Văn phòng cho thuê sẽ dư thừa, giảm giá sau dịch Covid-19

Theo Savills Việt Nam, tổng nguồn cung văn phòng cho thuê ở Hà Nội trong quý I/2020 đạt khoảng 1,8 triệu m², giảm 1% theo quý và tăng 3% theo năm khi hai dự án hạng A tại khu vực trung tâm là International Centre và Vietcombank Tower ngừng cho thuê để cải tạo và sử dụng nội bộ. Hạng B tiếp tục chiếm lĩnh với 47% và hạng C với 28 phần trăm. Hầu hết các dự án nằm tại khu vực phía Tây Hà Nội.

Đến năm 2022, nguồn cung mới khoảng 272.000 m² sẽ gia nhập, chủ yếu thuộc Hạng A. Phần lớn nguồn cung nằm ở khu vực nội thành. Khu vực trung tâm dự kiến không có nguồn cung mới. Tất cả các dự án kỳ vọng ra mắt vào năm 2020 đang được hoàn thiện sẽ ra mắt thị trường. Tuy nhiên, với tình hình bất ổn bởi dịch Covid-19 đang diễn ra, các dự án khác có thể sẽ bị trì hoãn.

Savills Việt Nam đánh giá thị trường văn phòng quý I/2020 vẫn chưa ghi nhận tác động tiêu cực đáng kể bởi dịch Covid-19. Hầu hết các hợp đồng thuê có thời hạn từ 3 - 5 năm và do đó hoạt động vẫn được thông suốt. Giá thuê gộp trung bình giảm nhẹ 1% theo quý nhưng tăng 1% theo năm; giá thuê giảm tại tất cả các hạng. Công suất thuê không thay đổi theo quý và tăng 1 điểm % theo năm, trong đó hạng A có sự tăng trưởng mạnh nhất. Trong ngắn hạn, tỷ lệ trống sẽ tăng lên khi khách thuê thắt chặt chi tiêu, giảm diện tích hoặc đóng cửa văn phòng, hoặc trì hoãn kế hoạch mở rộng.

Diện tích cho thuê thêm của quý I/2020 là 15.600 m², mức thấp nhất trong 6 quý vừa qua, chủ yếu do 2 dự án hạng A rút ra. Diện tích cho thuê thêm cao nhất tại hạng B và khu vực phía Tây; tuy nhiên, diện tích cho thuê thêm sẽ tăng chậm trong năm 2020.

Ông Lê Tuấn Bình, Trưởng phòng Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết, thị trường văn phòng sẽ có một độ trễ, tác động đến giá cả trong tương lai. Giảm giá ngắn hạn và hợp tác tốt giữa bên cho thuê và bên thuê cần phải được xem xét từ bây giờ.

Ảnh minh họa

Tác động ngắn hạn Covid-19 khiến tốc độ tăng trưởng GDP của Hà Nội trong quý I/2020 chậm lại, còn 3,72% theo năm, chỉ bằng một nửa so với quý I/2019 (6,95%). Tăng trưởng FDI thực hiện đạt 3,9% YoY, thấp hơn rất nhiều so với quý I/2019 (24,7%) do các dự án của các nhà đầu tư Trung Quốc, Hàn Quốc và Nhật Bản gặp trở ngại trong giao dịch thương mại và thông quan.

Cũng theo Savills Việt Nam, hầu hết các công ty được khuyến khích làm việc từ nhà hoàn toàn hoặc luân phiên, khiến nhiều nơi làm việc đóng cửa tạm thời, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các hợp đồng thuê văn phòng. Các công ty trong lĩnh vực vận tải, du lịch và khách sạn bị ảnh hưởng nhiều nhất do mức độ tương tác xã hội cao. Các công ty sản xuất và thương mại giảm nhu cầu thuê do sự gián đoạn về sản xuất và chuỗi cung ứng. Bên cạnh đó, các công ty cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp đang sắp xếp lại nhân sự nhằm giảm thiểu chi phí.

Riêng các công ty trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe và bảo hiểm lại đang phát triển mạnh; nhóm này có nhu cầu thuê văn phòng cao. Cùng với đó là nhóm các công ty công nghệ thông tin cũng đang phát triển do công nghệ đang được áp dụng rộng rãi để giúp tối ưu hóa năng suất làm việc từ xa.

Nguồn cầu đối với văn phòng chia sẻ (co-working) đã giảm đáng kể bởi loại hình này dễ dàng bị tác động bởi đại dịch với thời hạn thuê ngắn và hợp đồng linh hoạt. Co-working được kỳ vọng sẽ phục hồi nhanh chóng do nguồn cầu mạnh từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Theo Savills Việt Nam, chủ đầu tư của các tòa nhà cấp thấp đã phản ứng nhanh với các điều chỉnh giá thuê. Sự nhượng bộ là cần thiết giúp đôi bên cùng có lợi, có thể bao gồm: giảm giá thuê, điều khoản cho thuê có lợi và đàm phán lại các đầu mục thiết yếu. Ngoài ra cũng có tùy chọn ‘pha trộn và mở rộng’ nhằm chia sẻ rủi ro và kéo dài thời hạn thuê ban đầu.

Cuộc khủng hoảng bởi dịch Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp chuyển hình thức làm việc từ xa nhưng nó sẽ không thể thay thế hoàn toàn các văn phòng và sự bùng nổ sắp tới của công nghệ sẽ thúc đẩy hình thức làm việc từ xa phát triển. Nhu cầu văn phòng ở khu vực trung tâm có thể sẽ giảm khi người lao động luân phiên làm việc tại văn phòng hoặc từ nhà. Trong dài hạn, mặc dù có sự phục hồi về số lượng lao động, nguồn cung văn phòng trong tương lai có thể không tăng tỷ lệ thuận với số lượng lao động mới.

Savill Việt Nam dự báo, sự ưa chuộng đối với không gian linh hoạt sẽ tiếp tục thúc đẩy sự tăng trưởng của phân khúc văn phòng chia sẻ. Đến năm 2024, thế hệ millennials sẽ chiếm 75% lực lượng lao động. Nhóm người này quan tâm đến các văn phòng khác nhau. Các lựa chọn làm việc từ nhà, cách thiết kế văn phòng và các tiện ích bổ sung là những khái niệm thu hút. Nhiều công ty công nghệ cũng đã đi lên từ cuộc suy thoái kinh tế gần đây bao gồm Twitter, Uber hay Netflix. Một làn sóng khởi nghiệp mới có thể sẽ gia nhập thị trường sau đại dịch, làm dấy lên nhu cầu văn phòng mới.