Cơ chế thu hồi đất: Tránh "được lòng đất thì mất lòng đò"

Tiếp tục phiên họp thứ 25, ngày 25/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Không nên "đầu là dân sự, đuôi là hành chính"

Trình bày báo cáo tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Luật Đất đai là dự án Luật lớn, quá trình tiếp thu, chỉnh lý tiếp tục nhận được nhiều ý kiến khác nhau. Một số vấn đề đã có ý kiến thẩm tra và ý kiến của đại biểu Quốc hội (ĐBQH) nhưng chưa được cung cấp đầy đủ thông tin và giải trình thỏa đáng; một số vấn đề đề nghị bổ sung nội dung tổng kết, đánh giá tác động, cung cấp dữ liệu... nhưng chưa có báo cáo cụ thể.

Về vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (điều 79), theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng có ưu điểm bảo đảm sự rõ ràng, dễ theo dõi, dễ áp dụng. Tuy nhiên, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết các dự án, công trình thu hồi đất có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ.

Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh báo cáo 2 phương án về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100% (khoản 7 Điều 127), xin ý kiến Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH).

Phương án thứ nhất, giữ như dự thảo luật trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5. Việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được thì không phù hợp, dễ dẫn tới khiếu kiện. Để đảm bảo việc thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thành công, nhà đầu tư cần phải tính toán về quy mô, địa điểm thực hiện dự án cho phù hợp.

Phương án thứ hai, tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, bổ sung quy định mang tính nguyên tắc: Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại của dự án chưa thỏa thuận được để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau: Nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất trở lên và 80% diện tích đất thực hiện dự án trở lên mà không tiếp tục thỏa thuận được.

Nhà đầu tư đang có quyền sử dụng một phần diện tích đất thực hiện dự án và đã thỏa thuận được với từ 80% số người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên đối với phần diện tích đất còn lại mà không tiếp tục thỏa thuận được.

Đồng thời, giao Chính phủ quy định chi tiết các nội dung có liên quan. Quy định này sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trên thực tế triển khai cơ chế thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do không thể thỏa thuận hết diện tích.

Thảo luận tại phiên làm việc, Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính - Ngân sách Lê Quang Mạnh bày tỏ đồng tình với phương án hai, bởi theo ông, trong thực tiễn rất nhiều dự án, đa số hộ dân thực hiện thoả thuận xong, chấp nhận mức đền bù, còn số lượng rất nhỏ hộ dân không chấp nhận mức đưa ra của chủ đầu tư. Trong trường hợp này, nếu chúng ta áp dụng nguyên tắc thoả thuận, để nhà đầu tư đáp ứng bằng được yêu sách của những người còn lại thì sẽ không thực hiện được các dự án, ảnh hưởng đến tiến độ chung yêu cầu phát triển các đô thị.

"Thực tiễn cá nhân tôi ở địa phương, số lượng các dự án như thế này rất nhiều, không chỉ những người dân thuần tuý sống trên mảnh đất đó, mà còn nhiều nhà đầu cơ, thậm chí là người quen thân của các hộ dân mua trước rồi tìm cách ép để được đền bù. Để hài hoà giữa lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước thì nên theo phương án hai, tức là đã thoả thuận được 80% số người dân trở lên thì Nhà nước đứng ra thu hồi", Chủ nhiệm Uỷ ban Tài chính - Ngân sách nêu quan điểm. Tuy nhiên, ông đề nghị bổ sung thêm nguyên tắc, mức đền bù đối với những hộ còn lại tương đương mức trung bình chung của các hộ đã chấp nhận, hoặc là mức được đa số người dân chấp nhận.

Không đồng tình với ý kiến trên, Chủ nhiệm Uỷ ban Tư pháp Lê Thị Nga cho rằng, có hai cơ chế thu hồi đất: cơ thế thứ nhất bằng con đường hành chính, cơ chế thứ hai bằng con đường thoả thuận, tức là dân sự. Bây giờ chúng ta lại đưa ra cơ chế thứ ba, "đầu là dân sự, đuôi là hành chính". "Chúng tôi đề nghị, thoả thuận thì theo cơ chế thoả thuận hoàn toàn, hành chính thì theo cơ chế hành chính hoàn toàn. Nếu chúng ta "đầu dân sự, đuôi hành chính" thì không đảm bảo quyền lợi và sẽ xảy ra khiếu kiện", Chủ nhiệm Uỷ ban Tư pháp phản biện.

