Ngành Ngân hàng bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Hội nghị do: Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, đồng chủ trì.

Tham dự Hội nghị có đại diện: Văn phòng Chính phủ, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp; các Vụ, Cục, đơn vị thuộc NHNN, NHNN chi nhánh tỉnh, thành phố; các ngân hàng thương mại; đại diện Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam; các Hiệp hội Bất động sản và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

Phát biểu khai mạc hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, thị trường BĐS có mối quan hệ với nhiều ngành kinh tế khác, do đó, nếu thị trường BĐS hoạt động an toàn, bền vững sẽ tạo động lực cho các ngành kinh tế khác phát triển. Chính vì vậy, trong thời gian qua, khi thị trường này gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt các biện pháp, thành lập tổ tháo gỡ khó khăn và đã có chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, gần đây, báo cáo tại Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ cũng nêu rõ quan điểm ưu tiên cho tăng trưởng kinh tế. Cụ thể hoá mục tiêu trên, Thủ tướng cũng đã ban hành nhiều Công điện, Chỉ thị yêu câu các Bộ, ngành triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các thị trường trong đó có thị trường BĐS.

Gần đây nhất, Thủ tướng đã ban hành Công điện 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023. Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, ngay khi có công điện này, NHNN đã chỉ đạo các đơn vị chức năng rà soát, tổng hợp số liệu, phối hợp với các đơn vị của Bộ Xây dựng, hai Bộ thống nhất tổ chức hội nghị Triển khai Công điện 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho ngân hàng và doanh nghiệp BĐS

Điều hành phiên thảo luận, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết, thị trường BĐS có vai trò hết sức quan trọng, gắn kết chặt chẽ với sự phát triển của nhiều ngành, lĩnh vực. Trước những khó khăn của thị trường BĐS, thời gian qua, NHNN, Bộ Xây dựng đã liên tục có nhiều cơ chế, chính sách, tổ chức Hội nghị để tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường này.

Báo cáo về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS tại hội nghị, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết, đến ngày 31/10/2023, tín dụng nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỷ đồng, tăng 7,39% so với cuối năm 2022. Đối với lĩnh vực BĐS, đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với ngày 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

Các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở, kết quả đạt được như sau: Cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/2013 có doanh số giải ngân đạt 29.679 tỷ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình. Ngân hàng Chính sách xã hội cũng triển khai 5 chương trình cho vay liên quan tới nhà ở với tổng dư nợ 27.005 tỷ đồng, với trên 240.000 khách hàng đang vay vốn.

Đối với Chương trình 120.000 tỷ đồng, đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia Chương trình của 23 UBND các tỉnh, thành phố, BIDV và Agribank đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ với tổng số tiền cam kết cấp tín dụng là 1.091 tỷ đồng, cho 3 dự án, số tiền giải ngân đến nay là 105 tỷ đồng. Đồng thời đã cam kết cấp tín dụng cho 2 dự án với số tiền cam kết là 605 tỷ đồng.

“Như vậy, có thể khẳng định, thời gian qua, ngành Ngân hàng đã nỗ lực, triển khai nhiều giải pháp theo đúng chủ trương, chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ để góp phần tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, bà Hà Thu Giang nhấn mạnh và cho biết: “Tuy nhiên, trước tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng, dẫn tới chất lượng tín dụng BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro cần chú ý. Tỷ lệ nợ xấu tín dụng BĐS đến tháng 9/2023 (2,89%) đã tăng so với thời điểm ngày 31/12/2022 (1,72%)”.

Cũng theo bà Hà Thu Giang, tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm, trong khi đó tín dụng kinh doanh BĐS tăng rất cao, đây là điểm cần chú ý khi cầu tín dụng để mua BĐS có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường đang giảm so với thời điểm trước.

Về mặt an toàn hoạt động của các TCTD, nhu cầu tín dụng BĐS thường là với thời hạn trung và dài hạn, trong khi đó nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường. Do đó, nếu các TCTD không cân đối được kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản.

Phát biểu tại hội nghị, đại diện các doanh nghiệp BĐS (Vingroup, GP Invest, Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, Gleximco, Công ty CP Đầu tư IMG, Novaland, Công ty CP Đầu tư Văn Phú) và đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam và Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh đều bày tỏ lời cảm ơn tới NHNN, các TCTD và Bộ Xây dựng đã chung tay tháo gỡ khó khăn cho hoạt động của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng.

