Thị trường BĐS cuối năm 2023: Sôi động từ nhà đầu tư tổ chức, trầm lắng ở nhà đầu tư cá nhân

Nhận định trên được ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) đưa ra tại Báo cáo phân Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2023 vừa chính thức được công bố.

Theo Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam), hiện số lượng yêu cầu tìm kiếm tài sản của nhà đầu tư nước ngoài cả cũ và mới đều tăng so với năm trước. Ngoài các nhà đầu tư đến từ Đông Bắc Á (Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Đài Loan) và Singapore, nay các nhà đầu tư từ Malaysia, Pháp, Trung Đông và Thái Lan cũng ngày càng quan tâm hơn đến thị trường BĐS Việt Nam.

Các tài sản được chú ý gồm bất động sản (BĐS) công nghiệp (khu logistics, trung tâm dữ liệu, kho lạnh), văn phòng hạng A, BĐS du lịch nghỉ dưỡng và các dự án nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Dù vậy, các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục giữ cách tiếp cận thận trọng, họ thường mua lại công ty và các tài sản thương mại tạo ra thu nhập vì có thể kích hoạt dòng tiền tức thời.

Tuy nhiên, với danh mục đầu tư lớn, khi cân nhắc các thế mạnh về thị phần và am hiểu pháp lý của bên bán (là các chủ đầu tư nội địa), họ sẽ nghiêng về hướng rót vốn bằng hình thức hợp tác, liên doanh hay chuyển nhượng cổ phần để nắm quyền điều hành và hưởng lợi tức thay vì mua lại toàn bộ dự án để phát triển.

Còn đối với các nhà đầu tư nội địa, trong quý II/2023, khi các nhà đầu tư tổ chức tích cực tìm cơ hội vẽ lại chiếc bánh thị phần, ở cấp độ đầu tư cá nhân, giao dịch vẫn trầm lắng, giá biến động, thanh khoản chưa khả quan và tâm lý người mua còn khá dè dặt. Hai diễn biến này sẽ kéo dài đến hết năm.

"Với nhà đầu tư cá nhân có nguồn lực hạn chế và dựa nhiều vào các đòn bẩy tài chính có xu hướng chờ đợi điểm rơi về giá, từ đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Dù vậy, vẫn có một số nhà đầu tư cá nhân có thế mạnh về “tiền mặt” có khả năng tham gia thị trường khi có các điều kiện phù hợp", ông Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam)

Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam quý II/2023, Colliers Việt Nam còn phân tích các diễn biến chính, xu hướng và dự báo của thị trường BĐS Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, bao gồm các phân khúc bất động sản khu công nghiệp, văn phòng, thị trường bán lẻ …

BĐS công nghiệp tiếp tục đón sóng đầu tư công

Theo báo cáo, thời gian qua, tổng cầu trên thế giới suy yếu làm giảm giá trị xuất nhập khẩu của Việt Nam, dẫn đến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp có phần chậm lại. Tuy nhiên, sự sụt giảm trong ngắn hạn không ảnh hưởng đáng kể đến hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê của các khu công nghiệp (KCN) trong quý II/2023.

Ở phía Nam, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục dẫn đầu cả nước về giá thuê (214 – 300 USD/m2/kỳ hạn) và tỷ lệ lấp đầy (95%). Thành phố đã xóa quy hoạch ba KCN chậm triển khai và bổ sung quy hoạch hai KCN mới với tổng diện tích 668 ha. TP. Hồ Chí Minh cũng kỳ vọng có thêm nguồn cung KCN, khu công nghệ cao quy mô lớn trong thời gian tới khi vừa được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp dưới 500 ha sang đất công nghiệp.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình đạt 168 USD/m2/kỳ hạn, tăng 5% so với quý trước, và tỷ lệ lấp đầy đạt 94%. Trong quý II, thị trường có thêm 116 ha đất công nghiệp cho thuê mới từ KCN Tam Dương I (tỉnh Vĩnh Phúc).

Nguồn cung tương lai sẽ dịch chuyển về các khu vực vệ tinh như Vĩnh Phúc (KCN Sông Lô II, Bình Xuyên II), Lạng Sơn (KCN VSIP), Nam Định (KCN Trung Thành), Hải Phòng (cụm công nghiệp Quyết Tiến). Thị trường BĐS công nghiệp Đà Nẵng bình ổn về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy so với quý trước. Các diễn biến chính xoay quanh nguồn cung tương lai tập trung ở Quảng Nam và Huế.

Ngoài ra, hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng lớn vừa hoàn thành và khởi công trên toàn quốc, cho thấy triển vọng tươi sáng của thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam. Ở phía Bắc, cao tốc Hà Giang – Tuyên Quang và dự án Vành đai 4 sẽ giúp kết nối các tỉnh phía Bắc tốt hơn nữa.

