Trung Quốc có thể nới lỏng quy định về 'ba lằn ranh đỏ' đối với bất động sản

Theo những người thông thạo về vấn đề này, Bắc Kinh có thể sẽ cho phép một số công ty bất động sản gia tăng đòn bẩy bằng cách nới lỏng giới hạn vay và kéo dài thời gian ân hạn để đáp ứng các mục tiêu về nợ vay do chính sách đặt ra.

Theo đó, thời hạn có thể được kéo dài thêm ít nhất sáu tháng kể từ thời hạn ban đầu là ngày 30/6.

Việc nới lỏng này có thể đánh dấu sự thay đổi mạnh mẽ nhất trong chính sách bất động sản của Trung Quốc, bổ sung vào một loạt các biện pháp được ban hành kể từ tháng 11 để thúc đẩy lĩnh vực đang gặp khó khăn này, vốn chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế quốc gia.

Cái gọi là chính sách “ba lằn ranh đỏ”, xuất hiện vào năm 2020, đánh dấu một chiến dịch chấn chỉnh quy mô lớn đối với thị trường bất động sản khi nước này tìm cách giảm đòn bẩy của các nhà phát triển bất động sản, giảm rủi ro trong lĩnh vực tài chính và làm cho giá nhà ở hợp lý hơn như một phần của chính sách Thúc đẩy thịnh vượng chung của Chủ tịch Tập Cận Bình.

Các biện pháp áp đặt các mục tiêu nghiêm ngặt về nợ vay và dòng tiền đối với các công ty bất động sản, đã bóp nghẹt thanh khoản đối với các nhà phát triển địa ốc có đòn bẩy cao nhất, góp phần gây ra tình trạng vỡ nợ và đình trệ xây dựng, dẫn đến làn sóng tẩy chay vay thế chấp và giảm doanh số bán hàng trên toàn quốc.

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, với khả năng tiếp cận thị trường tín dụng phần lớn bị đóng lại, các nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ hơn 140 loại trái phiếu vào năm 2022.

Nhìn chung, các nhà phát triển bất động sản đã không thể thanh toán tổng cộng 50 tỷ đô la Mỹ nợ trong nước và toàn cầu dựa trên số lượng phát hành.

China Evergrande Group, từng là nhà phát triển bất động sản lớn nhất của Trung Quốc và là ví dụ tiêu biểu cho cuộc trấn áp đối với lĩnh vực bất động sản, đã bị coi là vỡ nợ vào tháng 12/2021 sau khi không thanh toán được một số trái phiếu. Những công ty khác cũng lâm vào cảnh tương tự bao gồm Kaisa Group Holdings Ltd và Sunac China Holdings Ltd.

Các vụ vỡ nợ đã phá hủy nơi từng là thị trường trái phiếu lãi suất cao sôi động và sinh lợi nhất trên thế giới.

Đã có những lo sợ về sự lây lan hơn nữa cùng xảy ra với việc niềm tin của người tiêu dùng suy yếu đi và làm xáo trộn các nhà đầu tư toàn cầu, những người từ lâu đã cho rằng chính phủ sẽ bảo lãnh cho những “người khổng lồ” trong lĩnh vực bất động sản.

Cuộc khủng hoảng khiến người mua hoảng sợ, làm cho doanh số bán nhà giảm mạnh nhất trong ít nhất hai thập kỷ, trong khi giá nhà giảm 15 tháng liên tiếp.

Sau gần hai năm trải qua đau đớn trên thị trường nhà đất, Bắc Kinh đang thay đổi lập trường. Theo đề xuất mới, Trung Quốc sẽ giảm bớt các hạn chế về tăng trưởng dư nợ cho các nhà phát triển bất động sản tùy thuộc vào số lượng ranh giới đỏ mà họ đáp ứng, những người này cho biết.

Ngoài ra, các công ty đáp ứng cả 3 ngưỡng sẽ không còn giới hạn vay và có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để đặt cọc mua đất.

Các kế hoạch vẫn đang được cân nhắc và có thể thay đổi. Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã không trả lời ngay lập tức các yêu cầu bình luận.

Theo tính toán của Bloomberg, tính đến tháng 6 năm ngoái, hơn 30 công ty có thể đáp ứng cả ba lằn ranh đỏ, bao gồm cả China Vanke Co và Longfor Group Holdings Ltd.

Mới gần đây vào tháng trước, người đứng đầu một nhóm chuyên gia cố vấn hàng đầu của Trung Quốc đã cho rằng Bắc Kinh cần phải suy nghĩ lại về cái mà ông gọi là “ba lằn ranh đỏ” sai lầm.

Yao Yang, hiệu trưởng Trường Phát triển Quốc gia tại Đại học Bắc Kinh, cho biết trong một cuộc phỏng vấn: “Sử dụng các chính sách khắc nghiệt như vậy đối với lĩnh vực này là một sai lầm hoàn toàn. Chúng ta có những công ty hoạt động kinh doanh ít nhiều cũng là lành mạnh, nhưng vì 'ba lằn ranh đỏ', hoạt động kinh doanh của họ trở nên có vấn đề."

Sự đảo ngược chính sách diễn ra sau một loạt các chỉ thị nhằm phục hồi lĩnh vực nhà ở, chiếm tới 70% tài sản hộ gia đình ở một số vùng của đất nước.

Trong một cuộc phỏng vấn với Tân Hoa Xã, Bộ trưởng Nhà ở Trung Quốc Ni Hong cam kết nỗ lực hơn nữa để thực hiện một “cách tiếp cận hợp lý” để giải quyết nguy cơ “đứt chuỗi vốn” giữa các nhà phát triển bất động sản và hướng ngành bất động sản đi theo “con đường phát triển chất lượng cao” trong 2023.

Tân Hoa xã mới đây cũng dẫn thông tin Bộ trưởng Nhà ở Trung Quốc đã nhắc lại câu cửa miệng nổi tiếng của ông Tập Cận Bình rằng “nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ”, ông nói thêm rằng “việc ngăn ngừa và giảm bớt rủi ro trong lĩnh vực này là điểm mấu chốt”.

Các động thái này đã tạo ra sự phục hồi mạnh mẽ đối với cổ phiếu và trái phiếu bất động sản, thúc đẩy niềm tin vào lĩnh vực này khi một số công ty mạnh hơn như Country Garden Holdings Co lấy lại quyền tiếp cận thị trường tín dụng và vốn cổ phần để trả nợ và tiếp tục hoạt động xây dựng.

Tuy nhiên, các biện pháp sâu rộng vẫn chưa ngăn chặn được sự sụt giảm trong lĩnh vực nhà ở của Trung Quốc, vốn cũng đã bị chậm lại do các đợt phong tỏa do COVID-19 và gần đây là sự gia tăng số ca nhiễm vi rút.

Doanh số bán nhà mới giảm 31% trong tháng 12 so với một năm trước đó.

Các nhà phân tích của Citigroup Inc, trong đó có Griffin Chan, dự đoán doanh số bán hàng sẽ giảm thêm 25% vào năm 2023, do khả năng phục hồi sẽ bị hạn chế do nguồn cung giảm và kỳ vọng của người mua sẽ mất thời gian để thay đổi.