Tuy nhiên, các ý kiến tại hội nghị cũng có chung nhận định, dù đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất nhưng thị trường BĐS vẫn đang phải đối mặt với nhiều khó khăn thách thức, với nhiều tồn tại, vướng mắc kéo dài như: Các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; thị trường mất cân đối cung cầu, dư thừa phân khúc nhà ở cao cấp trong khi thiếu phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ; năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng và huy động vốn từ bên ngoài (trái phiếu, huy động của người mua nhà…)…

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS toàn cầu (GP Invest) cho biết, các vướng mắc của doanh nghiệp BĐS hiện nay có đến hơn 70% là liên quan đến vấn đề pháp lý. Do đó, để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, giúp thị trường phục hồi và phát triển ổn định, an toàn và lành mạnh, các giải pháp tháo gỡ cần đi vào những vấn đề cụ thể, ví như: Cần có quy định cụ thể hơn về thủ tục đầu tư; sớm có phương pháp định giá đất; kiểm tra thái độ tháo gỡ vướng mắc ở các cấp chính quyền địa phương…. Các doanh nghiệp đều đang rất mong mỏi các khía cạnh về pháp lý sẽ được khơi thông trong thời gian tới.

“Chúng tôi không có vướng mắc gì liên quan đến tín dụng ngân hàng”, ông Nguyễn Quốc Hiệp khẳng định. Tuy nhiên, để tạo điều kiện thuận lợi hơn, ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị, NHNN có giải pháp rút ngắn thời gian cấp tín dụng.

Còn theo ông Nguyễn Văn Cường, Phó Chủ tịch Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh, doanh nghiệp đã vừa được LPBank cấp hạn mức cho vay 5.000 tỷ đồng. Nguồn vốn này đã giúp tháo gỡ nút thắt về vốn cho các doanh nghiệp trong Tập đoàn và hàng trăm nhà thầu tại các dự án đang dang dở. Tuy nhiên, doanh nghiệp lại gặp khó vì vấn đề pháp lý của các dự án BĐS đang triển khai kéo dài, vì vậy mong muốn các ngân hàng đơn giản hóa các điều kiện cho vay các dự án BĐS, đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để doanh nghiệp có thêm thời gian xoay sở trong bối cảnh khó khăn hiện nay.

Bà Lê Thùy Linh, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư IMG cho biết, mức lãi suất cho vay trung và dài hạn đang được các ngân hàng áp dụng ở mức 7-9% là rất tốt đối với doanh nghiệp. Tuy nhiên, trước những khó khăn doanh nghiệp BĐS đang gặp phải, đại diện IMG cho rằng, các tháo gỡ về cơ chế chính sách là quan trọng nhất để thị trường BĐS phục hồi. “Đề nghị Bộ Tài chính điều chỉnh thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các doanh nghiệp thực hiện đầu tư các dự án trong lĩnh vực nhà ở xã hội xuống mức 10%. Qua đó, góp phần giúp doanh nghiệp giảm giá bán để kích cầu tiêu dùng”, bà Lê Thùy Linh kiến nghị.

Tại hội nghị, đại diện các ngân hàng phát biểu cũng đã có những chia sẻ về các kết quả đạt được trong hỗ trợ doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp BĐS nói riêng, cũng như những khó khăn trong triển khai cấp tín dụng cho BĐS.

Phát biểu tại hội nghị, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, trong quá trình triển khai cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, những vướng mắc liên quan đến sự thay đổi tính pháp lý, chính sách trong từng giai đoạn, cũng như thực tế phát sinh tại một số dự án được cấp phép nhưng vẫn bị thu hồi, dẫn đến việc thẩm định pháp lý tại các dự án gặp khó khăn. Điều này dẫn đến việc các ngân hàng không những phải thẩm định hồ sơ góp ý dự án, mà còn phải rà soát, đánh giá hồ sơ pháp lý qua nhiều năm. Đây là vấn đề gây phát sinh rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi đã phê duyệt tài trợ cho dự án.

Cũng theo ông Nguyễn Thanh Tùng, các quy định pháp luật hiện nay vẫn chồng chéo, thiếu nhất quán dẫn đến chưa ứng dụng vào thực tế, hành lang pháp lý chưa đầy đủ… ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, gây khó khăn cho ngân hàng khi cho vay và quản lý tài sản bảo đảm.

