TS. Nguyễn Quốc Hùng: Bong bóng bất động sản xảy ra do hiện tượng mua nhà để đầu cơ, không phải do tín dụng

Theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, giai đoạn vừa qua chứng kiến làn sóng các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu, khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên, khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn và việc dồn tất cả áp lực vào thị trường tiền tệ là không hợp lý vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

“Bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không?”, TS. Nguyễn Quốc Hùng đặt vấn đề.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở phục vụ nhu cầu người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng có thể là do tính pháp lý, khả năng tài chính cũng như khả năng trả nợ.

Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng

“Xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng mua nhà không phải để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đó nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn. Vì thế, ngân hàng đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro” - TS. Nguyễn Quốc Hùng lý giải.

Cũng theo TS. Nguyễn Quốc Hùng, ngân hàng khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì mới tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì ngân hàng không khuyến khích. 

“Vậy doanh nghiệp bất động sản phải làm gì? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp có chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng? Lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển”, TS. Nguyễn Quốc Hùng nêu vấn đề và cho rằng, vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì khó tiếp cận được vốn.

Về các giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản trong thời gian tới, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng cho rằng, cần có những giải pháp mạnh hơn, được triển khai đồng bộ, thông suốt từ trên xuống dưới. Tuy nhiên, vị Tổng Thư ký cũng lưu ý, việc tháo gỡ phải đúng pháp luật, có trọng tâm, trọng điểm, ưu tiên những dự án đầy đủ tính pháp lý, thanh khoản tốt, sản phẩm có giá cả hợp lý với thị trường, đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân hoặc những doanh nghiệp làm ăn uy tín, như vậy mới lành mạnh được thị trường bất động sản.

Cũng tại buổi tọa đàm, TS. Nguyễn Quốc Hùng cũng đã nêu rõ ý kiến về một số vấn đề liên quan đến tín dụng bất động sản.

Về vấn đề cho vay nhà ở xã hội, lý giải lý do các ngân hàng thương mại nhà nước lớn không được cho vay nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Quốc Hùng cho biết, nguyên nhân là do những ngân hàng này không có vốn để cho vay và không được phép, Ngân hàng Chính sách xã hội là nơi người dân có thể tiếp cận vay vốn nhà ở xã hội. Nếu muốn mở rộng các tổ chức tham gia cho vay thì cần sửa đổi quy định cho phù hợp.

Đối với những dự án ngân hàng cho vay,  đã làm giai đoạn đầu rồi song vẫn điều chỉnh, bổ sung, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý bổ sung thì khó có thể bơm thêm vốn vào được. Các tổ chức tín dụng cũng rất mong muốn được hoàn thiện để đầu tư tiếp, để hoàn chỉnh dự án, bán và thu hồi nợ. Hiện nay, không có văn bản nào quy định cấm ngân hàng trong nước cho vay bất động sản nhưng vẫn lưu ý cho vay bất động sản là lĩnh vực rủi ro nên phải thận trọng, tức là phải rà soát, xem xét những dự án thực sự hiệu quả, dự án nào đáp ứng được thị trường, dự án đầy đủ tính pháp lý.

Về vấn đề cơ cấu nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, giữ nguyên nhóm nợ lại được vay tiếp. TS. Nguyễn Quốc Hùng cho biết, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã triệu tập các ngân hàng họp và nghiên cứu, đánh giá thực chất thị trường cho vay bất động sản để đề ra giải pháp trước khi gặp gỡ các doanh nghiệp sau Tết để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc,  khơi thông để dòng vốn luân chuyển và thu hồi được nợ.

Ngoài ra, thị trường tiền tệ, thị trường vốn đều được kỳ vọng sẽ điều chỉnh hoàn thiện để các doanh nghiệp có thể lại phát hành được trái phiếu bổ sung vốn đầu tư lĩnh vực bất động sản.

“Ngành Ngân hàng hết sức thận trọng và chúng tôi cho rằng cũng phải cảnh báo các tổ chức tín dụng, nếu không cẩn thận lại bơm vốn tín dụng vào để bù đắp cho phần đến hạn của trái phiếu doanh nghiệp. Điều đó cực kỳ nguy hiểm trong kiểm soát tài sản”, TS. Nguyễn Quốc Hùng lưu ý.

TS. Nguyễn Quốc Hùng kỳ vọng, năm 2023, những thách thức đặt ra trên thị trường bất động sản sẽ từng bước được tháo và dần tiến tới hoàn thiện thể chế, tạo sự ổn định về lâu dài.

TS. Nguyễn Quốc Hùng cũng bày tỏ mong muốn trong giai đoạn hiện nay, các cơ chế chính sách sẽ được xem xét cần được sửa đổi, bổ sung nhằm hỗ trợ cho thị trường bất động sản có thể vượt qua những khó khăn.

“Đề nghị Chính phủ nhanh chóng sớm ban hành cơ chế, chính sách để khắc phục những tồn tại của thị trường bất động sản. Các chính sách cũng cần có thể sớm được đưa vào triển khai. Khi đó, các tổ chức tín dụng, trên cơ sở hiệu quả dự án, có thể cấp tín dụng đối với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý”, TS. Nguyễn Quốc Hùng nhấn mạnh.