Lý do ngành bất động sản Trung Quốc chưa hết khó dù có loạt biện pháp hỗ trợ

Doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Trung Quốc Country Garden dường như đang tiến gần hơn đến kịch bản vỡ nợ sau khi không thể thanh toán được tiền đáo hạn của một đợt trái phiếu phát hành, đây có thể coi như dấu mốc quan trọng trong cuộc khủng hoảng trên diện rộng trên thị trường bất động sản Trung Quốc.

Hai năm trước đây, người ta chú ý đến vụ vỡ nợ của một doanh nghiệp bất động sản lớn có tên Evergrande. Vụ việc không khỏi khiến người ta băn khoăn về những vấn đề trên thị trường bất động sản nước này. Evergrande đã có khối nợ ước tính 340 tỷ USD và trở thành doanh nghiệp bất động sản có nợ nhiều nhất thế giới.

Người ta từng nghĩ rằng tình hình tại Country Garden ổn định hơn thế nhưng giờ đây vấn đề của Country Garden bộc lộ ra cũng không hề nhỏ, doanh số bán bất động sản giảm sút, hàng nghìn căn hộ chưa hoàn thành rải rác khắp Trung Quốc. Bắc Kinh đương đầu với cuộc khủng hoảng tồi tệ gây tổn hại đến nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới.

“Trung Quốc đang chật vật mới có thể cân bằng được chính sách bất động sản trong vòng hai năm gần đây. Họ bị mắc kẹt giữa việc cung cấp quá nhiều gói kích cầu hoặc kích cầu không đủ. Họ đã không ngừng chật vật bởi những biện pháp mà họ đưa ra ở hiện tại không đủ để làm giảm rủi ro tín dụng mà các chủ sở hữu nhà ở phải gánh chịu”, chuyên gia kinh tế trưởng tại Macquaire – ông Larry Hu nói.

Biến động mà nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang đương đầu tiềm ẩn nhiều ảnh hưởng với Trung Quốc bởi xây dựng và bất động sản là động lực tăng trưởng của kinh tế Trung Quốc. Bất động sản và các ngành liên quan đóng góp ước tính khoảng 25% vào GDP Trung Quốc.

Vào tuần trước, Country Garden công bố sẽ không thể thực hiện được mọi nghĩa vụ trả nợ nước ngoài. Country Garden cho đến nay chưa trả tiền với khoản trái phiếu đáo hạn vào giữa tháng 9/2023. Khoảng thời gian ân hạn dự kiến sẽ kết thúc vào tuần này. Country Garden hiện có tổng các khoản nợ nước ngoài ước tính khoảng hơn 200 tỷ USD.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, cổ phiếu Tập đoàn Country Garden giảm 44%. Cổ phiếu Country Garden đã giảm khoảng 70% trong năm nay.

Tập đoàn này dự kiến sẽ “tiếp bước” nhiều tập đoàn khác trong việc theo đuổi mục tiêu tái cấu trúc nợ nần với các khoản nợ ở nước ngoài. Tuy nhiên tại thị trường nội địa, Country Garden vẫn còn rất nhiều những vấn đề nợ nần liên quan đến các ngân hàng và quỹ đầu tư.

Evergrande trong khi đó vẫn đang chật vật chưa chốt được kế hoạch tái cấu trúc các khoản nợ dài hạn. Trong tháng trước Evergrande đã không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ nước ngoài do có liên quan đến một cuộc điều tra. Evergrande dự kiến sẽ có phiên điều trần tại tòa án Hồng Kông chỉ sau vài ngày tới.

Trong suốt nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã huy động vốn từ trong và ngoài nước để có thể hỗ trợ cho hoạt động phát triển bất động sản tại Trung Quốc đại lục. Nhiều doanh nghiệp bất động sản thường bán căn hộ trước khi nó được hoàn thành, họ sử dụng tiền thu về đầu tư vào nhiều dự án phát triển tại các nơi khác.

Tuy nhiên khi mà các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc hạn chế việc cho vay mới thông qua chính sách “ba lằn ranh đỏ” vào năm 2020, mô hình huy động vốn kiểu cũ của các doanh nghiệp bất động sản sụp đổ.

Trong số 10 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Trung Quốc, phần lớn các doanh nghiệp này đương đầu với tình trạng doanh số bán sụt giảm và niềm tin người tiêu dùng đi xuống, chính vì vậy tâm lý của thị trường với vấn đề thanh khoản của doanh nghiệp ngày một lớn dần. Đồng thời hiện cũng có dấu hiệu cho thấy người mua nhà thường muốn lựa chọn các dự án từ các doanh nghiệp bất động sản nhà nước.

Trong nỗ lực cố gắng đảo ngược tình hình, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc vào tháng 11/2022 đã công bố các biện pháp hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản. Các ngân hàng mở những kênh tín dụng mới dành cho các doanh nghiệp bất động sản có dự án chất lượng, trong đó có Country Garden. Tuy nhiên các nỗ lực này cho đến nay vẫn không ngăn được tình trạng thanh khoản sụt giảm.

Khoảng hơn một nửa trong khoảng 50 doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Trung Quốc thời điểm năm 2020 giờ đây đã vỡ nợ. Còn theo số liệu tính toán của Bloomberg, tính từ năm 2021 đến nay, các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ với tổng các khoản nợ nước ngoài ước tính từ 115 đến 175 tỷ USD. Ngoài ra còn nhiều khoản nợ khác của ngân hàng nhiều khả năng sẽ phải tái cấu trúc.

Khi mà các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, chính quyền Bắc Kinh và các chính quyền địa phương đã nhấn mạnh đến việc cần phải hoàn thành các dự án bất động sản. Hiện tại chưa có con số nào tổng thể về việc có bao nhiêu dự án hoặc căn hộ chưa hoàn thành trên khắp Trung Quốc, tuy nhiên theo thống kê trung bình, con số này đã giảm từ năm 2021 nhưng vẫn cao nhất trong suốt hai thập kỷ vừa qua.

Tuy nhiên, tình trạng nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn vỡ nợ không khỏi khiến người ta đặt câu hỏi về năng lực của doanh nghiệp trong việc hoàn thành các dự án bất động sản này.

Cuộc khủng hoảng bất động sản cho đến nay chưa dẫn đến biến động giá bất động sản quá mạnh. Giá nhà mới, một chỉ báo quan trọng của thị trường bất động sản tại Trung Quốc, giảm tại một số thành phố nhưng lại vẫn ở ngưỡng cao tại nhiều thành phố khác.

Các chuyên gia phân tích chỉ ra rằng rất nhiều chính sách của Bắc Kinh trong lĩnh vực bất động sản dù mang ý định tốt nhưng lại chưa hiệu quả bởi các quan chức phải tính toán quá nhiều đến việc cân bằng giữa hỗ trợ thanh khoản cũng như ngăn đầu cơ trong lĩnh vực này.

“Nhiều chính sách nhắm đến ổn định thị trường nhà đất và cung cấp chỉ vừa đủ thanh khoản để các doanh nghiệp bất động sản có thể hoàn thành các dự án hiện tại và giảm nợ. Tuy nhiên khi mà có quá nhiều mục tiêu đang được tính đến, kết quả, sẽ khó để có thể làm được tất cả mọi việc”, ông Gary Ng – chuyên gia kinh tế trưởng tại tổ chức Natixis phân tích.