Về định hướng tín dụng BĐS, ông Nguyễn Thanh Tùng cho biết, đây là lĩnh vực quan trọng đối với ngân hàng, với dư nợ tín dụng chiếm khoảng 24,6% tổng tín dụng toàn ngân hàng. Vietcombank xác định BĐS khu công nghiệp và khu chế xuất là lĩnh vực được ưu tiên tăng trưởng nên luôn áp dụng điều kiện và lãi suất tốt nhất cho những khách hàng trong phân khúc này.

Tại BIDV, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng Giám đốc cho biết, từ đầu năm đến nay, ngân hàng đã thực hiện 10 lần giảm lãi suất huy động và cho vay. Đến nay, lãi suất cho vay đã giảm trên 2%. Trong năm 2023, BIDV giảm 4.000 tỷ đồng lợi nhuận để hỗ trợ khách hàng. Về tăng trưởng tín dụng, đến nay BIDV đạt khoảng 60% kế hoạch được NHNN giao, trong đó dư nợ tín dụng cho BĐS đạt 297 nghìn tỷ, tăng trưởng 7,9%.

Về các vấn đề doanh nghiệp BĐS nêu đang gặp vướng như: Thời gian phê duyệt dự án kéo dài, tài sản bảo đảm vẫn là BĐS…., ông Lê Ngọc Lâm cho biết, thời gian thẩm định dự án phụ thuộc vào quy trình cấp tín dụng của ngân hàng. Trên thực tế, các ngân hàng đều muốn thẩm định với thời gian nhanh nhất cho khách hàng, tuy nhiên, có những dự án vướng về pháp lý, hồ sơ nên thời gian thẩm định sẽ kéo dài hơn. Với chính sách về tài sản bảo đảm, sẽ tùy thuộc vào khẩu vị rủi ro và đặc điểm của từng dự án… “Với những nội dung này, nếu doanh nghiệp có vướng mắc, có thể trao đổi trực tiêp với ngân hàng để cùng nhau tháo gỡ”, ông Lê Ngọc Lâm cho biết.

Trước một số ý kiến về lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, ông Phạm Như Ánh, Tổng Giám đốc MB cho rằng, lãi suất cho vay giai đoạn này đang là thấp nhất từ trước đến nay, cho vay trung và dài hạn cho các tổ chức khoảng 8-9%/năm trong khi lãi suất trên thế giới rất cao (lãi suất cho vay trung dài hạn ở Mỹ đang trên 10%/năm…). Giá vốn bình quân của các ngân hàng đang khoảng 6,5 – 7%/năm, cho nên mức lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay của các ngân hàng chỉ là hòa vốn.

Với các thủ tục thẩm định cho vay, các doanh nghiệp BĐS đang gặp khó khăn về tính pháp lý cho các dự án, trong khi đó ngân hàng kinh doanh rủi ro. Do vậy, trong giai đoạn này, ngân hàng sẽ phải xét duyệt hồ sơ kỹ hơn. Tuy nhiên, để tránh được việc này, ông Phạm Như Ánh cho rằng, doanh nghiệp BĐS và ngân hàng cần hợp tác để hỗ trợ nhau nhanh nhất có thể. Qua phát biểu, ông Phạm Như Ánh cũng cho biết, ngân hàng không có chính sách siết cho vay BĐS, thậm chí là còn khuyến khích cho cá nhân vay để mua BĐS.

“70-80% khó khăn của các doanh nghiệp BĐS hiện nay không nằm ở lãi suất, mà liên quan đến vấn đề pháp lý. Do đó, giải quyết vấn đề của thị trường BĐS sẽ chủ yếu liên quan đến cơ quan quản lý nhà nước, khi các vấn đề được giải quyết thì các dự án sẽ được khơi thông, ngân hàng sẽ đẩy mạnh được hoạt động cho vay”, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc VPBank phát biểu tại hội nghị.

Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và ngân hàng, ông Nguyễn Đức Vinh đề nghị, NHNN nới thời hạn áp dụng Thông tư 02, xem xét lại cách tính hệ số rủi ro với BĐS; đồng thời chuyển gói hỗ trợ lãi suất 2% hiện nay sang hỗ trợ cho người mua nhà.

Cũng liên quan đến cách tính hệ số rủi ro với BĐS, ông Phùng Quang Hưng, Phó Tổng Giám đốc Techcombank cũng kiến nghị, với hệ số rủi ro tài trợ cho các dự án BĐS đang ở mức 200% là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, Techcombank kiến nghị: Tùy mức độ dự án, giai đoạn dự án, thì NHNN có thể cân nhắc giảm hệ số rủi ro này xuống.

