Vẫn còn các “điểm nghẽn” trong triển khai dự án kết cấu hạ tầng bất động sản

Nhận diện điểm nghẽn

Tại Hội thảo “Tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý đối với đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và bất động sản” do Tạp chí Nhà đầu tư/ Nhadautu.vn tổ chức sáng ngày 19/11, TS. Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (VAFIE) nhắc lại lời Tổng Bí thư Tô Lâm: “Trong 3 điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thể chế, hạ tầng và nhân lực thì thể chế là “điểm nghẽn” của “điểm nghẽn”".

Theo Phó Chủ tịch VAFIE, trong rất nhiều lĩnh vực thì phát triển kết cấu hạ tầng bất động sản, nhà ở xã hội là điểm nghẽn lớn nhất hiện nay.

Tại hội thảo, đại diện một số doanh nghiệp, cơ quan quản lý đã dẫn ra một loạt vướng mắc trong thực tế. Chia sẻ những rào cản trong phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hữu Đường, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hòa Bình dẫn Luật Nhà ở 2014, trong đó quy định: “Hàng năm UBND các tỉnh, thành phố phải bố trí ngân sách giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ hợp đấu thầu chủ xây dựng nhà ở xã hội". Tuy nhiên, từ năm 2014 đến nay, hầu như chưa có UBND tỉnh, thành phố nào trên cả nước thực hiện quy định này.

“Trong 10 năm qua, vẫn chưa có 1 dự án hay 1 căn nhà ở xã hội nào tại Hà Nội được ngân sách thành phố chi giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, tổ chức đấu thầu chủ đầu tư…”, ông Đường quả quyết.

Cũng theo ông Đường, từ 2 năm nay doanh nghiệp đã có văn bản đề nghị với Thủ tướng Chính phủ và Quốc hội cho được tự giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng để xây dựng nhà ở xã hội trên các khu đất do công ty xuất bán. Số tiền công ty ứng trước để giải phóng mặt bằng và làm hạ tầng sẽ trừ vào tiền thuế của người mua nhà (vì các dự án nhà ở xã hội sẽ được miễn tiền sử dụng đất). “Nếu có đất thì trong 1 năm doanh nghiệp sẽ xây dựng mức tối thiểu từ 1 - 1,5 triệu nhà ở xã hội…”, ông Đường cho hay.

Hay câu chuyện dự án điện gió ngoài khơi, TS. Dư Văn Toán, Viện Khoa học môi trường, biển và hải đảo, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, ở Việt Nam điện gió ngoài khơi có tiềm năng tốt, nhất là vùng Nam Trung Bộ, do đó, việc đăng ký diện tích biển để khảo sát, đầu tư thực hiện đang “cháy chỗ”. Tuy nhiên, hiện có vướng mắc là: Chưa rõ cấp có thẩm quyền giao khu vực biển, cho phép hay chấp thuận cho các tổ chức sử dụng khu vực biển để thực hiện các hoạt động đo đạc, quan trắc, điều tra, thăm dò, khảo sát nhằm phục vụ lập dự án điện gió ngoài khơi….

Liên quan đến triển khai các dự án PPP, TS. Trần Chủng, Chủ tịch Hiệp hội các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam (VARSI) chỉ ra 3 nhóm điểm nghẽn lớn, đó là:

Thứ nhất, điểm nghẽn liên quan đến Luật PPP 2020 (trách nhiệm pháp lý không cụ thể, chưa làm rõ được tính chất và nội dung của quyền tài sản mà nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án có được đối với công trình dự án do họ làm ra; chưa ghi nhận các quyền mà chỉ các nhà đầu tư, doanh nghiệp dự án mới được hưởng trong phạm vi dự án);

Thứ hai, điểm nghẽn do xung đột giữa các quy định của văn bản pháp luật (xung đột khi áp dụng điều kiện vay tín dụng, không rõ ràng khái niệm trong các văn bản pháp luật);

Cuối cùng, điểm nghẽn từ những thủ tục pháp lý kéo dài làm mất cơ hội của nhà đầu tư (thủ tục thẩm định chủ trương đầu tư và thẩm định dự án PPP; cơ chế phân cấp và năng lực triển khai theo pháp luật).