Hệ thống đường Vành đai 3 ở phía Nam và các cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Dầu Giây – Phan Thiết, Bến Lức – Long Thành khi hoàn thành sẽ tạo tuyến giao thông kết nối Đồng bằng sông Cửu Long, TP. Hồ Chí Minh và khu vực còn lại của vùng Đông Nam Bộ.

BĐS văn phòng ghi nhận nhiều nguồn cung mới chất lượng cao

Trong quý II/2023, phân khúc văn phòng duy trì tỷ lệ lấp đầy tương đối ổn định và giá thuê không biến động mạnh.

Ở TP. Hồ Chí Minh, giá thuê hạng A dao động ở mức 41 – 67 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy ở hai hạng A và B giảm nhẹ lần lượt còn 92% và 75%. Nguồn cung hạng A mới ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm – dự án The Hallmark và The METT – vừa đi vào hoạt động đã đạt tỷ lệ lấp đầy khả quan. Dự kiến đến cuối năm 2023, hai tòa thuộc dự án The Nexus với 83.396 m2 tổng diện tích sàn sẽ được đưa vào khai thác.

Tại Hà Nội, nhu cầu thuê văn phòng cao cấp tăng lên, kéo theo giá thuê hạng A tăng 6% so với quý trước, đạt 34 USD/m2/tháng và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%. Trong tương lai thị trường Hà Nội sẽ có 243.552 m2 diện tích văn phòng mới, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây.

Khác với hai thị trường lớn, giao dịch thuê văn phòng ở Đà Nẵng chủ yếu ở phân khúc co-working space với giá thuê hạng A và B lần lượt trong khoảng 21 – 32 USD/m2/tháng và 12 – 18 USD/m2/tháng.

Trong quý II/2023, thị trường văn phòng Việt Nam ghi nhận một số tin tức nổi bật như hãng máy bay Boeing mở văn phòng tại Hà Nội, Prudential Việt Nam khai trương văn phòng mới tại Quận 7 (TP. Hồ Chí Minh) hay Netflix dự kiến mở văn phòng đại diện tại Việt Nam vào cuối năm 2023. Mức độ quan tâm cao của các doanh nghiệp nước ngoài cho thấy thị trường văn phòng Việt Nam còn nhiều tiềm năng phát triển trong thời gian tới.

Thị trường bán lẻ đầy thách thức, cơ hội lớn để chuyển đổi

Khu vực dịch vụ đóng góp đến 78,85% vào tăng trưởng GDP Việt Nam trong nửa đầu năm 2023. Trong quý II, hoạt động kinh doanh và cho thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại (TTTM) ở hai thị trường lớn ghi nhận hai diễn biến trái chiều.

Tại TP. Hồ Chí Minh, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy trung bình của các TTTM không thay đổi đáng kể. Thị trường ghi nhận một số thương hiệu mỹ phẩm và thời trang quốc tế mới gia nhập, hầu hết ở khu vực trung tâm (CBD). Từ nay đến cuối năm, thị trường sẽ đón nhận các dự án mới như Central Premium Mall, Parc Mall (quận 8), Emart Phan Huy Ích (quận Gò Vấp) nhằm phục vụ nhu cầu mua sắm, giải trí ngày càng tăng của người dân Thành phố.

Trong khi đó, giá thuê mặt bằng bán lẻ tại khu vực CBD của Hà Nội giảm 5% so với quý trước, tỷ lệ lấp đầy cũng giảm xuống còn 85 – 90% do nhiều khách thuê trả mặt bằng. Nửa đầu năm 2023, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới. Điều này có thể làm tăng nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội trong các quý tiếp theo.

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam, bà Đỗ Thị Xuân Trang, Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam) cho rằng, trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay hiện diện cả thách thức và cơ hội. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước một mặt buộc phải thu hẹp do gặp khó về nguồn vốn để duy trì và mở rộng kinh doanh, mặt khác đang tận dụng thời gian này để xác định lại thị trường và chiến lược kinh doanh phù hợp.

Trong khi đó, các doanh nghiệp nước ngoài có nguồn tài chính mạnh đang tranh thủ thời điểm này để tiếp tục mở rộng thị phần tại Việt Nam và khẳng định giá trị thương hiệu của họ. Điều này mở ra cơ hội hợp tác giữa các doanh nghiệp trong và ngoài nước để cùng vượt qua khó khăn và đáp ứng kỳ vọng của các bên.

“Sơn Kim Retail vừa hợp tác với IFC để mở rộng hệ thống cửa hàng GS25. Nova F&B, với nhiều thương hiệu ẩm thực nội địa lẫn quốc tế, đã được nhà đầu tư Singapore mua lại và được vận hành bởi IN Hospitality. Đồng thời, Nova F&B cũng tái cơ cấu để vượt qua giai đoạn khó khăn này và hoạch định lại chiến lược kinh doanh phù hợp trong bối cảnh mới”, bà Xuân Trang nói.