản bảo đảm là tài sản chung hay tài sản riêng. Trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên một người thì chỉ cần một người ký hợp đồng thế chấp. Như vậy, khi xảy ra tranh chấp thì ngân hàng sẽ rất khó xử lý tài sản bảo đảm vì người còn lại sẽ khiếu kiện bởi đây là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng chỉ đứng tên một người và chỉ có một người ký. Để hạn chế rủi ro này, bên thế chấp tài sản phải chứng minh tài sản là của chung hay của riêng tức là phải chứng minh tình trạng hôn nhân của mình, nếu đã có gia đình thì bắt buộc phải có đủ chữ ký của 2 vợ chồng trong hợp đồng. Theo đó, khi có người đi một mình đến ký hợp đồng thì buộc phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của UBND xã, trong thực tế lại có nhiều trường hợp người có tài sản bảo đảm lại sống ở nhiều nơi, nhiều quãng thời gian khác nhau, rất khó xác định tình trạng hôn nhân của người đó. Chính điều này đã tiềm ẩn rủi ro khi ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vì sự khiếu kiện của những người có liên quan đến tài sản mà ngân hàng không biết để lấy đủ chữ ký. Trong trường hợp là tài sản riêng của vợ hoặc chồng thì phải có tài liệu chứng minh (bản di chúc, hợp đồng tặng cho riêng…) hoặc bản cam kết của người còn lại xác nhận tài sản mang ra giao dịch là tài sản riêng.

Rủi ro cho ngân hàng khi trong thời hạn một BĐS đang là tài sản bảo đảm, ngân hàng đã không giám sát được sự thay đổi hiện trạng của tài sản và đến khi cần xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thì ngân hàng gặp rất nhiều vướng mắc. Chẳng hạn, khách hàng đã thế chấp quyền sử dụng đất của một khu đất, sau một thời gian, bên thế chấp xây nhà trên đất đó. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản thế chấp nhưng không được, bởi hợp đồng thế chấp chỉ có tài sản là quyền sử dụng đất, còn nhà ở vẫn thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp và bên thế chấp không thế chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất.

Rủi ro do tài sản bảo đảm bị mất do nguyên nhân khách quan nằm ngoài khả năng kiểm soát của ngân hàng. Thực tế đã xảy ra vụ sạt lở đất trôi theo nhà đất là tài sản bảo đảm của khoản vay tại ngân hàng. Trong trường hợp này ngân hàng là người hoàn toàn phải chịu rủi ro khi người vay không trả được nợ cho ngân hàng do tài sản của họ cũng bị mất.

 Rủi ro do sự thay đổi chính sách quản lý đất đai và thay đổi quy hoạch của nhà nước, có trường hợp khi bắt đầu ký hợp đồng thế chấp thì nhà đất (tài sản bảo đảm) còn nguyên vẹn nhưng do thay đổi quy hoạch, do có quyết định thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng của cơ quan có thẩm quyền thì tài sản bảo đảm sụt giảm giá trị rất nhanh chóng, trong thời gian ngắn giao dịch có bảo đảm của ngân hàng đã trở thành không bảo đảm.

Rủi ro về đạo đức liên quan đến cán bộ ngân hàng thông đồng với khách hàng lập hồ sơ khống để rút tiền ngân hàng.

Các biện pháp hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm là BĐS

Để hạn chế rủi ro từ việc xử lý các tài sản bảo đảm là BĐS cần chú ý các biện pháp sau:

- Biện pháp bảo đảm chỉ là nguồn thu nợ thứ hai đứng sau nguồn thu nợ chính là từ phương án hoặc dự án sản xuất kinh doanh của khách hàng vay. Trong giao dịch vay vốn giữa khách hàng và ngân hàng, hợp đồng bảo đảm được pháp luật coi là hợp đồng phụ và hợp đồng tín dụng mới là hợp đồng chính của giao dịch. Vì vậy, trước khi cho vay ngân hàng phải thẩm định kỹ tình hình sản xuất kinh doanh, khả năng tài chính, dòng tiền và uy tín của khách hàng vay, hiệu quả của phương án hoặc dự án đề nghị vay vốn , sau đó mới xem xét đến tài sản bảo đảm. Mỗi loại tài sản bảo đảm có những ưu, nhược điểm khác nhau nhưng luôn có điểm chung là ẩn chứa rủi ro, và tùy từng trường hợp, ngân hàng nên có biện pháp quản lý tài sản thích hợp trên nguyên tắc an toàn vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất.

- Các ngân hàng cần hoàn thiện quy trình, hệ thống cơ chế chính sách, công cụ quản lý tài sản bảo đảm trong nội bộ ngân hàng dựa trên các văn bản pháp luật quy định. Ngân hàng nên xác định các chính sách quản trị rủi ro tín dụng và tài sản bảo đảm theo mức rủi ro của ngân hàng.

- Đào tạo cán bộ nhân viên có chuyên môn cao, và thường xuyên kiểm tra chất lượng công nhân viên, tuyển dụng các cán bộ, công nhân viên có trách nhiệm nghĩa vụ, đạo đức nghề nghiệp. Ngoài ra, ngân hàng phải ban hành quy trình quy chế chặt chẽ kiểm soát hoạt động của cán bộ, nhân viên, phân biệt, tách biệt trách nhiệm giữa các bộ phận để tránh rủi ro. Một trong những việc quan trọng ngân hàng nên làm là tập trung phổ biến các kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ cán bộ nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm của ngân hàng để phòng tránh các rủi ro pháp lý tiềm ẩn trong việc nhận và xử lý tài sản bảo đảm. Xử lý kỉ luật nghiêm các đối tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực hiện sai quy trình quản lý tín dụng và tài sản bảo đảm.

- Đối với các loại tài sản bảo đảm, ngân hàng nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra lại tài sản theo định kỳ hoặc đột xuất nhằm ngăn ngừa và hạn chế rủi ro. Khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, để việc xử lý được đạt hiệu quả cao, các ngân hàng cần phải phối hợp với khách hàng và các cơ quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời.

- Để giảm thiểu rủi ro do khách quan mang lại, ngân hàng cần yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản bảo đảm, hoặc chỉ nhận những tài sản đã được mua bảo hiểm làm tài sản bảo đảm.

-  Tài sản bảo đảm là BĐS của hộ gia đình:

+ Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp đã lâu, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận vì lý do nào đó mà thất lạc, không được lưu trữ đầy đủ; có nhiều trường hợp chia tách hoặc sáp nhập địa giới hành chính, việc bàn giao giữa các cơ quan chính quyền cũng không được thực hiện đầy đủ… Những trường hợp này, cần phải thu thập các chứng cứ qua các nguồn khác như: xin xác nhận của chính quyền cấp xã, phường qua việc kiểm tra sổ nhân khẩu hộ tịch; xin xác nhận của công an quản lý nhân khẩu hộ tịch qua các thời kỳ. Trường hợp khó khăn có thể liên hệ đến công an cấp quận/huyện để xin sao hồ sơ. Ngoài ra những văn bản có xác nhận của những người cao niên sống cùng thời cấp sổ đỏ cũng là một tài liệu bổ trợ. 

+ Đối với các chủ thể có tranh chấp là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, cần có sự giúp của cơ quan pháp luật để làm rõ giá trị đầu tư, công sức đóng góp vào bất động sản… làm căn cứ để toà án giải quyết quyền lợi một cách khách quan.