Ngân hàng sẵn sàng dành vốn cho các doanh nghiệp tốt, dự án bất động sản có hiệu quả

Ngày 8/2/2023 tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tổ chức Hội nghị Tín dụng bất động sản, nhằm đánh giá về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS). Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ trân trọng giới thiệu ý kiến phát biểu của Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và đại diện lãnh các tổ chức tín dụng (TCTD) tại Hội nghị.

Tháo gỡ khó khăn cho bất động sản cần giải pháp đồng bộ

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng 

Có thể nói, BĐS luôn là lĩnh vực được các ngân hàng quan tâm. Điều đó được thể hiện qua tín dụng dành cho BĐS hàng năm tăng cao hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng chung, như: năm 2022, tín dụng cho BĐS tăng khoảng 24%, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế tăng 14,17%; tín dụng cho BĐS cũng tương đương với tín dụng cho lĩnh vực ưu tiên là nông nghiệp, nông thôn… Điều này cho thấy, ngành Ngân hàng không siết chặt tín dụng cho BĐS.

Với những khó khăn, vướng mắc các doanh nghiệp BĐS và ngân hàng đang gặp phải, đề nghị các bộ, ngành cùng vào cuộc và có giải pháp triệt để, đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho ngân hàng và doanh nghiệp.

Đồng thời, có giải pháp để đưa thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở lại với tình trạng bình thường, phát triển bền vững trong đó có việc ổn định tâm lý cho nhà đầu tư, xem xét sớm sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP và Nghị định 65/2022/NĐ-CP quy định rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân tham gia vào quá trình phát hành trái phiếu doanh nghiệp...

Cần có biện pháp ổn định thị trường chứng khoán để trở thành một kênh dẫn vốn quan trọng cho các doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng đầu tư, tránh tình trạng bị thao túng hoặc bị ảnh hưởng bởi các tin đồn và sự mất niềm tin của các nhà đầu tư.

Với các khó khăn, vướng mắc liên quan đến thuế tục pháp lý, đề nghị cần xây dựng hệ thống văn bản luật và văn bản hướng dẫn triển khai phù hợp với thực tiễn hơn, không bị chồng chéo giữa các văn bản và cần hướng dẫn rõ ràng để tạo điều kiện cho các địa phương và doanh nghiệp có cùng một cách hiểu và triển khai phù hợp, tuân thủ đầy đủ quy định. 

Có chính sách kiểm soát chặt chẽ và chế tài đối với các chủ đầu tư kinh doanh BĐS không đủ điều kiện pháp lý cũng như áp dụng các biện pháp nhanh chóng nhằm bình ổn giá BĐS trên thị trường, xử lý theo quy định của pháp luật các cá nhân, tổ chức tiếp tay tạo bong bóng BĐS.

Đề nghị xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS gắn với thông tin đất đai; Xây dựng kênh thông tin công khai, minh bạch về quy hoạch, nguồn cung, số lượng và giá giao dịch trên thị trường, công bố chính thức các chỉ số liên quan đến thị trường BĐS: Chỉ số giá đất, Chỉ số giá nhà, Chỉ số thị trường nhà… để hạn chế hiện tượng đầu cơ, làm giá; Hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS.

Với NHNN đề nghị xem xét giãn lộ trình điều chỉnh tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo Thông tư Thông tư 08/2020/TT-NHNN: từ ngày 1/10/2023 còn 30% sang tháng 6/2024. Đồng thời, xem xét áp dụng hệ số rủi ro ở mức phù hợp cho một số loại hình BĐS đáp ứng nhu cầu thiết yếu và thu hút đầu tư như khu công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, nhà ở xã hội, chung cư phân khúc trung cấp trở xuống… giúp tiết giảm chi phí vốn của TCTD, tạo điều kiện giảm lãi suất cho vay đối với các loại hình BĐS nêu trên.

Để tháo gỡ các khó khăn, tôi cũng rất mong các ngân hàng ngồi với doanh nghiệp để tìm giải pháp và có những kiến nghị lên Chính phủ, bộ, ngành để tháo gỡ các khó khăn hiện nay.

Vietcombank luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) 

Đến hết ngày 31/12/2022, dư nợ bất động sản trong tổng dư nợ tín dụng của Vietcombank chiếm trên 20%, bao gồm tín dụng cho vay đối với các doanh nghiệp để phát triển bất động sản và khách hàng cá nhân để mua bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 17%. Có thể khẳng định, trong năm 2022, Vietcombank vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản và đây là lĩnh vực không bị hạn chế.