Phát biểu tại hội nghị, ông Trần Văn Tần, Phó Chủ tịch Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, Hiệp hội đã tích cực tham gia góp ý các văn bản chính sách pháp luật của nhà nước, của ngành Ngân hàng; đầu mối thực hiện đồng thuận hỗ trợ lãi suất theo chỉ đạo của Chính phủ, NHNN… “Chúng tôi cam kết sẽ tiếp tục thực hiện theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, NHNN, đồng thuận và đồng hành cùng các doanh nghiệp BĐS”, ông Trần Văn Tần bày tỏ.

Hướng đến thị trường BĐS phát triển ổn định, an toàn và lành mạnh

Phát biểu tại hội nghị, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trước những khó khăn của thị trường BĐS hiện nay, cần có các giải pháp cụ thể, quyết liệt, khả thi để tháo gỡ khó khăn.

Bộ trưởng đánh giá các ý kiến tại hội nghị rất trách nhiệm, thẳng thắn, cụ thể… “Với trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu và có giải pháp trên tinh thần cùng đồng hành, chia sẻ, cùng tháo gỡ khó khăn với các doanh nghiệp để thị trường BĐS ổn định, phát triển an toàn, lành mạnh”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, thời gian tới, Bộ sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề trọng tâm như: Trong công tác xây dựng pháp luật, Bộ sẽ phối hợp với các cơ quan của Quốc hội sớm hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, rà soát lại các nghị định, thông tư… để tạo điều kiện thông thoáng hơn cho doanh nghiệp và người dân; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính…

“Bộ Xây dựng cũng tiếp tục phối hợp với NHNN, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn liên quan đến tín dụng và trái phiếu. Phối hợp nghiên cứu, đề xuất cơ chế tạo lập nguồn vốn ổn định, lâu dài cho các doanh nghiệp BĐS”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết.

Đối với các doanh nghiệp BĐS, Bộ trưởng đề nghị: “Các doanh nghiệp BĐS tiếp tục phối hợp với các cơ quan quản lý, chính quyền chính quyền địa phương để tháo gỡ vướng mắc liên quan đến thị trường BĐS; đồng thời tiếp tục cơ cấu lại các dự án và giá bán BĐS…”.

Phát biểu kết luận hội nghị, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đề nghị, các bộ, ngành địa phương cần tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội hay các vấn đề giải ngân, cấp tín dụng, giải pháp về tín dụng, lãi suất…

Về phía bản thân các doanh nghiệp BĐS, Thống đốc yêu cầu cần thực hiện theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là: Các doanh nghiệp phải nâng cao hơn nữa quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán… thì lúc đó cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường.

Thống đốc cho biết, đối với việc điều hành tín dụng, NHNN cũng đã điều hành rất linh hoạt. Do đó, Thống đốc đề nghị các TCTD cân đối nguồn vốn để tích cực cung ứng nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung, trong đó có thị trường BĐS nói riêng. Đương nhiên, khi cho vay các lĩnh vực, nhất là lĩnh vực trong ngành BĐS, thì phải ưu tiên các giới hạn về đảm bảo tỷ lệ an toàn.

Về quy trình thủ tục, Thống đốc yêu cầu, các TCTD tiếp tục xem xét, rà soát thủ tục để rút ngắn nhất có thể thời gian phê duyệt tín dụng, nhưng đồng thời cũng yêu cầu các doanh nghiệp phải sẵn sàng minh bạch các hồ sơ, rất rõ ràng và lành mạnh trong hoạt động, hợp tác với các TCTD để hai bên cùng bàn bạc, thống nhất với nhau.

NHNN vẫn tiếp tục chỉ đạo các TCTD cần phải tiết giảm các chi phí, ứng dụng công nghệ để có thể tiếp tục hỗ trợ cho các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp uy tín, tín nhiệm để vay vốn.

Đối với vấn đề tài sản bảo đảm, Thống đốc cho biết, đây là vấn đề do TCTD và khách hàng thỏa thuận, không có quy định bắt buộc, quan trọng nhất là dựa vào tính khả thi của dự án, cho nên bản thân các doanh nghiệp khi vay vốn việc chứng minh dự án khả thi, chứng minh dòng tiền vào tài sản trả nợ là rất quan trọng.

Thống đốc yêu cầu các đơn vị trong hệ thống ngân hàng tích cực và quyết liệt hơn nữa, đồng hành, phối hợp với các doanh nghiệp, Hiệp hội doanh nghiệp. Về phía NHNN sẽ tiếp tục tích cực phối hợp với Bộ Xây dựng và các bộ, ngành khác để thực hiện theo đúng chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.