Liên quan đến “điểm nghẽn” xung đột khi áp dụng điều kiện vay tín dụng, cụ thể là việc huy động vốn tín dụng từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam, Chủ tịch VARSI dẫn chính sách tín dụng đầu tư của Nhà nước được quy định tại Nghị định 32/2017/NĐ-CP, Nghị định 78/2023/NĐ-CP, trong đó áp dụng chung cho nhiều đối tượng dự án đầu tư khác nhau thuộc Danh mục các dự án vay vốn tín dụng đầu tư (trong đó có bao gồm dự án đầu tư xây dựng mới, mở rộng, cải tạo, nâng cấp công trình đường bộ), không phân biệt dự án PPP hoặc dự án không phải PPP.

Tại Điều 77 Luật Đầu tư PPP quy định “vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng mức đầu tư dự án không bao gồm vốn nhà nước”. Trong khi đó, theo điều kiện cho vay tại Điều 1 Nghị định 78/2023/NĐ-CP ngày 7/11/2023 của Chính phủ quy định về điều kiện cho vay: “vốn chủ sở hữu tham gia trong quá trình thực hiện dự án tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư của dự án (không bao gồm vốn lưu động)…”. Tuy nhiên, khái niệm “tổng vốn đầu tư” theo Nghị định 78/2023/NĐ-CP có bao gồm vốn từ ngân sách nhà nước hay không vẫn chưa rõ ràng nên khó khăn trong việc vay vốn từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam để thực hiện các dự án PPP.

Đổi mới tư duy, cách thức, phương pháp làm luật

Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREAL), nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cho biết, VNREAL đã tập hợp được trên 30 bất cập về vấn đề pháp lý gửi tới hội thảo.

Theo Chủ tịch VNREAL, thách thức lớn nhất của thị trường bất động sản, của doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm, ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà.

“Một số dự án vướng pháp lý, quy hoạch trước đây cần có giải pháp phù hợp để tháo gỡ…”, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội đề nghị.

Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội cũng cho rằng, việc ban hành các Luật, Nghị định, Thông tư liên quan thị trường bất động sản với những quy định chặt chẽ hơn nhằm đảm bảo tính an toàn, lành mạnh, bền vững cho thị trường bất động sản và doanh nghiệp. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi cần có thời gian để các doanh nghiệp điều chỉnh lại quản trị doanh nghiệp, xác định các chi phí, cơ cấu lại dòng tiền, các thủ tục đầu tư, kinh doanh bất động sản… đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Bên cạnh đó, các Luật mới ban hành đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước, địa phương truyền thông, tập huấn để các đối tượng hiểu cho đúng và thực hiện cho hiệu quả.

Với hàng nghìn dự án bất động sản đang vướng về pháp lý, TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) thẳng thắn khi cho rằng: “Chúng ta đang cố gắng giải quyết tắc nghẽn nhưng “một luật sửa nhiều luật” không giải quyết được vấn đề mà còn làm tắc hơn, cần có tư duy làm luật, cách làm luật và cần nghiên cứu bỏ một số luật…”.

Ông ví dụ trong lĩnh vực xây dựng đang có rất nhiều luật điều chỉnh trong khi vấn đề quan tâm nhất là chất lượng công trình xây dựng. “Hãy mạnh dạn bỏ bớt luật đi”, chuyên gia đề xuất.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Phúc, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, hiện chúng ta có 23 loại văn bản quy phạm pháp luật, cả văn bản liên tịch. Tuy nhiên, vấn đề hiện nay không phải là nhiều luật, mà làm sao nâng cao chất lượng văn bản pháp luật.

Để nâng cao chất lượng văn bản pháp luật, TS. Nguyễn Văn Phúc đề nghị, cần: đổi mới tư duy làm luật; đổi mới cách thức phương pháp xây dựng luật; phát huy vai trò chủ thể của người làm luật; có bộ máy- con người làm luật chuyên nghiệp, coi trọng, lắng nghe, tiếp thu ý kiến của cộng đồng, công chúng, các tổ chức xã hội - những đối tượng đảm bảo điều chỉnh luật; chống lợi ích nhóm, lợi ích lớn không chính đáng, chống tham nhũng chính sách.