Năm 2022, dư nợ cho vay bất động sản đối với cá nhân tại Vietcombank chiếm khoảng 90% tổng tín dụng cho bất động sản, 10% còn lại là cho vay doanh nghiệp bất động sản. Ngoài ra, Vietcombank cũng phân chia theo tiểu ngành, trong đó, dư nợ bất động sản cho khu công nghiệp, khu chế xuất tăng 4 lần trong năm 2022 do tiềm năng của ngành nghề này và sẽ tiếp tục được ưu tiên trong năm 2023. Đây cũng là lĩnh vực mà Vietcombank quan tâm, luôn áp dụng chính sách về nới rộng tín dụng cũng như lãi suất ưu đãi.

Đối với bất động sản khu sinh thái nghỉ dưỡng, chúng tôi nhận thấy, du lịch trong nước đã phục hồi lại sau đại dịch COVID-19 và du lịch quốc tế cũng đang tăng trưởng. Trong năm 2023, Vietcombank sẽ có những chính sách thay đổi phù hợp với tình hình thực tế đối với lĩnh vực này. Vietcombank cũng sẽ phát triển tín dụng với những đối tượng là đơn vị, doanh nghiệp bất động sản uy tín.

Với bất động sản cho thuê (bao gồm văn phòng văn phòng, trung tâm thương mại), Vietcombank cũng sẽ tập trung cho vay trong năm 2023.

Với bất động sản nhà ở, trong năm 2023, Vietcombank sẽ chia ra làm hai đối tượng, cụ thể: với những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch, rõ ràng đều được áp dụng các chính sách lãi suất hợp lý; với cá nhân mua nhà ở sẽ tập trung ưu tiên, đồng thời thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao.

Về khó khăn, vướng mắc trong quá trình cấp tín dụng bất động sản, Vietcombank cũng như các ngân hàng khác gặp nhiều khó khăn liên quan vấn đề pháp lý, các chính sách bất động sản qua các thời kỳ. Có trường hợp cấp tín dụng xong thì chủ đầu tư bị thay đổi hồ sơ pháp lý dự án, điều này không chỉ ảnh hưởng đến chủ đầu tư mà trực tiếp ảnh hưởng tới ngân hàng thương mại. Do đó, khi thẩm định về tính pháp lý của dự án, ngân hàng phải làm chặt chẽ hơn.

Liên quan đến việc các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn trong phát hành trái phiếu riêng lẻ, Vietcombank cho rằng, điều này cũng gây sức ép lên ngân hàng và cũng là khó khăn của ngân hàng thương mại. Bởi các ngân hàng ngoài việc cho vay còn phải tuân thủ rất nhiều chỉ số an toàn. Do vậy, Vietcombank đề nghị Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước có giải pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển lành mạnh, an toàn hiệu quả, cùng hệ thống ngân hàng cung ứng đủ vốn cho nền kinh tế.

Liên quan đến lãi suất, ngay trước cuộc họp này, lãnh đạo các ngân hàng thương mại đã nhóm họp và thống nhất giảm lãi suất huy động nhằm giảm lãi suất cho vay nói chung và lãi suất cho vay bất động sản nói riêng trong thời gian tới để hỗ trợ cho thị trường, từ đó cũng là hỗ trợ cho ngân hàng.

Các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản cần cùng nhau hành động để vượt qua khó khăn

Ông Nguyễn Hoàng Dũng - Phó Tổng Giám đốc phụ trách Ban Điều hành Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank)

Về tình và lý, VietinBank cũng như các NHTM khác đều thật lòng quý trọng, thương yêu và chia sẻ với các doanh nghiệp nói chung, các doanh nghiệp BĐS nói riêng. Nhiều doanh nghiệp BĐS đã có quá trình làm ăn lâu dài (10-20 năm) với các ngân hàng.

Hiện nay, dư nợ tín dụng của VietinBank với lĩnh vực BĐS là 21%, vốn được tập trung cho BĐS: công nghiệp, nhà ở, BĐS cho vay tiêu dùng... Cũng như các NHTM khác, ngoài dư nợ trực tiếp cho vay BĐS, thì chúng tôi còn dư nợ tín dụng cho vay các ngành nghề khác có thế chấp tài sản là các BĐS. Như vậy, danh mục cho vay có liên quan đến BĐS chiếm trên 70%. Do đó, khi BĐS khó khăn, thì cũng ảnh hưởng rất lớn đến các ngân hàng.

