Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Phát biểu tại hội nghị, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, bất động sản luôn là lĩnh vực nhận được sự quan tâm rất lớn của ngành Ngân hàng. Điều này được minh chứng là tín dụng cho bất động sản tăng trưởng cao qua từng năm, ví như năm 2022, tín dụng cho bất động sản chiếm tỷ trọng 21,2% trên tổng dư nợ của nền kinh tế. Điều này cho thấy những cố gắng rất lớn của ngành Ngân hàng, trong bối cảnh cả hệ thống còn cung ứng vốn cho các lĩnh vực khác. Bước sang năm 2023, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, ngành Ngân hàng tiếp tục hỗ trợ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phục hồi và phát triển.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng phát biểu tại hội nghị

Ngân hàng không siết tín dụng bất động sản

Khai mạc hội nghị, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cho biết, thị trường BĐS là một trong những thị trường có quan hệ liên thông trực tiếp với thị trường tiền tệ, tín dụng.... Trong thời gian qua, thị trường BĐS xuất hiện một số hiện tượng như mất cân đối cung cầu, dư thừa nguồn cung phân khúc cao cấp, thiếu hụt căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội; tình trạng sốt đất cục bộ diễn ra kể từ đầu năm 2021 sau đó là tình trạng thanh khoản sụt giảm, đặc biệt là ở phân khúc đất nền; các vụ việc xảy ra trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp dẫn tới mất niềm tin đối với nhà đầu tư, gây khó khăn trong việc huy động vốn của doanh nghiệp...

Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú phát biểu khai mạc hội nghị

Cũng theo Phó Thống đốc Đào Minh Tú, thị trường BĐS và hệ thống ngân hàng có tác động lẫn nhau. Nguồn vốn tín dụng cũng là một trong những nguồn vốn quan trọng, tài trợ cho cả bên cung và bên cầu của thị trường. Tín dụng đối với lĩnh vực BĐS hiện nay chiếm khoảng 21% dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế, trong năm 2022 tín dụng BĐS cũng có mức tăng trưởng cao hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Do vậy, những diễn biến trên thị trường BĐS, sự tăng trưởng, phát triển hay suy giảm, đóng băng của bất động sản sẽ ảnh hưởng tới chất lượng tín dụng và an toàn của TCTD.

Phó Thống đốc Đào Minh Tú khẳng định: ngành Ngân hàng chưa có văn bản hay phát ngôn nào đề cập đến việc siết chặt tín dụng cho BĐS. Có chăng là những chỉ đạo yêu cầu các TCTD kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro cao. Phó Thống đốc cho biết: “Đến nay, NHNN vẫn nhất quán quan điểm điều hành đó”.

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN

Báo cáo về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết, những khó khăn của doanh nghiệp BĐS có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó; NHNN luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng BĐS và điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng với mục tiêu vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường.

Trong những năm qua, tín dụng dành cho BĐS luôn ở mức cao so với tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế, ví như: từ năm 2017-2019, tín dụng cho BĐS tăng trên 20%, trong khi tín dụng cho nền kinh tế tăng từ 13 – 14%; năm 2020 và 2021 do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 nhưng tín dụng cho BĐS cũng tăng lần lượt là 12,06% và 15,37%; đến cuối năm 2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24% so với năm 2021 là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế (cao nhất trong 5 năm qua), tỷ lệ nợ xấu là 1,81%.

Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) - Ảnh: Minh Ngọc

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết, tính đến ngày 31/12/2022, dư nợ BĐS tại Vietcombank chiếm trên 20%, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp BĐS và khách hàng cá nhân mua BĐS. Tăng trưởng tín dụng BĐS khoảng 17%. Điều này cho thấy Vietcombank vẫn luôn đáp ứng đủ room tín dụng cho BĐS và đây là lĩnh vực không bị hạn chế. Về lãi suất, các NHTM nhà nước cố gắng không tăng lãi suất và cố gắng thực hiện chỉ đạo của NHNN là giảm lãi suất huy động, từ đó giảm lãi suất cho vay để hỗ trợ cho thị trường, cũng là hỗ trợ cho ngân hàng.

Ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

Còn tại BIDV, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho biết, tính đến hết năm 2022, tổng dư nợ cho vay BĐS tại ngân hàng là 275.000 tỷ đồng (trong đó cho vay phân khúc khách hàng cá nhân là 217.000 tỷ đồng), chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng. Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khá lớn trong danh mục, tương ứng tỷ lệ tăng 20% so với năm trước.

Ông Phạm Quang Thắng, Phó Tổng Giám đốc Techcombank phát biểu

Ông Phạm Quang Thắng, Phó Tổng Giám đốc Techcombank chia sẻ, cho vay cá nhân mua nhà tại Techcombank trong năm 2022 là 190.000 tỷ đồng, hỗ trợ cho 46.000 khách hàng mua nhà, dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng. Đến nay, gần 70% khách hàng cá nhân đã nhận bàn giao nhà để sửa chữa hoặc đi vào sử dụng; đối với cho vay doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án, trong năm 2022, Techcombank chủ trương là giữ ổn định, tập trung hỗ trợ dự án có sản phẩm tốt, có pháp lý hoàn chỉnh, vì thế dư nợ của nhóm này giảm 10% so với năm 2021.

