Hết thời "mặc định" cứ có nhà phố là dễ cho thuê?

Công ty Tư vấn dịch vụ Bất động sản Colliers Việt Nam vừa phát hành Báo cáo nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam, quý III/2021. Báo cáo bao gồm các thông tin tổng quan về tình hình kinh tế cũng như thị trường bất động sản tại các thành phố lớn là Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.

Đánh giá chung tình hình kinh tế vĩ mô, Colliers Việt Nam cho biết, GDP của quý III/2021 ước tính giảm 6,17%, là mức giảm sâu nhất kể từ khi Việt Nam tiến hành đo lường GDP quý và công bố chính thức. Trong khi đó, chỉ số giá tiêu dùng tăng 0,93% so với quý trước và tăng 2,51% so với cùng kỳ năm ngoái. Vốn đầu tư nước ngoài tính đến ngày 20/9/2021 đạt 22,15 tỷ USD, tăng 4,4% so với cùng kỳ năm ngoái, là tín hiệu tích cực trong bối cảnh khó khăn chung.

Về phân khúc văn phòng, tại TP. Hồ Chí Minh giá thuê vẫn tương đối ổn định trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm 4% so với quý trước. Quý III không ghi nhận nguồn cung mới. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá thuê lại tăng 2% so với quý gần nhất. Đáng chú ý, các chủ đầu tư chú ý nhiều hơn đến các chứng nhận “xanh” chẳng hạn như LEED Gold Certificate. Thị trường Đà Nẵng khá im ắng khi mà không có giao dịch nào diễn ra và tỷ lệ lấp đầy đã giảm nhẹ so với quý 2.

Thị trường bán lẻ ghi nhận giá thuê giảm ở khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh, ở mức 115 USD/m2/tháng trong khi con số này ở khu vực trung tâm Hà Nội là 98 USD/m2/tháng. Cả ba thị trường Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng đều không ghi nhận nguồn cung mới. Tuy nhiên, một số dự án lớn đang được chờ đợi sẽ sớm hoàn thành bao gồm Socar Mall Thủ Đức và Satra Mall (TP. Hồ Chí Minh) hay Vincom Megamall Smart City (Hà Nội).

Giá chào thuê trung bình phân khúc căn hộ dịch vụ tại TP. Hồ Chí Minh giảm đến 30% trong khi tỷ lệ lấp đầy giảm 10% và 20% so với quý trước ở nhóm hạng A và hạng B. Một số căn lượng nhất định các căn hộ dịch vụ đã được chuyển đổi công năng tạm thời, phục vụ mục đích cách ly để kiểm soát đại dịch COVID-19. Tình hình tại Hà Nội cũng tương tự nhưng tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ hơn TP. Hồ Chí Minh, khoảng 15-25% do tình hình đại dịch tại Hà Nội ít phức tạp hơn.

COVID-19 làm thay đổi quan niệm "mặc định" trước đây mà nhiều người tin vào như giá đất nền luôn tăng trong thời gian ngắn hay nhà phố sẽ luôn dễ dàng cho thuê .

Số lượng giao dịch ở phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh giảm mạnh vì tác động tiêu cực của đại dịch và điều này cũng tác động khiến số lượng giao dịch tại Hà Nội suy giảm do nhà đầu tư tại TP. Hồ Chí Minh không thể tiếp cận các dự án tại thị trường thủ đô. Nguồn cung ít ỏi tại TP. Hồ Chí Minh chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ tầm trung (khoảng 60%) và phần lớn là những dự án ở các quận huyện xa trung tâm như Bình Chánh hay Nhà Bè.

Tại Hà Nội, cũng chỉ có hai dự án mới được chào bán trong quý III/2021. Trong khi đó, phần lớn các dự án mới tại Đà Nẵng lại thuộc phân khúc cao cấp.

Với phân khúc nhà liền thổ, shophouse tại TP. Hồ Chí Minh có vẻ ít sức hấp dẫn nhà đầu tư hơn do ảnh hưởng của đại dịch đến ngành bán lẻ cũng như quá trình “số hóa” đang diễn ra mạnh mẽ. Nhiều chủ đầu tư lớn tại TP HCM cũng có xu hướng tìm đến các khu vực lân cận nhiều hơn ở Bình Dương hay Đồng Nai. Thị trường Hà Nội ghi nhận số lượng giao dịch giảm và đa phần diễn ra trên thị trường thứ cấp. Hà Đông là khu vực dẫn đầu về nguồn cung.

Giá thuê bất động sản công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh vẫn ở mức trung bình 175 USD/m2/kỳ hạn thuê, giữ nguyên so với 6 tháng đầu năm 2021. Tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao, đạt mức 85%. Dự kiến trong thời gian tới, TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm 5 khu công nghiệp với diện tích hoạt động khoảng 1.700 ha và đa phần tập trung tại Bình Chánh. Giá chào thuê trung bình tại Hà Nội thấp hơn, trung bình 140 USD/m2/kỳ hạn thuê nhưng tỷ lệ lấp đầy lại cao hơn, đạt khoảng 90%. Trong khi đó, giá chào thuê trung bình tại Đà Nẵng là 90 USD/m2/kỳ hạn thuê và tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%.

Colliers Việt Nam đánh giá đại dịch đã gây ra nhiều xáo trộn trên thị trường và những mặc định trước đây mà nhiều người tin vào như giá đất nền luôn tăng trong thời gian ngắn hay nhà phố sẽ luôn dễ dàng cho thuê có thể cần được nhìn nhận lại đa chiều hơn. Trong một giai đoạn đang biến đổi mạnh mẽ, nhà đầu tư cần tích cực hơn trong việc trang bị kiến thức chuyên sâu về thị trường trong tương quan với kinh tế vĩ mô và tình hình xã hội để có được những quyết định “lý tính” nhất có thể. Mặc dù đang có nhiều khó khăn chung, cơ hội vẫn là khá nhiều nếu chúng ta biết nắm bắt.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, thị trường bất động sản vừa trải qua một quý đặc biệt nhất trong hàng chục năm trở lại đây với những tác động của đại dịch COVID-19. Bên cạnh những ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường, đại dịch cũng là nhân tố góp phần tạo nên những xu hướng mới về bất động sản.

Ông David Jackson cũng cho rằng, tích cực số hóa và đầu tư mạnh mẽ hơn cho nghiên cứu và phát triển (R&D) là những chiến lược cần thiết để doanh nghiệp bất động sản sớm hồi phục và thích ứng với những biến động trong tương lai. Nhiều xu hướng mới đã và đang xuất hiện, tâm lý của khách hàng cũng thay đổi mạnh mẽ đòi hỏi mỗi doanh nghiệp phải nhanh chóng tìm ra cách thích nghi vừa linh hoạt, vừa bền vững để tiếp tục tiến về phía trước.

Colliers Việt Nam nhận định, giai đoạn căng thẳng nhất của đại dịch COVID-19 đã đi qua và hy vọng nhà nước sẽ có thêm những chính sách hỗ trợ nhằm tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản, khơi thông các “điểm nghẽn” để thị trường bất động sản từng bước năng động trở lại.