Như vậy, chúng ta đang cùng trên một chiếc xuồng ba lá, chúng ta phải hết sức bình tĩnh và cần cùng chèo một nhịp, đi cùng một hướng. VietinBank và các ngân hàng đều mong muốn hành động, đồng hành cùng các doanh nghiệp, để vượt qua khó khăn hiện nay bằng những cơ chế chính sách nằm trong khuôn khổ pháp luật.

So sánh với các ngành nghề khác thì tín dụng ngân hàng dành cho BĐS đang rất lớn. Rất cảm ơn Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh và các doanh nghiệp BĐS đã ghi nhận những nỗ lực của ngành Ngân hàng.

Cần nói rõ, ngân hàng cũng là doanh nghiệp, chúng tôi phải có nghĩa vụ với các cổ đông. Dẫu vậy, trong giai đoạn khó khăn do dịch COVID-19, các ngân hàng đều đã hỗ trợ rất nhiều cho doanh nghiệp và nền kinh tế. Hiện nay, với khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, chúng tôi sẽ ngồi lại cùng với doanh nghiệp để bàn và tìm các giải pháp tháo gỡ.

Liên quan đến đề xuất cơ cấu nợ cho các doanh nghiệp BĐS, VietinBank cho rằng, đây là vấn đề của thị trường, nếu có cơ chế đặc thù cho BĐS thì các hiệp hội ngành nghề khác cũng sẽ yêu cầu cơ cấu nợ, như vậy sẽ không đảm bảo nguyên tắc công bằng giữa các ngành nghề. Đối với các ngân hàng, điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến sự minh bạch, cũng như không đáp ứng được các quy định tại Basel II. Do đó, VietinBank đề xuất các doanh nghiệp BĐS nên tự cơ cấu, cũng như đẩy mạnh hoạt động bán tài sản để vượt qua khó khăn.

BIDV sẵn sàng ngồi với doanh nghiệp để xem xét tháo gỡ

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Tính đến hết năm 2022, tổng dư nợ cho vay BĐS tại BIDV là 275 nghìn tỷ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng. Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khá lớn trong danh mục, tương ứng tỷ lệ tăng 20% so với năm trước. Tuy nhiên, chúng tôi tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân (217.000 tỷ đồng). Hiện nay, BIDV vẫn cho vay và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ này. 

Thời gian qua, BIDV đã giảm lãi suất cho vay, cơ cấu nợ cho khách hàng gặp khó khăn. Năm 2022, do khó khăn từ thị trường chứng khoán và thị trường trái phiếu, nhu cầu vốn tín dụng dồn vào hệ thống ngân hàng khá lớn. Ngân hàng thời gian qua vẫn đáp ứng đủ vốn cho nhu cầu của khách hàng.

Thời gian tới, BIDV sẽ tập trung cho vay đối với BĐS khu công nghiệp và ưu tiên những dự án có quy mô từ 50ha trở lên.

Đối với BĐS nhà ở, BIDV ưu tiên tại các địa bàn Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Quảng Ninh, và ưu tiên các doanh nghiệp có uy tín.

Về đề xuất của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh về việc bỏ giấy phép xây dựng khi giải ngân, đại diện BIDV cho rằng đây là quy định của Nhà nước. Khi giải ngân bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, còn trước đó thì có thể không cần.

Ngân hàng cho vay cũng phải tuân thủ quy định của pháp luật, nếu những vướng mắc từ các thủ tục đầu tư, ngân hàng không thể cấp vốn. Khi vướng mắc thủ tục ở đâu thì các daonh nghiệp nên kiến nghị ở các cơ quan liên quan cho phù hợp.

Về ý kiến của doanh nghiệp đối với chi phí đền bù, BIDV cho rằng việc này tuỳ thuộc “khẩu vị” của từng ngân hàng. BIDV sẵn sàng ngồi với doanh nghiệp để xem xét tháo gỡ.

Chỉ xem xét hỗ trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm

Ông Phạm Quang Thắng, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank)

Techcombank lấy trọng tâm kinh doanh là ngân hàng bán lẻ. Trong lĩnh vực bán lẻ, nhu cầu mua nhà là nhu cầu đầu tiên, thiết yếu đối với khách hàng cá nhân. Đây cũng là lý do mà Techcombank rất quan tâm đến lĩnh vực BĐS, cũng là một trong những trọng tâm trong chiến lược phát triển mảng ngân hàng bán lẻ, từ đó mở rộng cho vay đối với các nhu cầu khác của người dân.

Để đảm bảo kiểm soát dòng tiền hiệu quả và hợp lý, ngân hàng tài trợ vốn cho một số chủ đầu tư có uy tín trên thị trường có sản phẩm tốt, được người dân quan tâm. Đây cũng là mảng được ngân hàng quan tâm trong nhiều năm qua.

Về cho vay đối với cá nhân, trong năm 2022, bên cạnh việc đảm bảo thanh khoản, cho vay cá nhân mua nhà năm 2022 là 190 nghìn tỷ đồng (tăng tương đối đáng kể so với năm 2021), hỗ trợ cho 46 nghìn khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng. Gần 70% khách hàng cá nhân được cho vay mua nhà đã nhận bàn giao nhà để sửa chữa hoặc đi vào sử dụng. Đây sự hỗ trợ lớn của Techcombank đối với khách hàng cá nhân và mảng bán lẻ.

Đối với cho vay doanh nghiệp chủ đầu tư, năm 2022, Techcombank chủ trương giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, có pháp lý hoàn chỉnh. Dư nợ năm 2022 của nhóm này giảm 10% so với năm 2021.

Có 2 nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm này. Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư đã được hỗ trợ trong giai đoạn 2020-2021 và sang năm 2022 bắt đầu bàn giao nhà cho người dân. Thứ hai, tốc độ hoàn thiện pháp lý các dự án đang trong quá trình hoàn thành tương đối chậm, dẫn đến việc giải ngân chậm lại.

Chúng tôi xác định, khẩu vị của năm 2022 là đảm bảo chặt chẽ nên chỉ xem xét hỗ trợ các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm.

Các hoạt động cho vay BĐS là cho vay trung và dài hạn, nên tốc độ giải ngân hoàn toàn dựa trên khả năng thu xếp vốn của ngân hàng, trong khi huy động vốn tại Việt Nam phần lớn là ngắn hạn, huy động vốn dài hạn còn nhiều khó khăn. Giai đoạn cuối năm, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, khả năng huy động vốn dài hạn lại càng khó khăn hơn.

Năm 2022, Techcombank đã huy động vốn từ thị trường quốc tế để hỗ trợ nhu cầu vốn trong nước, dư nợ huy động lên đến 1,8 tỷ USD, hỗ trợ cho hoạt động cho vay bán lẻ khá tốt.

Cần nói thêm, nhu cầu vốn của doanh nghiệp trong năm 2022 tăng đột biến. Tuy nhiên, sau đại dịch COVID-19 và trong bối cảnh kinh tế khó khăn, tâm lý người mua nhà thận trọng hơn, dẫn đến nhu cầu mua nhà giảm, tốc độ bán hàng của các chủ đầu tư chậm lại đáng kể khiến dòng tiền của doanh nghiệp thắt chặt, khả năng phát hành trái phiếu cũng hạn chế.

Techcombank mong muốn NHNN kiến nghị các bộ, ngành đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý, từ đó giảm bớt áp lực dòng tiền cho các doanh nghiệp BĐS.

Không có hạn chế nào về việc siết tín dụng BĐS

Ông Lưu Trung Thái, Tổng Giám đốc Ngân hàng Quân đội (MB)

Quy mô cho vay và chính sách của MB là nhất quán trong những năm vừa qua. MB không có hạn chế nào về việc siết tín dụng BĐS.

Mặt khác, hiện nay có nhiều tình huống doanh nghiệp BĐS có dự án giá trị lớn, nhưng vướng mắc ở khả năng thanh toán.

Nguyên nhân thứ nhất là do khi thiết kế tài chính, doanh nghiệp thường chọn phương án dễ nhất để làm, chọn điều kiện cho vay dễ nên không quản lý dòng tiền, không ưu tiên hoàn thiện pháp lý… Bản chất là dễ ban đầu, khó về sau.

Thứ hai là mất cân đối nguồn cung. Nhu cầu nhà ở rất lớn thì nguồn cung 80% là sản phẩm cao cấp nên người dân không thể tiếp cận. Trong khi ngân hàng phải phục vụ đại đa số người dân.

Vì vậy, cấu trúc ngành BĐS không phù hợp. Giải quyết vấn đề này là khó, nhưng cần nhìn thẳng vấn đề. Hai bên thống nhất điều kiện thì giúp có bước đi dài hơn.