Ông Lưu Trung Thái, Tổng Giám đốc MB phát biểu

Tại Ngân hàng TMCP Quân đội (MB), ông Lưu Trung Thái, Tổng Giám đốc MB cho biết, ngân hàng cũng không hạn chế cho vay BĐS. Các dự án tốt, có hiệu quả, đảm bảo được các yêu cầu pháp lý sẽ được ngân hàng đáp ứng vốn.

Phát biểu tại hội nghị, các cơ quan quản lý, doanh nghiệp BĐS, các Hiệp hội ngành nghề đều đánh giá cao sự hỗ trợ của ngành Ngân hàng đối với cộng đồng doanh nghiệp nói chung, các doanh nghiệp BĐS nói riêng trong những năm qua. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nêu rõ: “Trong các chỉ đạo của Chính phủ và NHNN chưa có chỉ đạo nào là siết tín dụng BĐS, mà chỉ yêu cầu kiểm soát chặt chẽ để tránh việc sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích vay”.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh phát biểu tại hội nghị

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng đánh giá cao công tác điều hành chính sách tiền tệ của NHNN qua đó góp phần đạt được các mục tiêu chung của kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng khẳng định: “NHNN chưa bao giờ siết tín dụng BĐS. Phương châm của NHNN là kiểm soát chặt chẽ. Nếu không có sự quan tâm của NHNN đối với lĩnh vực BĐS thì sẽ không có cuộc họp ngày hôm nay”.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng phát biểu

Đưa ra lập luận chặt chẽ hơn để cho thấy ngành Ngân hàng không siết vốn tín dụng cho BĐS, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết, tín dụng dành cho BĐS hàng năm tăng cao hơn nhiều so với tăng trưởng tín dụng chung, cụ thể: năm 2022, tín dụng cho bất động sản tăng khoảng 24%, trong khi tín dụng toàn nền kinh tế tăng 14,17%; hay so sánh với cho vay nông nghiệp nông thôn (lĩnh vực ưu tiên) cho thấy, tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực này năm 2022 đạt khoảng 24%... như vậy, tín dụng BĐS cũng xấp xỉ lĩnh vực ưu tiên. Từ phân tích trên, ông Nguyễn Quốc Hùng khẳng định: “ngành Ngân hàng không siết chặt tín dụng cho BĐS”.

70% khó khăn của doanh nghiệp BĐS đến từ các rào cản pháp lý

Bên cạnh việc đánh giá cao sự hỗ trợ của ngành Ngân hàng trong những năm qua, tại hội nghị, các doanh nghiệp BĐS cũng chia sẻ các khó khăn và kiến nghị các giải pháp để vượt qua khó khăn.

Tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra một số khó khăn, vướng mắc liên quan đến: mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A; bất động sản đang phải chịu hệ số rủi ro cao lên đến 200%; tài sản bảo đảm cho các khoản vay…. Theo ông Phạm Thiếu Hoa, việc các BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường, khiến lãi suất cho vay phải chịu cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Vậy nên, vị đại diện này đề nghị nên xem xét điều chỉnh lại hệ số rủi ro này với các doanh nghiệp tốt, dự án tốt, có hiệu quả.

Bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, việc đàm phán với các đối tác quốc tế về tái cấu trúc nợ của Novaland diễn ra rất thuận lợi, tuy nhiên, đối với các đối tác trong nước gặp rất nhiều khó khăn bởi các rào cản pháp lý. Hiện nay rất nhiều dự án BĐS, đặc biệt ở phía Nam bị ách tắc về pháp lý. Đây chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân còn cao. Đại diện của Novaland kiến nghị, Chính phủ và các bộ, ngành vào cuộc quyết liệt giải quyết những khó khăn trên cho các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, đại diện Novaland cũng đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24 - 36 tháng để doanh nghiệp có khả năng hồi phục và phát triển.

Còn ông Lê Trọng Khương, Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, kênh huy động vốn qua thị trường trái phiếu đang gặp bế tắc. Để giải quyết tình trạng khó khăn này, đề nghị NHNN và các bộ, ngành xem xét có phương án để hỗ trợ các doanh nghiệp tồn tại và phát triển tốt thì các trái chủ mới cảm thấy yên tâm đầu tư.

Với việc cơ cấu nợ, đại diện Hưng Thịnh Land cho biết, câu chuyện nhảy nhóm nợ tại doanh nghiệp thì chưa nhưng nếu không có sự hỗ trợ từ ngành Ngân hàng thì việc nhảy nhóm nợ hoàn toàn xảy ra. Do đó, vị đại diện này cũng đề nghị có chính sách quyết liệt và hỗ trợ doanh nghiệp BĐS trong việc cơ cấu lại nhóm nợ, đây cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp.

