Cần thêm giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn đối với thị trường bất động sản

Theo báo cáo chuyên đề tháng 8/2023 "Giải pháp phục hồi thị trường Bất động sản - Từ cơ chế chính sách đến hiệu quả thực thi" vừa được Hội Môi giới Bất động sản (VARS) công bố ngày 28/8, hiện nay có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao. Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt nhưng không nhiều.

VARS nhận định nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý III/2023. Nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao. Các môi giới, sàn giao dịch cũng đang đối diện với những rủi ro không nhận được hoa hồng đúng hẹn. Các sàn giao dịch cũng có khả năng bị phạt, bị xử lý vì đến hạn mà không có tiền nộp thuế, không có tiền nộp bảo hiểm xã hội,... do không có nguồn thu; hay bị chủ cho thuê mặt bằng đòi mặt bằng trước hạn, cắt nước, cắt điện... do chậm thanh toán, không có tiền thanh toán.

Dữ liệu từ Khảo sát của VARS với các Hội viên VARS là sàn giao dịch bất động sản cũng chỉ ra, chỉ có gần 15% doanh nghiệp đánh giá việc thực hiện các chính sách hỗ trợ tiếp cận đất đai, bao gồm công tác giải phóng mặt bằng, quyền sử dụng đất,... đạt mức độ hiệu quả, rất hiệu quả. 28% đánh giá việc thực hiện các chương trình tiếp cận vốn vay ưu đãi, các chương trình hỗ trợ xúc tiến, kết nối là không hiệu quả, rất không hiệu quả. Một số địa phương có hoạt động điều hành, hỗ trợ doanh nghiệp được đánh giá cao như Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Đà Nẵng, Nghệ An, TP. Hồ Chí Minh,...

Theo kết quả khảo sát, các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực bất động sản tiếp tục phải đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. 50% doanh nghiệp cho biết họ gặp khó khăn lớn nhất về giao dịch, tiếp đến là khó khăn về pháp lý đất đai; vốn, thị trường trái phiếu, tín dụng với lần lượt 21%, 22% doanh nghiệp được khảo sát lựa chọn.

Từ báo cáo, VARS đã chỉ ra 6 vướng mắc chính dẫn đến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn trong thời gian qua, bao gồm:

Thứ nhất, hoạt động đầu tư, phát triển dự án không được triển khai đúng định hướng, đúng thực chất nhu cầu của thị trường dẫn đến hai thái cực. Nguồn cung các sản phẩm là nhu cầu thiết yếu của xã hội (nhà ở giá thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội,...) khan hiếm khiến giá bị đẩy lên cao so với giá trị thực và khả năng chi trả của người dân. Ngược lại các sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại đang dư thừa nhưng những sản phẩm này lại không phải là sản phẩm mà nhà đầu tư lựa chọn để ẩn nấp dòng tiền. Sản phẩm “cần không có, có không cần” dẫn đến tồn kho hàng hoá và ảnh hưởng nghiêm trọng tới bài toán tài chính của doanh nghiệp.

Thứ hai, thông tin quy định hướng dẫn hành lang pháp lý đối với thị trường bất động sản chậm trễ, chồng chéo, không nhất quán của các cơ quan quản lý nhà nước về hỗ trợ pháp lý cho các hoạt động của doanh nghiệp bất động sản cũng là trở ngại lớn. Đơn cử như thay đổi quy định về thời hạn sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng chưa rõ ràng làm cho thị trường chậm lại, quy định về tiêu chuẩn người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, quy định đủ điều kiện vay vốn của nhà đầu tư, quy định doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi của chính phủ...

Thứ ba, tâm lý các nhà đầu tư bất động sản còn đang chưa muốn đầu tư ngay trong thời điểm này, đa phần đầu tư chưa ra được hàng cũ dẫn đến không quay vòng được vốn, những khách hàng mua ở thực tiếp cận khá tốt nhưng đa phần là phân khúc nhà vừa túi tiền, những khách hàng tầm trung vẫn đứng ngoài cuộc, chưa sẵn sàng đầu tư ngay. Cộng thêm các thông tin tích cực chưa lan tỏa, tâm lý khách hàng còn e dè nên giao dịch khá chậm.

Thứ tư, pháp luật về đất đai cũng nhiều vướng mắc. Trong đó, quy định về đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính có nhiều sự chồng chéo, không thống nhất; trình tự, thủ tục hành chính trong việc đăng ký đất đai còn phức tạp; xác định giá đất, Thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất (khi phát triển dự án nhà ở xã hội) còn nhiều khó khăn, dẫn tới nhiều doanh nghiệp dậm chân tại chỗ, thậm chí chấp nhận “từ bỏ” ưu đãi được “miễn tiền sử dụng đất” khi thực hiện các dự án nhà ở xã hội.

Thứ năm, vướng mắc về vốn, thị trường trái phiếu.... Doanh nghiệp không bán được hàng, không có dòng tiền, khó khăn trong thanh khoản; áp lực đáo nợ trái phiếu...

Thứ sáu, vướng mắc trong phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Theo đó, việc tiếp cận gói ưu đãi tín dụng còn hạn chế; quy định đối tượng mua, thuê, thuê mua chưa được tháo gỡ triệt để, vẫn là vấn đề gây nhiều khó khăn, vướng mắc và hạn chế đối với cả doanh nghiệp và người dân; quy định lựa chọn chủ đầu tư chồng chéo, chưa thống nhất với pháp luật đầu tư, đấu thầu, đất đai; khó tạo lập quỹ đất; lợi nhuận bán, thuê, thuê mua nhà kém thu hút; thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất mất nhiều thời gian và quy trình thủ tục phức tạp; khó tạo lập quỹ đất.

Theo Hội Môi giới Bất động sản, trong suốt thời gian qua, dư luận đã đề cập rất nhiều đến vấn đề thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài, các doanh nghiệp bất động sản, môi giới bất động sản rơi vào trạng thái suy yếu, kiệt quệ. Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ, ngành. Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn ảnh hưởng đà phục hồi. Đồng thời, không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào, bởi lẽ, chỉ cần một "tàn dư nhỏ", ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến "ngọn lửa" bùng trở lại.