Bất cập quy định đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án

Bởi trong trường hợp lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất thì cả 2 phương thức này đều có cùng mục đích là lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực.

Nhưng có sự khác biệt giữa 2 phương thức này, bởi lẽ “đấu giá quyền sử dụng đất” nhằm mục đích để “bán đất” với giá cao nhất, thu ngân sách nhà nước cao nhất, tức là chọn “giá trúng đấu giá cao nhất” của nhà đầu tư và chỉ thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất” đối với các trường hợp “đất sạch”.

Trong khi “đấu thầu dự án có sử dụng đất” lại nhằm mục đích để “lựa chọn nhà đầu tư” có năng lực nhất và có dự án có chất lượng, có tính khả thi cao nhất và thực hiện “đấu thầu dự án có sử dụng đất” đối với trường hợp “đất sạch” do Nhà nước quản lý và cả trường hợp “đất chưa sạch” gồm đất do Nhà nước quản lý xen cài với đất của các người sử dụng đất khác.

Bên cạnh đó, về đấu giá quyền sử dụng đất, một số nội dung có tính trùng lặp, không thật rõ nghĩa. Như quyền sử dụng đất đối với trường hợp “đất do Nhà nước thu để thực hiện dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” không thật rõ nghĩa và nội dung này cũng đã được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai.

Quy định này cũng có thể gây hiểu nhầm là phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với tất cả mọi dự án. Cách hiểu này cũng không phù hợp với chủ trương của Nghị quyết 18 về việc thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

HoREA đã kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 78 và Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để cho phép “dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án xây dựng nhà ở thương mại” vừa có thể thực hiện phương thức Nhà nước “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng”, vừa có thể thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận về quyền sử dụng đất”.

Hơn nữa, các trường hợp dự án đô thị, dự án khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở thương mại “sử dụng các loại đất không phải là đất ở” chỉ là trường hợp rất cá biệt, bởi lẽ trên thực tế thì tuyệt đại đa số các dự án này đều sử dụng quỹ đất hỗn hợp bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Điểm c khoản 1 Điều 126 Dự thảo đã bỏ sót đối tượng “hộ gia đình” khi chỉ quy định cá nhân được giao đất ở mà không thuộc trường hợp giao đất tái định cư, giao đất ở cho đối tượng là người có công. Trong khi đó, với quy định “phải có quy hoạch chi tiết 1/500 chỉ đúng đối với thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ, điển hình là trường hợp thực hiện đấu giá 04 lô đất Thủ Thiêm năm 2022.

Nhưng, quy định “phải có quy hoạch chi tiết 1/500” lại không đúng, không phù hợp đối với trường hợp đấu giá đất để thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có diện tích thường từ 20 ha, hoặc 50 ha trở lên thì Nhà nước không thể nào lập quy hoạch chi tiết 1/500 rồi mới đưa ra đấu giá vì chi phí lập quy hoạch 1/500 rất lớn và mất nhiều thời gian công sức, mà nội dung quy hoạch chi tiết 1/500 chưa chắc đã phù hợp với “khẩu vị” của các nhà đầu tư.

Do vậy, rất cần thiết bổ sung điều kiện của thửa đất, khu đất đưa ra đấu giá “phải có quy hoạch chi tiết 1/500” hoặc “có quy hoạch phân khu 1/2000”.

Bên cạnh đó, quy định tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất không được thay đổi mục đích sử dụng đất, chiều cao, chiều sâu công trình, hệ số sử dụng đất” không phù hợp với quy định cho phép nhà đầu tư “điều chỉnh dự án đầu tư” của Luật Đầu tư 2020, hoặc “điều chỉnh đối với một lô đất trong khu vực quy hoạch” của Luật Quy hoạch đô thị 2009.