“Bên cạnh khó khăn lớn nhất là “vướng mắc pháp lý” chiếm tới 70%, các doanh nghiệp BĐS còn gặp khó khăn liên quan đến vấn đề “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn” và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành “nợ xấu” hoặc “nhảy nhóm nợ xấu hơn”. Chúng tôi không sợ lãi suất vay của các ngân hàng dù đang có xu hướng tăng (trên dưới 13%). Lãi suất vay đó chúng tôi chịu được nhưng vấn đề phải tiếp cận được khoản vay mới”, ông Lê Hoàng Châu khẳng định.

Để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị, cần có sự phân biệt dự án BĐS khi áp hệ số rủi ro 200%. Đối với các dự án bất động sản tốt, có hiệu quả; các doanh nghiệp uy tín nên áp dụng hệ số thấp hơn. Đồng thời, NHNN nên xem xét kéo dài thời hạn áp dụng tỷ lệ sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn…; cũng như tiếp tục kéo dài Thông tư 14 về cơ cấu lại thời hạn trả nợ…

Toàn cảnh hội nghị

Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng

Để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp BĐS, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, bà Hà Thu Giang cho biết, thời gian tới, NHNN sẽ triển khai:

Thứ nhất, tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Thứ hai, tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực BĐS.

Thứ ba, tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực BĐS, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, tiếp tục chỉ đạo TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng/nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,..., đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thứ năm, tiếp tục rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.

Thứ sáu, bên cạnh đó, theo báo cáo của các TCTD, Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh; khó khăn vướng mắc của thị trường BĐS tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

Phát biểu kết luận và chỉ đạo hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, những kiến nghị của các doanh nghiệp và ngân hàng tại hội nghị đã phản ánh khá đầy đủ dưới góc độ người cho vay và người đi vay.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng mong muốn các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng chia sẻ với ngành Ngân hàng. Theo Thống đốc, giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đòi hỏi từ nhiều phía, trong đó có các ngân hàng và doanh nghiệp.

Về quan điểm điều hành, Thống đốc cho biết, NHNN tiếp tục theo dõi sát diễn biến lạm phát và tăng trưởng kinh tế. Nếu lạm phát tăng cao, theo chỉ đạo ưu tiên của Thủ tướng Chính phủ, NHNN sẽ có điều chỉnh phù hợp.

Với vấn đề room tín dụng, Thống đốc cho biết, NHNN không có room cho BĐS mà chỉ định hướng tín dụng lành mạnh, an toàn.

Với vấn đề kiểm soát rủi ro tín dụng với BĐS hay chứng khoán, Thống đốc chia sẻ đó không phải là tín dụng thuần tuý. Việc kiểm soát rủi ro ở đây có nghĩa là kiểm soát rủi ro kỳ hạn. Cần phải phân biệt rủi ro là như thế.

Về định hướng năm 2023, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, NHNN chỉ đạo các đơn vị trong NHNN, các TCTD thực hiện nghiêm các Nghị quyết của Quốc hội, Chính phủ, gần đây nhất là Công điện của Thủ tướng Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, thị trường xăng dầu.

Để góp phần phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, Thống đốc NHNN yêu cầu các TCTD nỗ lực tiết giảm tối đa chi phí hoạt động để có dư địa cho vay, giúp các doanh nghiệp trả nợ; Tập trung tín dụng vào các dự án có tính pháp lý, có khả năng khả thi, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đảm bảo khả năng trả nợ, nhất là các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân… “các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS cần ngồi lại với nhau để tìm hiểu những khó khăn cụ thể, tìm ra các giải pháp chung”, Thống đốc đề nghị.

Đồng thời, Thống đốc cũng đề nghị các TCTD chủ động kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, đẩy mạnh cho vay người mua nhà, thu nợ người bán nhà, tăng cường kiểm tra việc cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp, tập đoàn, dự án sân sau.

Về cho vay ưu đãi nhà ở xã hội, Thống đốc yêu cầu các NHTM có giải pháp tín dụng phù hợp, kịp thời báo cáo Thống đốc về những khó khăn, vướng mắc; báo cáo các bộ, ngành địa phương hỗ trợ các doanh nghiệp giải quyết những vướng mắc mang tính pháp lý, thủ tục,… Phương châm là: “tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp nhưng vẫn phải đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng”.

Đối với các doanh nghiệp BĐS, Thống đốc mong muốn các doanh nghiệp chú trọng đến việc quản trị dòng tiền. Có thể doanh nghiệp có nhiều dự án giá trị lớn nhưng khi cần tiền thì bán một dự án đâu có dễ. Không thể có ngay được thanh khoản của dự án, nên doanh nghiệp cần xác định quản trị dòng tiền bài bản, phải có tính dự báo, nhìn xa và chủ động.

Thống đốc cũng đề nghị các doanh nghiệp cần có các giải pháp cân đối lại, đảm bảo năng lực quản trị tài chính và khả năng trả nợ ngân hàng; đồng thời nâng cao năng lực tài chính, đa dạng hóa nguồn huy động vốn, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng.

“Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm đến nhà ở cho công nhân, nhà ở giá rẻ, mong rằng các doanh nghiệp tích cực tham gia phân khúc này. NHNN cũng sẽ ưu tiên tín dụng cho phân khúc này”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh.