Giá chung cư khó giảm trong thời gian tới?

Đó là nhận định của ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing về giá chung cư tại Hà Nội thời gian tới.

Số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp toàn thị trường Hà Nội trung bình đạt khoảng 65 triệu đồng/m2, tăng 25% theo quý và 29,8% theo năm. Trong đó, mức giá căn hộ tại khu Tây đang cao nhất toàn thị trường khoảng 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông thấp hơn mặt bằng chung của thị trường, khoảng 56 triệu đồng/m2.

Trung tâm này dự báo, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: năm 2025 đạt 23.000 căn và năm 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được.

Số liệu về thị trường bất động sản quý II/2024 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5% đến 6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Theo Bộ Xây dựng, quý II giá rao bán một số dự án căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội có sự tăng giá cao, cụ thể như tại các khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%; Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên có mức tăng 20%, …

Báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, kể từ năm 2020 đến nay, giá sơ cấp phân khúc căn hộ trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/ m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Savills cũng khẳng định không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu đồng/m2 trong quý II/2024.

"Chờ đợi giá căn hộ giảm, đặc biệt sau khi Luật thay đổi tôi nghĩ là rất khó trong bối cảnh hiện nay. Trong tương lai, giai đoạn 2026 - 2027 có thể giảm nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa, ví dụ như Thanh Trì, Phú Xuyên… Trước mắt, năm 2024, 2025, 2026 tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến giá bất động sản căn hộ giảm", ông Trần Quang Trung khẳng định.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến giá chung cư khó giảm thời gian tới, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho rằng có 4 nguyên do chính, gồm:

Thứ nhất, nguồn cung của các dự án mới không có nhiều. OneHousing dự báo tổng nguồn cung của năm 2024 tại thị trường Hà Nội khoảng 22.000 căn trong khi theo Chi cục dân số Hà Nội mỗi năm Thủ đô có thêm 160.000 người, kéo theo nhu cầu sở hữu nhà rất lớn.

Thứ hai, nếu như trong những năm 2016 - 2021 khách hàng có rất nhiều sự lựa chọn về phân khúc để đầu tư như: đất nền, nghỉ dưỡng, biệt thự, liền kề, shophouse... nhưng trong 1 năm trở lại đây, nhà đầu tư chủ yếu lựa chọn phân khúc đáp ứng nhu cầu thực, bất động sản có thể sinh ra dòng tiền với tính thanh khoản cao, tập trung vào những thị trường lớn để tránh rủi ro - và căn hộ chung cư là sự lựa chọn của họ.

Thứ ba, hành vi của khách hàng trong việc lựa chọn nơi ăn chốn ở đã thay đổi. Trước đây người Hà Nội không chú trọng nhiều tới việc mua chung cư để cho thuê, giữ tiền hay làm nơi ở mà họ vẫn thiên về nhà đất, nhưng giờ họ đã thay đổi suy nghĩ đó.

Thứ tư, Việt Nam có tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu nhanh bậc nhất thế giới, nhu cầu sở hữu nhà của phân khúc trung, cao cấp lớn. Các chủ đầu tư cũng phải phát triển các dự án để đáp ứng cho đối tượng này. Như vậy, giá của các dự án chung cư cũng được đẩy lên cao theo.