Doanh nghiệp bất động sản cần huy động vốn từ thị trường tài chính

Phát biểu quan điểm về các biện pháp hỗ trợ phục hồi thị trường bất động sản tại hội thảo có chủ đề tương tự vừa được Báo Thanh Niên tổ chức ngày 27/4, ông Huỳnh Thanh Điền, Đại học Nguyễn Tất Thành (TP.HCM) cho rằng, trước mắt các ngành, chức năng và địa phương cần xác định quan điểm là hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi để qua đó vực dậy nhiều lĩnh vực khác chứ không phải chỉ hỗ trợ, giải cứu các doanh nghiệp nhà đất hay dự án nhà đất cụ thể nào.

Theo ông Điền, điều đầu tiên cần tháo gỡ ngay là các vướng mắc về pháp lý. Bởi hiện nay theo các thống kê, vướng mắc pháp lý là vướng mắc phổ biến nhất mà các dự án bất động sản gặp phải.

Vì vậy, trong thời gian nghiên cứu, sửa đổi các luật liên quan, thì Chính phủ, Quốc hội nên xem xét, ban hành một cơ chế phù hợp để tháo gỡ các nút thắt về đầu tư và đơn giản hóa các thủ tục để các doanh nghiệp có khả năng phục hồi có thể tiếp tục dự án của mình.

Để minh bạch thị trường, tạo dựng lại niềm tin và hạn chế tình trạng loạn giá bất động sản, theo ông Điền cũng cần nhanh chóng sửa đổi các luật thuế liên quan, tập trung đánh thuế tài sản bất động sản, đánh thuế đầu cơ nhà đất và không ưu tiên cấp tín dụng cho hoạt động đầu tư bất động sản thứ cấp.

Riêng đối với thị trường bất động sản sơ cấp, ông Điền cho rằng Chính phủ, Bộ Xây dựng, NHNN và các bộ, ngành, địa phương liên quan cần tổ chức rà soát các doanh nghiệp, các dự án bất động sản để xác định doanh nghiệp nào, dự án nào đang tập trung đầu tư phát triển thị trường sơ cấp, đưa nhà đất vào nhu cầu ở thực của người dân và nhu cầu nhà xưởng sản xuất của doanh nghiệp. Từ đó, mở ra một cơ chế ưu đãi tín dụng cho các doanh nghiệp, các dự án này để họ có thể tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn nhằm hoàn thiện và thương mại dự án.

Theo ông Điền, hiện nay thị trường bất động sản đóp góp trực tiếp khoảng 12% GDP. Con số này cần phải rà soát, kiểm tra lại. Tuy nhiên có thể lấy đó làm cột mốc để có thể tính toán mở thêm hạn mức (room) tín dụng cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư đang phát triển thị trường bất động sản sơ cấp.

“Mở room tín dụng cũng phải hết sức thận trọng và tính toán phù hợp. Tỷ trọng đóng góp bao nhiêu vào GDP thì mở cho cân xứng với nhu cầu chứ mở quá thì các lĩnh vực sản xuất kinh doanh lại thiếu vốn, phản tác dụng”, ông Điền nhấn mạnh.

Về lâu dài, ông Điền cho rằng các luật liên quan đến bất động sản cần tập trung sửa đổi về quan điểm thu nộp các nguồn ngân sách từ đất đai. Theo đó, cần tạo ra hành lang pháp lý để việc chuyển quyền sử dụng đất từ đất công sang đất thuộc quyền sử dụng của tư nhân phải được diễn ra thuận tiện, nhanh chóng, bỏ bớt các thủ tục đấu giá rườm rà.

“Khi đơn giản hóa được việc chuyển nhượng quyền sử dụng thì các doanh nghiệp, chủ đầu tư họ có thể dùng đất để thế chấp, vay vốn tín dụng, nhanh chóng hoàn thiện dự án, đưa vào sản xuất kinh doanh. Khi đó Nhà nước thu thuế lại trên hoạt động sản xuất kinh doanh tốt hơn rất nhiều so với để đất đừng im và thu tiền thuế đất”, ông Điền nói.

Đối với các công trình xây dựng trên đất, vị chuyên gia này cho rằng Nhà nước không nên tham gia, can thiệp quá sâu vào quyết định của doanh nghiệp mà chỉ nên quy định chung và tiến hành hậu kiểm. Hoạt động cấp phép xây dựng, điều chỉnh các vấn đề liên quan đến công trình trên đất nên để cho một tổ chức được giao chức năng chuyên trách thực hiện. Từ đó đơn giản hóa thủ tục để các DN bất động sản chủ động hơn.

Riêng về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ông Điền cho rằng về lâu dài các NHTM cũng nên hạn chế cho vay đối với đầu tư bất động sản, nhất là đầu tư bất động sản theo hướng đầu cơ, mua đi bán lại thứ cấp. Đối với các doanh nghiệp bất động sản cần xem kênh huy động vốn chủ yếu là thị trường tài chính, bao gồm cổ phiếu, trái phiếu và các loại hình khác, đồng thời giảm dần vay vốn ngân hàng, bởi vốn ngân hàng bản chất là vốn huy động ngắn hạn từ người dân, bản thân các ngân hàng không thể chấp nhận rủi ro. Trong khi đó, nếu vay vốn thông qua trái phiếu, cổ phiếu, doanh nghiệp có thể vay trực tiếp từ nhà đầu tư khiến cả bên vay và bên đi vay đều hưởng lợi.

“

Không thiếu vốn cho dự án tốt

Theo ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM, mới đây NHNN đã có văn bản chỉ đạo các ngân hàng tăng cường nguồn vốn tốt nhất cho doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, đối với các dự án có đầy đủ pháp lý thì đảm bảo vốn vay khi doanh nghiệp có nhu cầu. Bên cạnh đó ngân hàng cũng chủ động phân loại doanh nghiệp, dự án bất động sản theo từng phân khúc để từ đó có giải pháp cho vay.

Bên cạnh đó, 4 NHTM lớn (Vietcombank, VietinBank, Agribank và BIDV) cũng đang thực hiện triển khai gói cho vay 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn chủ động của mình. Gói tín dụng này dành cho chủ đầu tư với lãi suất 8,7%/năm và người mua nhà xã hội 8,2%/năm. Đây cũng là một lãi suất mềm cho kỳ hạn vay trung dài hạn, đảm bảo sẽ có tác động tích cực đến thị trường”, ông Lệnh nói.