Nên thay việc "chọn - cho" bằng "chọn - bỏ"

Phát biểu ý kiến thảo luận, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đánh giá, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có bước tiến dài, nhiều vấn đề lớn đã được tập trung giải quyết. Tuy nhiên, còn một số vấn đề được đặt ra khi soạn thảo dự án Luật và phát sinh trong quá trình hoàn thiện luật, đòi hỏi tập trung toàn lực nhằm cho ý kiến vào những vấn đề lớn, còn ý kiến khác nhau, hoàn thiện dự án Luật trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6.

Đối với thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhận định, vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là vấn đề khó nhất trong các Luật Đất đai qua các thời kỳ.

Theo Chủ tịch Quốc hội, trong vấn đề này, khó khăn nhất chủ yếu là do cách tiếp cận. Chủ tịch Quốc hội lý giải, nếu theo phương pháp "chọn - cho", tức là cứ liệt kê hết các trường hợp cần thu hồi thì không thể hết được và "chi tiết đến mấy cũng vẫn thiếu nghĩa". Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, nên tiếp cận theo hướng "chọn - bỏ", tức là những gì cấm phải ghi vào trong luật bởi nếu tiếp cận theo phương pháp cũ, cố gắng liệt kê cho đủ thì rất khó có sự thống nhất.

Chủ tịch Quốc hội cũng chỉ rõ thực tế chỉ có hai cách là thu hồi và thoả thuận, do đó, có thể nêu thêm nguyên tắc là chỉ được thu hồi trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, đồng thời lưu ý cần nghiêm cấm việc vừa "chạy" quy hoạch vừa điều chỉnh mục đích sử dụng đất, vừa ra quyết định thu hồi đất.

Về cơ chế xử lý đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất không đạt được 100%, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để có đất thực hiện dự án là thỏa thuận mang tính dân sự, việc Nhà nước can thiệp bằng biện pháp thu hồi đất đối với các trường hợp không thỏa thuận được là không phù hợp.

"Bây giờ đã thỏa thuận được với 80% người sử dụng đất và 80% diện tích đất trở lên, coi như xong rồi, Nhà nước lại áp đặt hành chính, thì các đồng chí đánh giá như thế nào? "Được lòng đất thì mất lòng đò". Được 20% này thì lại mất 80% đã xong trước đây. Chúng tôi là những người gương mẫu, đi trước hoá ra lại bị thiệt thòi à?", Chủ tịch Quốc hội phân tích.

Chủ tịch Quốc hội đồng tình với việc Nhà nước có hỗ trợ nhà đầu tư, nhưng cần tuân theo Luật Thực hiện dân chủ ở cơ sở. Trong trường hợp như vậy thì cấp uỷ, chính quyền địa phương, tổ chức chính trị - xã hội cùng với nhà đầu tư bàn bạc, tháo gỡ những vướng mắc, tâm tư, tình cảm, nguyện vọng trong khuôn khổ chính sách chung của Nhà nước.

Nhà đầu tư từ đầu phải có khung thỏa thuận với cấp uỷ, chính quyền, địa phương. "Đôi khi, người dân không thông, phải giáo dục, tuyên truyền, thuyết phục, tạo điều kiện về sinh kế, tái định cư... bằng những giải pháp khác, chứ không phải giải pháp về hành chính", Chủ tịch Quốc hội lưu ý và cho rằng, con số 80, 70 hay 90% không có cơ sở, đương nhiên chúng ta muốn hỗ trợ nhà đầu tư, nhưng phải có nguyên tắc.

Về tiêu chí thu hồi và đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại, công trình thương mại, công trình dịch vụ, khu vui chơi, giải trí, tổ hợp đa năng để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh phải tách bạch, phân định rõ giữa thu hồi và đấu giá nếu không sẽ dẫn đến chồng chéo ngay trong dự thảo luật.